丙午馬年

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大潮滂滂，“十五五”新局已開。潮水，裹挾機(jī)遇而來。創(chuàng)變者，于變化中錨定價(jià)值。謹(jǐn)以此輯，記錄過去一年那些推動(dòng)潮水的力量，與發(fā)出新聲的瞬間。望向前方，依然是不息的潮水，與無限的可能。此為系列第7篇·城市商業(yè)。

新春回顧系列：

商業(yè)是城市之光，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的綜合反映，是城市繁華的重要標(biāo)志。而商業(yè)的發(fā)展，離不開城市本身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)底蘊(yùn)。那些經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)突出、發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘?，也正成為各大運(yùn)營(yíng)商們布局的焦點(diǎn)。

過去一年，贏商網(wǎng)通過深入探訪、多方調(diào)研，結(jié)合數(shù)據(jù)與案例，對(duì)不同城市的商業(yè)進(jìn)行全面解讀，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力硬核卻低調(diào)的縣級(jí)城市，到流量爆棚的網(wǎng)紅城市，剖析其商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與變化以及運(yùn)營(yíng)商們的布局與運(yùn)營(yíng)秘籍。

中國(guó)最?？h城

華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、招商“必爭(zhēng)商業(yè)地”

作為連續(xù)多年蟬聯(lián)中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣榜首的縣域經(jīng)濟(jì)體，昆山的商業(yè)生態(tài)正呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：

■ 第一，基礎(chǔ)供給充足，存量商業(yè)數(shù)量在蘇州市僅次于吳中區(qū)。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前昆山已開業(yè)購(gòu)物中心25個(gè)， 還有2個(gè)獨(dú)立百貨。

■第二，特別卷。由于消費(fèi)力強(qiáng)盛，昆山成了連鎖商管企業(yè)“必爭(zhēng)之地”，華潤(rùn)萬(wàn)象、招商商管、珠海萬(wàn)達(dá)、吾悅商業(yè)、金鷹商貿(mào)、天虹、中駿商管等等高手過招。

■ 第三，迭代明顯，軌道交通帶來了商業(yè)的新變量。2023年6月24日，蘇州地鐵11號(hào)線在昆山花橋站開通，標(biāo)志著蘇滬兩地地鐵網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通，是長(zhǎng)三角一體化的重要里程碑?。目前，昆山TOD商業(yè)為昆山萬(wàn)象匯、昆山?花橋中駿世界城，它們是昆山目前客流排前二的商場(chǎng)。

那么，在昆山這樣卷的城市空間中，高級(jí)別連鎖企業(yè)的商場(chǎng)們?nèi)绾胃?jìng)合共生？為此，贏商研究中心選擇了昆山多個(gè)受關(guān)注度比較高的商場(chǎng)，以回答上述問題。

• 昆山世茂廣場(chǎng)：穩(wěn)坐昆山城東第一，但前路漫漫；

• 昆山金鷹國(guó)際購(gòu)物中心：昆山最大購(gòu)物中心，全高化矩陣錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；

• 昆山招商花園城：體系內(nèi)最好的花園城，吃透5公里以內(nèi)客群；

• 昆山萬(wàn)象匯：“六邊形”旗艦級(jí)商場(chǎng)，將中高端消費(fèi)留在昆山本地；

• 昆山花橋中駿世界城：TOD微度假綜合體，昆山當(dāng)前上升勢(shì)頭最強(qiáng)項(xiàng)目。

這個(gè)中國(guó)最牛縣城，是華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、招商“必爭(zhēng)商業(yè)地”！

“全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣最高產(chǎn)的城市”

泉州五大百?gòu)?qiáng)縣的商業(yè)個(gè)個(gè)能打

2025年賽迪百?gòu)?qiáng)縣市榜單上，泉州下轄的四縣三市5個(gè)登榜，分別是晉江市（第4位）、南安市（第19位）、惠安縣（第31位）、石獅市（第36位）、安溪縣（第75位），超越蘇州（4個(gè)）、南通（4個(gè)）、寧波（3個(gè)）。泉州再次成為“全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣最高產(chǎn)的城市”。

