2025年的房價，真把不少人整懵了——全國40個主要城市房價跌回2016年，比2021年高點(diǎn)整整掉了4成！身邊朋友聊起買房，都說“當(dāng)年高位接盤虧到姥姥家”，可偏偏有個地方反著來：房價不僅沒跌，還悄悄漲了？新房成交量創(chuàng)20年新高，二手房也創(chuàng)4年新高，房租連漲12個月破了1993年記錄！這地方到底是哪？會不會把漲勢傳到內(nèi)地？今天咱就嘮明白。

這幾年房地產(chǎn)泡沫一直在出清，之前高層還挺警惕爆雷的，結(jié)果2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，防風(fēng)險直接從第五位掉到第八位，連“房地產(chǎn)”三個字都沒提。2021年后每年都有兩波刺激政策，2024年一整年居然沒見中央層面大動作，國企收儲、地方收地的事兒也沒聲音了。市場一看這風(fēng)向，上半年剛穩(wěn)一點(diǎn)的房價，下半年又崩了，每個月跌1%，跟之前快跌節(jié)奏一樣。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)在全面涼透：2025年投資降17.2%，銷售額跌12.6%，連續(xù)第四年加速收縮，估計(jì)今年5月更新的爆虧行業(yè)榜，房地產(chǎn)還得坐頭把交椅。但咱說的那個反著來的城市，居然走出完全不一樣的路：2025年房價止跌企穩(wěn)，下半年全國房價加速跌時，它還溫和漲了，成交量創(chuàng)了新高，房租連漲12個月破了1993年記錄。2026年初漲得更快，1月環(huán)比漲幅是這輪復(fù)蘇最大的，成了全國第一個明確企穩(wěn)反彈的城市——沒錯，就是香港。

香港這波漲不是瞎?jié)q，政策、利率租金、人才土地都占了便宜。先看政策：2021年香港為遏制炒房出了一堆“辣招”，半年內(nèi)轉(zhuǎn)售交20%稅，一年內(nèi)15%；非永居買房交15%印花稅；有房再買加15%。舉個例子，內(nèi)地炒房客已有香港房，再買1000萬港元的，得多交300萬印花稅，半年內(nèi)賣又交200萬，直接把炒房客干沒了。2024年住宅成交量比2021年縮63%，內(nèi)地非永居買家?guī)缀醭妨?。直?024年2月，香港全面取消“辣招”，松綁力度全球頂流！撤辣第一個月，成交量環(huán)比漲115%，內(nèi)地投資客又涌回來，成交金額1364億港元，每賣4套房就有1套是內(nèi)地人買的。

再看利率和租金：2021年后全球加息，美國國債利率漲到5%，香港聯(lián)系匯率制，港元跟美元掛鉤，利率跟著漲，房貸利率飆升，買房成本嚇?biāo)廊恕?024年全球進(jìn)入降息周期，香港高利率時代結(jié)束；通脹推著租金一直漲，加上之前房價跌，租售比變好了——2025年租金收益率超過房貸利率，有些地方月供跟房租差不多，甚至月供更低！租金能覆蓋月供，正向現(xiàn)金流一出來，大家買房動力直接拉滿，加杠桿也敢了。

還有人才和土地：2022年香港搞優(yōu)才、高才、專才計(jì)劃，吸引高學(xué)歷高收入高技術(shù)人才。到2025年底，累計(jì)獲批近40萬宗，約30萬人赴港，加親屬近50萬高收入青壯年，占香港總?cè)丝?%！這些新移民70%是30-40歲，平均年收入超50萬港元，直接拉住房需求。供應(yīng)端呢？香港總面積1106平方公里，能開發(fā)住宅的土地不到1/4，核心區(qū)域飽和，新界九龍受環(huán)保限制。未來十年計(jì)劃新增42萬個住宅，私營房屋才12.6萬個；2025年私人住宅土地出讓170公頃，比2020年降32%。2026年95個新盤入市，僅3萬套，創(chuàng)2012年以來14年新低；2025年竣工在售庫存2.3萬套，去化周期14個月，加在建未售總?cè)セ?0個月，回到20年平均水平。政策、投資屬性、供需都利好，香港房價反彈是市場化結(jié)果，以后再漲概率挺大。

好多人問，香港房價回暖會不會傳到內(nèi)地？咱得掰扯清楚。先看政策：內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫出清大半，但高層態(tài)度明顯冷了，房地產(chǎn)都退出會議通稿了。以后內(nèi)地核心是高端制造業(yè)出海和擴(kuò)大內(nèi)需，地租經(jīng)濟(jì)走不通了——14億人不能全靠金融撐，房價反彈會加重居民杠桿，擠壓消費(fèi)，阻礙制造業(yè)升級，跟經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型反著來。高層現(xiàn)在只擔(dān)心房價暴跌爆雷，對“房住不炒”、慢跌支持，不可能像香港那樣全面松綁，政策面根本復(fù)制不了。

再看利率和租售比：內(nèi)地10年期利率降到1.8%以下，2024年跌到1.5%后反彈，降息空間幾乎沒了，今年貨幣政策微收緊，開年沒全面降準(zhǔn)降息，上次10個基點(diǎn)降息過去9個月，是本輪最長間隔。租售比方面，內(nèi)地多數(shù)房產(chǎn)得再跌40%才能平衡，去年下半年房價跌5%以上，但房租跌得更快，香港那種投資屬性，內(nèi)地多數(shù)房產(chǎn)還沒出現(xiàn)。

還有人才和土地：2024年全國人口降300多萬，2040年前后60后70后逐步到壽命節(jié)點(diǎn)，以后每年可能降近2000萬。香港人才引進(jìn)模式內(nèi)地學(xué)不來，東亞文化圈排斥外來移民，內(nèi)地大概率不放開移民，反而香港可能虹吸內(nèi)地高收入人才。內(nèi)地唯一接近的是土地和新房供應(yīng)量下降——2025年新開工連續(xù)6年降，庫存連續(xù)33個月降，但房地產(chǎn)沒人買，去化周期一直升，缺的就是香港那種“緊缺搶購”的內(nèi)核。

最近有些一線城市止跌，更像是去年跌太猛后的價值回歸，能不能真企穩(wěn)，還得看春節(jié)后購房旺季的表現(xiàn)。香港房價漲的那幾個條件，內(nèi)地一個都同步不了，甚至核心因素反著來，所以根本傳不到內(nèi)地。

參考資料：人民日報(bào)《2025年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告》；新華社《香港房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測》