本周，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率進一步下滑至6.01%，創(chuàng)下自2022年9月以來最低水平。

這一數(shù)據(jù)來自房地美（Freddie Mac）于2月19日發(fā)布的最新Primary Mortgage Market Survey（PMMS）報告，與前一周的6.09%相比，本周利率下降了0.08個百分點，而一年前同期這一利率為6.85%。與此同時，15年期固定利率抵押貸款平均降至5.35%，同樣刷新了2024年10月以來的最低紀錄，下跌0.09個百分點。

房地美首席經(jīng)濟學家薩姆·哈特爾（Sam Khater）在報告中表示：“抵押貸款利率再次下降，不僅提升了潛在購房者的負擔能力，也顯著改善了現(xiàn)有房主的財務狀況?！?/p>

他特別指出，過去一年中，再融資申請量激增超過一倍，許多近期購房者或房主通過再融資每年可節(jié)省數(shù)千美元的貸款利息支出。這在當前經(jīng)濟環(huán)境下，為家庭提供了額外的流動性支持，尤其對那些在較高利率時期購房的業(yè)主而言，相當于一次“意外減負”。

此次利率下行主要受到10年期美國國債收益率回落的影響。作為抵押貸款利率的重要基準，國債收益率的走低直接傳導至住房貸款市場。2025年上半年，長期抵押貸款利率一度在7%左右高位徘徊，但隨著市場對美聯(lián)儲降息預期的逐步升溫，從去年7月開始，利率進入下行通道。今年以來，這一趨勢在通脹數(shù)據(jù)趨緩和就業(yè)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健的背景下進一步加速。

商業(yè)推廣

房貸利率高

嚴重打擊購房欲望

盡管利率改善為購房者帶來利好，但美國住房市場整體復蘇仍面臨多重挑戰(zhàn)。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（National Association of Realtors，簡稱NAR）最新發(fā)布的1月份二手房銷售數(shù)據(jù)，全美二手房銷售量環(huán)比下降8.4%，創(chuàng)下近四年來的最大單月降幅，年比下降4.4%，季節(jié)性調(diào)整后年化銷售量僅為391萬套。這一降幅遠超市場預期，也反映出盡管利率有所回落，購房需求并未出現(xiàn)明顯反彈。

然而，雖然成交量下降，但是房價卻仍在微微上漲。1月份全美二手房中位銷售價格升至39萬6800美元，環(huán)比小幅上漲，同比上漲0.9%，這已是房價連續(xù)第31個月同比正增長，并創(chuàng)下1月份歷史新高。

Realtor.com高級經(jīng)濟學家杰克·克里梅爾（Jack Krimmel）對此發(fā)出警示：“即使抵押貸款利率進一步下降，如果‘鎖定效應’（即大量房主因低利率不愿出售現(xiàn)有住房）得不到緩解，供應量無法大幅增加，那么較低的利率很可能只會重新點燃市場競爭，最終推高房價，而不是真正提升購房者的負擔能力。”

加州

租房成本低于買房

在加州等高成本地區(qū)，這一矛盾尤為明顯。報告顯示，在加州最大幾個都市區(qū)，租房成本仍顯著低于購房成本，這進一步抑制了首次購房者和中低收入家庭的入市意愿。許多專家認為，房價在供應短缺推動下的持續(xù)上漲，已部分抵消了利率下降帶來的積極影響。

展望未來，隨著美聯(lián)儲主席的提名人選逐漸清晰，今年美國可能會進一步降息，來刺激經(jīng)濟。市場機構預測，2026年30年固定抵押貸款利率將會跌破6%，回歸到疫情前的水平。但要是想回到疫情期間2.5%的水平，那幾乎是不可能了。