其五大百?gòu)?qiáng)縣的商業(yè)底色，有一些共性可尋。

• 產(chǎn)業(yè)端：“一縣一鏈”，民企造城

• 需求端：質(zhì)價(jià)比強(qiáng)，內(nèi)外客群兼顧

• 供給端：現(xiàn)代商業(yè)起步晚，爆發(fā)快

綜合來看，泉州百?gòu)?qiáng)縣商業(yè)土壤都有相似之處：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)集群化明顯、主力客群多為本地老板、歸僑、外來產(chǎn)業(yè)工人，但大多面臨消費(fèi)外溢至城區(qū)、海外現(xiàn)實(shí)，因此當(dāng)?shù)厣虡I(yè)都有“把消費(fèi)留在家門口”的使命。

我們以SM泉州晉江、南安中駿世界城、石獅德輝廣場(chǎng)為樣本，觀察泉州百?gòu)?qiáng)縣商業(yè)如何做本地化適配，向下扎根，向上生長(zhǎng)。

• SM泉州晉江城市廣場(chǎng)：晉江首個(gè)大型商業(yè)綜合體，長(zhǎng)紅20年

• 南安中駿世界城：長(zhǎng)在縣域的“一線城市商場(chǎng)”

• 石獅德輝廣場(chǎng)：石獅最大商場(chǎng)，亦為“石獅版胖東來”

SM泉州晉江、南安中駿世界城、石獅德輝廣場(chǎng)，都憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)與特色打法，驗(yàn)證了一條規(guī)律：不必非得做最高端的，不以“俯視”視角解構(gòu)下沉市場(chǎng)，始終從當(dāng)?shù)匦枨笸袋c(diǎn)出發(fā)，是在下沉市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟的基礎(chǔ)。

百?gòu)?qiáng)縣商業(yè)樣本：SM泉州晉江、南安中駿世界城、石獅德輝廣場(chǎng)，都很能打

西南四線小城“逆襲”

華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、新城、王府井搶著進(jìn)！

宜賓，這座西南的四線小城用十年時(shí)間，完成了一場(chǎng)GDP躍進(jìn)，從2015年的1525.9億元躍升至2024年的4005.76億元，連續(xù)三年穩(wěn)居四川第三。

熱血“逆襲”的宜賓，其城市商業(yè)圖譜也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三江新區(qū)“一核引領(lǐng)”，岷江新區(qū)、南部新區(qū)等“多片協(xié)同”，催生了一場(chǎng)同步迭代的商業(yè)進(jìn)化。

■宜賓商業(yè)“三步曲”

• 起步探索期（2009-2010年）：現(xiàn)代商業(yè)萌芽，凱德落子引發(fā)新潮

• 快速擴(kuò)張期（2011-2015年）：城市動(dòng)能轉(zhuǎn)換，本地商業(yè)力量雄起

• 穩(wěn)定發(fā)展期（2016年至今）：城市商業(yè)能級(jí)躍升，呈“金字塔“結(jié)構(gòu)

贏商大數(shù)據(jù)顯示，宜賓現(xiàn)有存量商業(yè)體量已突破124萬(wàn)㎡，主要集中在翠屏區(qū)與敘州區(qū)。以中小型商業(yè)（體量<10萬(wàn)㎡）為主，占比高達(dá)62.5%。

■三大區(qū)、五大商圈，各有“硬核”

從城市發(fā)展與商業(yè)布局的視角來看，當(dāng)前的建設(shè)重心與功能承載主要集中于翠屏區(qū)與敘州區(qū)，這也是城市商業(yè)熱力區(qū)。具體到商圈，宜賓已形成“老城煥新、新區(qū)崛起、樞紐賦能”的五大核心商圈格局。

• 翠屏區(qū)：老城新生，雙核并驅(qū)

• 敘州區(qū)：雙面交融，樞紐賦能

• 三江新區(qū)：產(chǎn)業(yè)聚勢(shì)，年輕加持

■將文旅吸引力轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的、高增長(zhǎng)的消費(fèi)力

