“現(xiàn)在的日本房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，還能入手嗎？”這是最近很多投資者、房東、甚至準(zhǔn)備自住的人都在反復(fù)思考的問(wèn)題。尤其是在東京、大阪等核心城市，公寓價(jià)格這幾年幾乎是肉眼可見(jiàn)地蹭蹭上漲。

很多人一邊擔(dān)心錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，一邊又擔(dān)心站在高點(diǎn)。尤其是在經(jīng)歷了近幾年的持續(xù)走高后，市場(chǎng)走勢(shì)變得愈發(fā)撲朔迷離。

那么，2026年的日本不動(dòng)產(chǎn)，到底會(huì)漲還是會(huì)跌？我們不妨結(jié)合最新的官方數(shù)據(jù)與市場(chǎng)邏輯，做一次系統(tǒng)分析和深度拆解。

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2026年的建投狀況

根據(jù)今年1月14日，日本建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所與經(jīng)濟(jì)調(diào)查會(huì)發(fā)布了最新的《建設(shè)投資預(yù)測(cè)》數(shù)據(jù)顯示，結(jié)論概括為2個(gè)字：增長(zhǎng)。

該報(bào)告顯示，2026年度日本建設(shè)投資預(yù)計(jì)將達(dá)到81兆700億日元，較前一年度大幅增長(zhǎng)5.7%。這是一個(gè)非常積極的信號(hào)，意味著整個(gè)行業(yè)的活躍度正在提升。

很多人擔(dān)心2025年的住宅著工量下滑，預(yù)計(jì)同比下降9.8%，但這主要是因?yàn)?024年“節(jié)能基準(zhǔn)強(qiáng)制化”政策落地前，市場(chǎng)出現(xiàn)了一波猛烈的趕超需求。

2026年，這一缺口將得到修復(fù)。 預(yù)計(jì)2026年新房開(kāi)工數(shù)將回升至77.7萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)5.5%；政府投資持續(xù)擴(kuò)大，2026年度預(yù)計(jì)增長(zhǎng)7.8%；民間住宅投資也將達(dá)到17兆900億日元，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)4.5%。

這意味著什么？意味著無(wú)論是公共建設(shè)，還是民間住宅開(kāi)發(fā)，資金都在增加。

房地產(chǎn)本質(zhì)上是一個(gè)高度依賴(lài)資金流動(dòng)的行業(yè)，只要投資規(guī)模在擴(kuò)大，市場(chǎng)整體不會(huì)出現(xiàn)劇烈萎縮。投資額的穩(wěn)步攀升，為房?jī)r(jià)提供了最堅(jiān)實(shí)的“地基”。

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房?jī)r(jià)背后的推手

理解房?jī)r(jià)，本質(zhì)上是理解供需關(guān)系。但在當(dāng)下的日本，除了供需，還有三大硬核因素在支撐價(jià)格。

成本端：建筑費(fèi)用的天花板在升高

根據(jù)2025年11月的建筑費(fèi)指數(shù)，日本的建筑成本一直維持在上升通道。國(guó)際地緣局勢(shì)不穩(wěn)，導(dǎo)致建材運(yùn)輸和生產(chǎn)成本居高不下。

在人手上，日本建筑行業(yè)面臨嚴(yán)重的勞動(dòng)力短缺，工人工資水漲船高。這邏輯很簡(jiǎn)單，既然開(kāi)發(fā)商蓋房子的原價(jià)都漲了，他們自然不可能虧本賣(mài)房。

金利端：30年來(lái)首次政策轉(zhuǎn)身

2025年底，日銀宣布將政策利率提高至0.75%，這是約30年來(lái)的高位。按常理，加息會(huì)抑制購(gòu)房。但現(xiàn)實(shí)是雖然利率在升，但實(shí)數(shù)依然極低。

相比于歐美動(dòng)輒5%-6%的房貸利率，日本的貸款環(huán)境依然極其友好。許多買(mǎi)家擔(dān)心中長(zhǎng)期利率會(huì)繼續(xù)走高，反而產(chǎn)生了趕在更高之前買(mǎi)入的心理。

政策端：政府的強(qiáng)力助攻

2026年度的稅制改革大綱釋放了一個(gè)重大利好，住宅貸款減稅政策將延長(zhǎng)5年！過(guò)去這種優(yōu)惠通常只是2年一延，這次一下給5年，充分說(shuō)明日本政府希望通過(guò)住房消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。政府在帶頭“挺市”，你還需要擔(dān)心嗎？

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日本市場(chǎng)現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)土交通省2025年11月的指數(shù)，目前日本不動(dòng)產(chǎn)呈現(xiàn)出全維度、全品類(lèi)上漲的態(tài)勢(shì)。過(guò)去10年，日本公寓價(jià)格指數(shù)幾乎翻了一倍。這種漲幅在2020年后因疫情導(dǎo)致的全球通脹而加速。

2025年11月「消費(fèi)者物価指數(shù)」

2025年11月消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)上漲3%，且已連續(xù)兩個(gè)月保持這一增速。房產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)，在通脹環(huán)境中具備天然的避險(xiǎn)功能。

除此之外，2025年訪日游客數(shù)量創(chuàng)歷史新高，帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)、住宿設(shè)施需求的爆發(fā)。不僅是東京、大阪，二線旅游城市的價(jià)值也正在被重估。

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投資者的終極拷問(wèn)

作為投資者，我們不應(yīng)只看過(guò)去對(duì)比現(xiàn)在的價(jià)格，更應(yīng)看現(xiàn)在對(duì)比未來(lái)的價(jià)值?，F(xiàn)在的貴，可能是未來(lái)的便宜。

如果建筑成本不降、通脹持續(xù)、外資持續(xù)流入，那么目前的房?jī)r(jià)大概率只是未來(lái)幾年的起點(diǎn)。對(duì)于已經(jīng)持有房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的物價(jià)上漲帶動(dòng)了租金上調(diào)，現(xiàn)金流收益反而可能更穩(wěn)固。

當(dāng)然，投資者不能閉眼入，而要挑“優(yōu)等生”。雖然整體趨勢(shì)向上，但不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別性極強(qiáng)。東京都心、中心商圈與偏遠(yuǎn)地區(qū)的差距會(huì)進(jìn)一步拉大。在利率上升期，高地段價(jià)值、高流動(dòng)性的資產(chǎn)才是真正的硬通貨。

不動(dòng)產(chǎn)投資不是一場(chǎng)豪賭，而是一次理性的資產(chǎn)配置。2026年的日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，雖然門(mén)檻在變高，但紅利依然存在。關(guān)鍵在于你是否能看透漲跌背后的邏輯，并果斷執(zhí)行入場(chǎng)。

如果你正在考慮日本不動(dòng)產(chǎn)投資，不妨從了解具體項(xiàng)目、具體區(qū)域開(kāi)始。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)里，機(jī)會(huì)往往屬于提前準(zhǔn)備的人。

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