實施超4年的“三道紅線”政策已完成使命，多家房企證實不再每月上報

為何“三道紅線”淡出舞臺？房地產行業(yè)深度調整進入新周期

從剛性約束到分類施策：“三道紅線”退場背后的行業(yè)之變

政策優(yōu)化助力穩(wěn)健房企，房地產行業(yè)向高質量發(fā)展平穩(wěn)過渡

房地產行業(yè)最近有個動向值得關注。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水近期透露，“三道紅線”政策已于2025年底結束。這個實施了四年多的融資管理規(guī)則，完成了它的階段性使命?，F(xiàn)在，多數(shù)財務穩(wěn)健的房企，確實不用再每月上報相關數(shù)據(jù)了。消息出來，市場上討論很多。有人說這是重大利好，也有人擔心會不會重蹈覆轍。要看清這件事，得先弄明白“三道紅線”當初為何而來，如今又為何調整。

時間回到2020年8月。當時部分房地產企業(yè)杠桿高、負債多，擴張速度很快。為了防范潛在的金融風險，推動行業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展，有關部門明確了重點房地產企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這就是大家后來常說的“三道紅線”。它主要看三個財務指標：剔除預收款的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)觸碰線的情況，房企被分為不同檔位，融資行為會受到相應規(guī)范。

這套規(guī)則的核心目的，是引導企業(yè)控制負債規(guī)模，降低杠桿水平，從追求高速擴張轉向高質量發(fā)展。回顧過去幾年，它的效果是明顯的。一大批房企主動調整經營策略，把安全穩(wěn)健放在首位。以龍頭房企為例，它們普遍加大了銷售回款力度，審慎投資，優(yōu)化債務結構。根據(jù)企業(yè)公開的財務報告，許多公司的負債指標確實出現(xiàn)了實質性改善。整個行業(yè)“快周轉、高杠桿”的舊模式得到了有效遏制。

那么，為什么現(xiàn)在政策會發(fā)生優(yōu)化調整呢？根本原因在于行業(yè)發(fā)展的主要矛盾發(fā)生了變化。經過四年多的深度調整，房地產市場的風險預期已經大幅緩和。那些曾經激進擴張的企業(yè)，大部分已經經歷了債務重組或出清。剩下在市場中的企業(yè)，特別是主流房企，經營思路已經徹底轉變。大家不再盲目搶規(guī)模，而是更看重現(xiàn)金流安全、產品力和運營效率。一個有力的證據(jù)是，這兩年房企拿地變得非常謹慎和聚焦，幾乎看不見以前那種不計成本的“地王”現(xiàn)象了。

另一個重要背景是，當前房地產市場的核心任務，已經從“去杠桿、防風險”轉向了“防風險、穩(wěn)市場、促轉型”并舉?，F(xiàn)在的市場，面臨著銷售回款速度放緩、預期轉弱等新的挑戰(zhàn)。如果繼續(xù)對所有企業(yè)執(zhí)行一刀切的剛性融資約束，可能會讓一些資金暫時緊張但項目優(yōu)質的房企，失去盤活資源的機會。這反而不利于“保交樓、穩(wěn)民生”的大局。所以，政策的優(yōu)化是順勢而為，體現(xiàn)了分類施策、精準支持的思路。

準確理解這次政策調整，關鍵在于四個字：分類施策。根據(jù)多方信息，政策并非簡單地“一放了之”。對于那些已經出險、正在進行債務重組的企業(yè)，監(jiān)管并沒有放松。地方政府的風險處置專班可能仍然會密切關注它們的核心財務與復工情況，目的是壓實企業(yè)自救責任，推動項目復工復產，全力保護購房者權益。政策的區(qū)別對待，恰恰說明管理更加精細化，目標就是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

對于大多數(shù)財務一直比較健康、專注于主業(yè)發(fā)展的房企來說，環(huán)境的優(yōu)化確實是個積極信號。這減輕了它們在一些報表指標上的壓力，可以讓管理層更專注于核心業(yè)務：如何蓋好房子，如何做好服務，如何提升運營效率。融資的便利性會更多與項目本身的質量掛鉤，而不是企業(yè)的整體負債率。這能引導金融資源更順暢地流向那些真正有市場、能保交付的項目，形成良性循環(huán)。

從宏觀角度看，這有利于穩(wěn)定房地產行業(yè)的投資和生產活動，對穩(wěn)定宏觀經濟大盤有正面作用。房地產產業(yè)鏈很長，關聯(lián)著上下游數(shù)十個行業(yè)。讓行業(yè)的主力軍——那些穩(wěn)健經營的房企——減輕不必要的負擔，輕裝上陣，能夠帶動建筑材料、家居裝飾、物業(yè)管理等一系列產業(yè)的穩(wěn)定運行，從而穩(wěn)定社會就業(yè)。這是一個多贏的局面。

當然，我們必須清醒地認識到，政策優(yōu)化不等于鼓勵重啟“高負債、高杠桿、高周轉”的舊模式。那個時代已經一去不復返了。無論是金融機構，還是資本市場，都變得更加理性。銀行放貸會重點審查項目本身的抵押價值和銷售前景，投資者買債會仔細研判企業(yè)的真實盈利能力和現(xiàn)金流。市場這只“看不見的手”已經接過了部分監(jiān)管職能，形成了更長效的約束機制。一家房企想再靠講故事、盲目擴張來融資，已經非常困難了。

未來的房地產企業(yè)，會越來越像一家“制造業(yè)”企業(yè)。核心競爭力是什么？是成本控制能力，是產品研發(fā)能力，是精益建造和精細運營的能力。房子要回歸居住屬性，企業(yè)就得回歸制造和服務的本質。誰能用合理的成本，造出質量更好、設計更優(yōu)、服務更貼心的房子，誰就能贏得市場。這才是行業(yè)健康發(fā)展的根本。

這次政策調整，可以看作是房地產發(fā)展新模式構建過程中的一個環(huán)節(jié)。新模式是什么樣的？大概有幾個特征：首先是“人房地錢”聯(lián)動的新機制，強調人口、土地、資金要素的匹配。其次，住房供給體系更加多元，商品房、保障性住房、長租房等各歸其位。再次，開發(fā)企業(yè)的經營模式從“開發(fā)銷售”為主，轉向“開發(fā)銷售+持有運營”并重。政策的每一次優(yōu)化，其實都是在為這個新模式掃清障礙、鋪平道路。

對于普通購房者來說，這可能意味著什么呢？一個更穩(wěn)定、更理性的市場環(huán)境，或許是最大的利好。房企不再被短期負債壓力逼著去瘋狂趕工、快速賣樓，就有可能更專注于房屋品質本身。市場少了些大起大落的炒作預期，真正有自住需求的買家，就能更從容地根據(jù)自身財力做出選擇。行業(yè)的穩(wěn)定，最終是為了保障千家萬戶的安居夢想。

房地產行業(yè)的轉型之路還很長。政策的優(yōu)化調整，給了行業(yè)一個更加清晰、穩(wěn)定的預期。它傳遞出一個明確信號：國家支持房地產穩(wěn)定健康發(fā)展的方針沒有變，支持剛性和改善性住房需求的決心沒有變。這一切的努力，都是為了一個目標——讓房地產行業(yè)能夠平穩(wěn)過渡到一個更高質量、更可持續(xù)、更好服務人民群眾美好生活需要的新階段。行業(yè)里的每一位參與者，從企業(yè)到從業(yè)者，都需要深刻理解這一變化，積極擁抱新發(fā)展邏輯。