宜賓商業(yè)與消費(fèi)的機(jī)遇正由“年輕力吸引”“政策推動(dòng)”、“文旅流量賦能”共同驅(qū)動(dòng)。

• 年輕引力：塑造城市消費(fèi)新圖景

• 政策組合拳：“強(qiáng)心劑”構(gòu)筑消費(fèi)新生態(tài)

• 文旅流量變現(xiàn)：邁向區(qū)域消費(fèi)中心愿景

多重合力之下，宜賓劍指一個(gè)清晰的終極目標(biāo)——打造川渝滇黔區(qū)域消費(fèi)中心，以大服務(wù)業(yè)、大消費(fèi)、大開放理念，拼起一個(gè)四線小城的商業(yè)新逆襲樣本。

西南這座四線小城，華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、新城、王府井搶著進(jìn)！

從小透明到新頂流

福州靠非標(biāo)商業(yè)爭(zhēng)口氣！

福州，福建省會(huì)，卻是“存在感弱”。很長(zhǎng)一段時(shí)間，城市知名度不及廈門、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不及泉州。但自2021年起，“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略賦能之下，福州GDP逆襲泉州連續(xù)4年排名全省第一，省會(huì)首位度突破24.6%，2024年更是超越佛山拿下全國(guó)17強(qiáng)。

■GDP全省第一，但商業(yè)力落后于廈門

在贏商股份《2024中國(guó)城市商業(yè)力排行榜》上，屬于商業(yè)2線城市的福州，商業(yè)力全國(guó)25名，為近4年最低，第二次被廈門趕超。

當(dāng)前，福州、廈門均以中檔/大眾化購(gòu)物中心為主，高檔/中高檔項(xiàng)目少之又少，且福州相比廈門，大眾化項(xiàng)目更多。

數(shù)據(jù)顯示，2024年福州人均可支配收入51460元，排在福建第3位，低于廈門的74249元、泉州的52214元。歸根結(jié)底，福州消費(fèi)力整體低于廈門，居民高端消費(fèi)意愿有限。此外，亦有行業(yè)人士指出，整個(gè)福建高端消費(fèi)外溢嚴(yán)重，頂尖富豪優(yōu)先海外直購(gòu)，高端名品選擇更齊全。

■六大重點(diǎn)項(xiàng)目撐場(chǎng)，非標(biāo)商業(yè)表現(xiàn)亮眼

• 福州東百中心：穩(wěn)居福州客流TOP1，首店收割機(jī)、必打卡地標(biāo)

• 福州萬(wàn)象城：福州唯一重奢場(chǎng)，集齊20+重奢大牌

• 福州蘇寧廣場(chǎng)：大體量、全業(yè)態(tài)，打響年輕消費(fèi)牌

• 福州煙臺(tái)山商業(yè)漫步街區(qū)：叫好又叫座的非標(biāo)文商旅商業(yè)范本

• 福州中駿世界城：南二環(huán)潛力新MALL，聚焦“年輕力”

• 福州香格里拉八匸匯：占據(jù)五一廣場(chǎng)、融合在地文化，有望成為“福州新名片”

福州擁有深厚的歷史底蘊(yùn)與獨(dú)特的地理文化，這為非標(biāo)商業(yè)提供了良好的生存土壤，一些項(xiàng)目正在積極擁抱在地文化、加碼文商旅融合，不斷提升福州城市商業(yè)魅力?；诖?，福州未來還將繼續(xù)在“非標(biāo)”、“文旅”等標(biāo)簽上發(fā)力。

總被廈門搶風(fēng)頭的福州，要靠非標(biāo)商業(yè)“頂流”爭(zhēng)口氣！

杭州商業(yè)10年：

誕生全國(guó)客流TOP1商場(chǎng)

乘著G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，近十年杭州的經(jīng)濟(jì)一飛沖天。2015年，杭州市GDP首次破萬(wàn)億元，2023年就已經(jīng)破兩萬(wàn)億，2024年21860億元，穩(wěn)居全國(guó)第8。按不變價(jià)格計(jì)算，2015-2024年杭州GDP十年增長(zhǎng)117.4%。

