誰能料到，當(dāng)年被斥為“唱衰樓市”的王石，又一次精準(zhǔn)預(yù)判了市場走向？

2008年那場席卷全國的樓市巨震仍令人記憶猶新——萬科率先啟動(dòng)價(jià)格調(diào)整策略，卻招致業(yè)內(nèi)質(zhì)疑、購房者不滿，但事實(shí)證明，唯有這家企業(yè)成功穿越金融危機(jī)風(fēng)暴，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健過渡。

這般敏銳洞察力絕非巧合，梳理王石過往的地產(chǎn)判斷軌跡，幾乎每一次發(fā)聲都與宏觀周期同頻共振，牢牢扣住中國經(jīng)濟(jì)演進(jìn)的關(guān)鍵節(jié)拍。

2016年，全國房價(jià)呈現(xiàn)井噴式上漲，多個(gè)城市再現(xiàn)“凌晨排號搶房”奇觀，大量開發(fā)商高調(diào)舉債拿地、加碼杠桿，篤信“房價(jià)只漲不跌”的神話永續(xù)。

而王石在財(cái)新峰會現(xiàn)場冷靜指出：“當(dāng)房價(jià)增速持續(xù)大幅跑贏居民收入增長，風(fēng)險(xiǎn)已在悄然積聚；人口結(jié)構(gòu)老齡化將逐步削弱住房剛需基礎(chǔ)”，他更斷言：“房地產(chǎn)的黃金增長階段已然落幕?！?/p>

彼時(shí)多數(shù)人一笑置之，直至第七次全國人口普查結(jié)果公布，老齡化率加速躍升，25—35歲主力購房人群連續(xù)四年負(fù)增長，那些曾激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)才真正意識到：錯(cuò)過預(yù)警，代價(jià)沉重。

2021年房企債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)，恒大、融創(chuàng)等頭部陣營接連陷入流動(dòng)性困局，王石再度公開表態(tài)：“依靠高負(fù)債驅(qū)動(dòng)的增長模式已不可持續(xù)，回歸理性財(cái)務(wù)管理和產(chǎn)品本位，才是生存底線。”

這一觀點(diǎn)隨后被監(jiān)管政策全面印證——“三條紅線”調(diào)控框架迅速落地，標(biāo)志著行業(yè)正式告別野蠻生長時(shí)代，驗(yàn)證了其判斷的戰(zhàn)略縱深感。

步入2026年，王石早前提出的趨勢性判斷正加速成為現(xiàn)實(shí)，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷前所未有的三大結(jié)構(gòu)性躍遷。

第一重躍遷，房企系統(tǒng)性“去杠桿”，高負(fù)債擴(kuò)張路徑被徹底封存。

“三條紅線”監(jiān)管機(jī)制如同一道制度閘門，迫使習(xí)慣于融資驅(qū)動(dòng)的土地饑渴型開發(fā)模式戛然而止。

當(dāng)前，央企系房企率先垂范，多家頭部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已穩(wěn)定控制在60%以內(nèi)；反觀信達(dá)地產(chǎn)，截至2025年末仍承擔(dān)532億元有息負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70.83%，凈虧損擴(kuò)大至76.2億元，凸顯出降杠桿任務(wù)的嚴(yán)峻性與緊迫性。

越來越多開發(fā)主體清醒認(rèn)識到：靠資本杠桿堆砌規(guī)模的時(shí)代一去不返，如今重心轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流精細(xì)化管理、非主業(yè)資產(chǎn)剝離、經(jīng)營性回款提速，“活下去”已成為共識性生存邏輯，“比規(guī)?！闭屛挥凇氨软g性”。

第二重躍遷，現(xiàn)房銷售由試點(diǎn)邁向全域覆蓋，“期房爛尾焦慮”正從根源上消解。

過去依賴預(yù)售制的運(yùn)作慣性，導(dǎo)致部分家庭首付付畢卻遭遇項(xiàng)目停滯，維權(quán)過程漫長艱辛。值得肯定的是，多地已先行探索現(xiàn)房銷售機(jī)制，2025年全國新建商品住宅中現(xiàn)房銷售占比已達(dá)35.5%，海南、遼寧、浙江、廣東四省市更突破50%大關(guān)。

