2026年開年以來，許多大宗商品價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)也有了較多積極變化。很多手握著現(xiàn)金的剛需客，開始考慮買入房產(chǎn)的必要性，但市場的信息繁雜，有政策的風向，有房價的漲跌，有成交量的變化，有新房的數(shù)據(jù)、也有二手房的數(shù)據(jù)，無不給買房人造成了很大的信息困擾。

這時候就有觀點提出：看房子的租金收益率！只要租金收益率比存款等無風險理財?shù)氖找媛矢?，那“買房出租”就會是一個好的投資選擇。事實真的如此嗎？

在此之前，我們有必要理清兩個概念：租金收益率和租售比。

租金收益率的意思是按當前的市場價格買入一套房子后，如果將這套房子出租出去，每年所能獲得的租金總額與購買這套房子的總房價之比。

租售比和租金收益率其實是同一枚硬幣的兩面，租金收益率的倒數(shù)就是租售比，意思是一套房子出租多少年才能夠回本。舉個最簡單的例子：一套100萬的房子，一年租金1萬，那租金收益率就是1%，租售比就是100。這也就是說如果持有房子不賣，只靠租金來回本，需要100年。

從投資收益的角度來看，很多人會用幾乎沒有風險的定期存款利率來對比，最新國有大行5年期定期存款利率普遍在2%左右，存100萬，每年拿到2萬元的利息。一年1萬元的租金顯然沒有什么吸引力，那如果租金提高至3萬，甚至4萬，房子是不是就值得購買了呢？

沒這么簡單，在你被這些數(shù)字吸引之前，必須了解一個關鍵事實：房子和國債、銀行定期存款是完全不同的資產(chǎn)類別，核心區(qū)別就在于“本金”會不會動。

作為一類資產(chǎn)，買房的收益來自兩部分，一部分是租金，另一部分是房價本身的變動。

當我們預期房價上漲時，租金相對就不那么重要。例如在2020年之前，房價火熱的時候，很少有人真正關心租金收益率，只要大家預期房價會漲，就會有源源不斷的資金沖進房地產(chǎn)市場，從而進一步推高房價。而當預期房價下跌時，租金再高都扛不住房子價格稍微有一點幅度的波動。

銀行定期存款則不同，你存了100萬，這100萬本金是鐵板釘釘?shù)?，到期一分不少還給你。你賺的是事先約定好的、純粹的利息。所以，在挑選存多久、存哪家銀行，你只需要比較誰給的利息高。

但房子天然就比存款多了一層房價下跌的風險，假設租金價格不變，當房價下跌時，租金收益率會走高，這時候得到的比存款利率更高的租金收益率，并沒有將房價下跌的風險考慮在內(nèi)。

在金融世界里，承擔更高的風險，理論上就應該有獲得更高回報的潛在可能作為補償。所以，我們不能靜態(tài)地、孤立地將租金收益率和存款利率做比較，簡單的認為3%租金收益的房子就比2%的定期存款更值得買入。

一個具有足夠吸引力的租金收益率，不僅要能覆蓋利息成本，還要能彌補房地產(chǎn)預期價格的波動風險。

海外經(jīng)驗同樣能夠看到，只要房子的租金收益率高于存款利率就值得購買的邏輯并不成立。

首先是美國，房價在2007年的金融危機中持續(xù)下跌，伴隨而來的是租金收益率的大幅上升，房子的租金收益率一度高于6%，同時美國國債利率大幅下降，最低降到了2%以下；

再來看日本，日本的房價在1991-2004年期間經(jīng)歷了下跌到企穩(wěn)的周期，在此期間，日本國債、存款利率均大幅下降，日本10年期國債利率甚至一度低于1%，而東京房子的租金收益率卻一度有5%以上，如果盯著這個指標買入東京的房子，那可能就要經(jīng)歷日本房價失去的10年。

綜上所述，租金收益率與房價的關系并非簡單的線性正相關，其變化往往折射出更深層的市場周期與風險。歷史經(jīng)驗表明，高租金收益率有時恰恰出現(xiàn)在房價下跌、市場低迷的階段，此時收益率被動走高，并非投資價值的可靠信號。因此，單純將租金收益率與存款利率對比并作為買入依據(jù)，容易陷入“價值陷阱”。

正確運用這一指標，應將其置于宏觀背景中審視：需結合經(jīng)濟趨勢、利率走向、市場供需及房價長期走勢綜合判斷。租金收益率更適宜作為衡量資產(chǎn)當期回報與安全邊際的參考，而非預測房價漲跌的單一標尺。理性的投資決策，仍需穿越周期迷霧，警惕表面數(shù)字背后的結構性風險。