投射在商業(yè)領(lǐng)域，突飛猛進(jìn)。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，杭州存量規(guī)模（3萬(wàn)方及以上的購(gòu)物中心）從2015年的338.18萬(wàn)方，飆升至2024年的1345.15萬(wàn)方，漲了近3倍。購(gòu)物中心增量的增速在2017年達(dá)到了頂峰，隨之迅速放緩保持在10%左右。杭州購(gòu)物中心存量數(shù)量，從當(dāng)初的36家擴(kuò)張到現(xiàn)在的149家。

■本土巨頭的堅(jiān)守與進(jìn)化：百億店王、全國(guó)客流第一mall

• 杭州大廈購(gòu)物城：浙江首個(gè)百億店王

• in銀泰商業(yè)：人氣穩(wěn)居全國(guó)TOP1

• 銀泰百貨：百貨王者的數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)試驗(yàn)

• 綠城小鎮(zhèn)：文旅商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家

■外來神仙打架：全國(guó)連鎖商業(yè)巨頭競(jìng)逐，港資入局

• 龍湖：深耕10年，在杭網(wǎng)格化布局加深

• 華潤(rùn)萬(wàn)象生活：締造杭州第二座高端Mall

• 印力：從區(qū)域深耕到全國(guó)首批REITs創(chuàng)新

• 萬(wàn)達(dá)：錨定副中心，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型重塑影響力

• 寶龍：購(gòu)物中心數(shù)量領(lǐng)先，攻占城郊中心

• 嘉里建設(shè)、恒隆、新世界、新鴻基：姍姍來遲，直指高端商業(yè)

上述點(diǎn)名的標(biāo)準(zhǔn)范式的商業(yè)外，當(dāng)下杭州 越來越多的城市更新和非標(biāo)商業(yè)相繼涌現(xiàn)和出圈 。 “主理人+場(chǎng)景革命+社區(qū)共生” 為核心模型 的商業(yè)模式，正在被學(xué)習(xí)和復(fù)制。此外，作為互聯(lián)網(wǎng)之都，杭州的直播經(jīng)濟(jì)發(fā)展位于全國(guó)前列，為商業(yè)類型的發(fā)展增添了獨(dú)特的元素。

杭州商業(yè)10年：購(gòu)物中心數(shù)量飆升113個(gè)，誕生全國(guó)客流TOP1！

當(dāng)“三新”浪潮從政策東風(fēng)中蓄勢(shì)而來，消費(fèi)的新航道已然開啟。

2026年5月，由贏商網(wǎng)發(fā)起的第21屆中國(guó)商業(yè)品牌節(jié)暨中國(guó)商業(yè)共贏合伙人大會(huì)將在廣州舉行，以“潮起新聲”為大主題，打造一年一度的資源對(duì)接與思想共振平臺(tái)。

大會(huì)將匯聚全國(guó)百?gòu)?qiáng)開發(fā)商與商管公司、1000+活力標(biāo)桿項(xiàng)目、2000+創(chuàng)新&連鎖品牌，并邀請(qǐng)實(shí)力合伙人、行業(yè)專家及政府代表共同參與，聯(lián)動(dòng)超百家權(quán)威媒體，構(gòu)筑品牌傳播強(qiáng)聲場(chǎng)。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立五大資源展區(qū)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)高效銜接與合作落地；圍繞前沿趨勢(shì)與熱門議題展開深度探討，揭曉行業(yè)年度標(biāo)桿“金坐標(biāo)獎(jiǎng)”。大會(huì)期間將同期舉辦中國(guó)商業(yè)加盟與投資領(lǐng)域首個(gè)“趨勢(shì)發(fā)布+平臺(tái)賦能+交易撮合”的中國(guó)商業(yè)共贏合伙人大會(huì)，致力打造品牌方+代理商+商場(chǎng)方「三方合作生態(tài)閉環(huán)」。

廣邀中國(guó)零售商業(yè)人循潮而聚，與變革者同頻；聞聲前行，為創(chuàng)新者定調(diào)。5月共探全球商業(yè)新知，奏響新未來。

時(shí)間地點(diǎn)：2026年5月丨廣州