近年來，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房源并短期出租的“網(wǎng)約房”業(yè)態(tài)快速發(fā)展，在精準(zhǔn)匹配旅游、商務(wù)等多元住宿需求的同時(shí)，也給基層社會(huì)治理帶來挑戰(zhàn)。近日，浙江省寧波市江北區(qū)人民法院審理了一起因“網(wǎng)約房”而引發(fā)的糾紛案，判決案涉房屋業(yè)主停止對(duì)房屋的經(jīng)營(yíng)性使用，恢復(fù)住宅用途。

案情簡(jiǎn)介

小周與小張是同一棟樓的上下樓鄰居，雙方房屋登記用途均為住宅，二人是各自房屋的所有權(quán)人。2023年，小張把其房屋改成網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)，通過多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房源信息進(jìn)行宣傳、標(biāo)明價(jià)格并接受預(yù)訂。因小張無證開設(shè)民宿、擾民等問題，小周訴至法院，要求小張停止將房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，恢復(fù)其住宅用途。

　　小張辯稱，該房屋是以自住為主、出租為輔，交易形式符合普通房屋出租的特征，且網(wǎng)約房不同于經(jīng)營(yíng)性用房，只有屬于旅館業(yè)客房的網(wǎng)約房才屬于經(jīng)營(yíng)性用房。

法院審理

　　法院審理后認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉房屋作為網(wǎng)約房使用是否屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，是否應(yīng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。小張通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布房源信息，標(biāo)明價(jià)格并接受不特定人員預(yù)訂，按日出租、結(jié)算費(fèi)用；同時(shí)，按照相關(guān)要求配置消防器材、登記入住人員信息，并在房屋內(nèi)配備酒水飲料等有償使用物品，提供清潔等住宿服務(wù)。上述行為有別于一般的房屋租賃，其經(jīng)營(yíng)模式雖然與一般旅館業(yè)存在一定差異，但仍是利用房屋為入住客人提供有償?shù)淖∷薹?wù)，其行為實(shí)質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，應(yīng)該經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，故判決小張停止對(duì)房屋的經(jīng)營(yíng)性使用，恢復(fù)其住宅用途。

法官說法

　　《中華人民共和國民法典》第二百七十九條明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

　　本案中，判斷案涉房屋是否屬于“住改商”，核心在于房屋使用性質(zhì)是否從“滿足居住需求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤疤峁┙?jīng)營(yíng)性服務(wù)”。小張通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)面向公眾出租房屋，按日結(jié)算費(fèi)用，還配置消防設(shè)施、進(jìn)行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長(zhǎng)期使用、僅提供房屋本身”的特征存在明顯區(qū)別，實(shí)質(zhì)上已構(gòu)成經(jīng)營(yíng)性住宿服務(wù)，屬于典型的“住改商”行為。

法官提醒

　　有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意，是住宅改經(jīng)營(yíng)性用房的法定前提，“網(wǎng)約房”業(yè)態(tài)的發(fā)展不能突破法律底線和鄰里權(quán)益邊界。房屋所有人在利用房產(chǎn)獲取利益時(shí)，必須遵守法律規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約，尊重相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途。