2026年住建部明確要求新供地項(xiàng)目原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售，“眼見為實(shí)、所購即所得”正成為購房新基準(zhǔn)。

該機(jī)制不僅切實(shí)保障購房者資金安全與居住權(quán)益，還將倒逼行業(yè)洗牌——資金鏈脆弱、工程管控能力薄弱、信用評級偏低的開發(fā)主體將加速退出，優(yōu)質(zhì)供給主導(dǎo)市場的“良幣驅(qū)逐劣幣”格局全面成型。

第三重躍遷，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)全面升級，粗放式建造徹底退出歷史舞臺。曾經(jīng)為壓縮工期、壓低成本，不少項(xiàng)目出現(xiàn)層高低矮、隔聲失效、滲漏頻發(fā)等問題，嚴(yán)重影響居住體驗(yàn)與資產(chǎn)價(jià)值。

而“十五五”國家發(fā)展規(guī)劃首次將“安全、舒適、綠色、智慧”確立為住宅建設(shè)核心導(dǎo)向，新頒布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》硬性提升關(guān)鍵指標(biāo)：室內(nèi)凈高下限由2.8米上調(diào)至3.0米以上，樓板撞擊聲隔聲性能限值由75分貝收緊至65分貝。

當(dāng)下新建住宅不僅強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)安全與使用耐久，更將綠色低碳、智能交互、健康人居深度融入全生命周期設(shè)計(jì)——裝配式構(gòu)件應(yīng)用率超85%，AI視頻巡檢與無感安防系統(tǒng)成標(biāo)配，光伏屋頂、地源熱泵、雨水回收等可再生能源技術(shù)規(guī)?；涞?。

北京多個(gè)老舊小區(qū)經(jīng)“原拆原建”改造后躍升為全齡友好型智慧社區(qū)；福建福州、廈門等地保障性住房項(xiàng)目100%執(zhí)行二星級以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)；此類高品質(zhì)住宅普遍呈現(xiàn)“開盤即罄”態(tài)勢，平均去化周期較傳統(tǒng)項(xiàng)目縮短32.6%，有力印證“品質(zhì)溢價(jià)”正在重構(gòu)市場價(jià)值中樞。

今日樓市生態(tài)早已煥然一新。

中央企業(yè)依托信用背書與資源協(xié)同優(yōu)勢穩(wěn)居開發(fā)梯隊(duì)前列；民營房企則通過司法重整、戰(zhàn)略引資、輕資產(chǎn)運(yùn)營等方式探索新生路徑，金科股份作為首家完成全國性司法重整的A股上市房企，引入國有資本后實(shí)現(xiàn)組織重構(gòu)與債務(wù)出清，為行業(yè)提供可復(fù)制的紓困范式。

區(qū)域分化持續(xù)加劇，部分三四線城市面臨人口收縮與庫存承壓雙重挑戰(zhàn)，“鶴崗化”現(xiàn)象確有顯現(xiàn)；但鶴崗本身并未止步于被動(dòng)應(yīng)對，而是以完整社區(qū)建設(shè)為抓手，補(bǔ)短板、強(qiáng)配套、提服務(wù)，走出一條資源枯竭型城市向宜居宜業(yè)型城市轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新實(shí)踐路徑。

需特別指出的是，臺灣地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行節(jié)奏與大陸存在顯著差異，未經(jīng)歷類似規(guī)模的政策調(diào)整與市場出清，整體保持溫和波動(dòng)、供需平衡的發(fā)展態(tài)勢。

退休后的王石并未淡出公眾視野，登山探險(xiǎn)與推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展公益事業(yè)成為他生活主軸。2025年出席迪拜COP28氣候大會期間，他提出“房企不應(yīng)困守項(xiàng)目圍墻之內(nèi)做碳中和”，倡導(dǎo)將綠色理念貫穿土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材選用、施工建造及后期運(yùn)維全過程，強(qiáng)調(diào)行業(yè)必須肩負(fù)起生態(tài)文明建設(shè)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

這位萬科創(chuàng)始人雖已離開一線指揮崗位，但他倡導(dǎo)的“長期主義、敬畏市場、回歸產(chǎn)品”的價(jià)值觀，正深刻塑造著2026年中國房地產(chǎn)的新秩序——穩(wěn)健不是退縮，品質(zhì)不是口號，可持續(xù)才是真正的競爭力。

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