武漢風華 談武漢風情 展黃陂宏圖

說明：本文轉(zhuǎn)載自《武城漢事》公眾號，談武漢幾個郊區(qū)商業(yè)發(fā)展問題

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為什么擁有130萬人口的黃陂、110萬人口的江夏和東西湖，其商業(yè)發(fā)展卻不如80萬人口的江岸區(qū)，以及60萬人口的武漢經(jīng)開漢南區(qū)呢？

答案其實很簡單：郊區(qū)的人口過于分散，缺乏有效聚集，自然難以吸引大型商業(yè)綜合體進駐。

像萬達廣場、永旺、萬象城這樣的商場，開設新店都有基本的人口門檻標準，即方圓幾公里內(nèi)必須達到一定的人口數(shù)量。這個邏輯很好理解：假如半徑10公里以內(nèi)居住著150萬人，即便每天只有1%的居民逛商場，每天的客流量也能達到1.5萬；但如果半徑10公里內(nèi)只有30萬人，每天的逛商場人數(shù)可能不足5000，要養(yǎng)活一個永旺這樣的商業(yè)體就相當困難。

以江岸區(qū)為例，雖然常住人口只有80萬，但這些人群密集地集中在幾十平方公里的區(qū)域內(nèi)。簡單來說，江岸區(qū)的居民前往永旺或天街等商場都比較方便。而黃陂雖然城市人口有60多萬，卻分散在600多平方公里的廣闊區(qū)域中，要讓前川的居民專程去盤龍城的萬達廣場消費，幾乎不太可能。

這告訴我們，一個地方要想商業(yè)發(fā)達，人口必須高度聚集。通常，半徑5公里范圍內(nèi)至少需要有40萬人以上才行（半徑5公里的圓形區(qū)域面積其實不小，接近80平方公里）。

人口數(shù)量多寡，與大型商業(yè)體落地，如果搞得好屬于良性循環(huán)：人越多，大型商業(yè)就越愿意進駐；商業(yè)配套完善了，吸引來此居住的人也會更多。這一現(xiàn)象在武漢三環(huán)內(nèi)體現(xiàn)得非常明顯。反之，人口不足，大型商業(yè)體就不愿來；商業(yè)發(fā)展不起來，別人也就不愿意來此地買房置業(yè)，導致人口永遠上不去，商業(yè)也始終難以繁榮。這或許就是幾個郊區(qū)衛(wèi)星城商業(yè)發(fā)展普遍一般的根本原因。

那么，如何提高郊區(qū)的商業(yè)水平呢？

如果郊區(qū)的商業(yè)水平得到提升，不僅能增加本地的GDP和財政收入，還能將那些習慣在漢口消費的人群吸引回來。

要增加郊區(qū)人口、提升商業(yè)水平，關(guān)鍵在于打破人口過于分散的惡性循環(huán)，借鑒光谷的成功經(jīng)驗——即通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集中，再以商業(yè)配套完善形成良性循環(huán)。具體可從以下幾方面著手：

首先，集中資源打造多個產(chǎn)業(yè)與居住融合的“微中心”。光谷之所以能吸引大量人口，正是因為沿著幾條主干道形成了關(guān)山大道、光谷中心城等連片的高密度就業(yè)居住區(qū)。黃陂、江夏、東西湖等郊區(qū)應在主要交通感到、軌道交通沿線已有一定基礎的區(qū)域（如盤龍城、藏龍島、金銀湖）重點布局產(chǎn)業(yè)園、寫字樓和住宅，通過政策引導企業(yè)集中入駐，并配套建設人才公寓、學校、醫(yī)院等，讓就業(yè)人口愿意就近居住，形成半徑5公里內(nèi)常住人口超40萬的緊湊型板塊。

漢口市區(qū)人口密密麻麻

其次，完善地鐵站口的商業(yè)配置。目前郊區(qū)雖有多條地鐵，但站點周邊往往開發(fā)強度不足，導致人口仍沿線路松散分布。應加強地鐵站點的TOD（公共交通導向開發(fā)）模式，在站點500米范圍內(nèi)提高容積率，建設大型社區(qū)和商業(yè)綜合體，同時開通微循環(huán)公交，將周邊村鎮(zhèn)人口向站點集聚。例如，可考慮在7號線北延線、8號線三期等沿線規(guī)劃新的居住區(qū)，吸引中心城區(qū)外溢人口。

第三，引入優(yōu)質(zhì)公共服務資源，提升郊區(qū)吸引力。許多人不愿去郊區(qū)定居，是因為教育、醫(yī)療資源不如主城區(qū)。政府應推動名校、三甲醫(yī)院在郊區(qū)設立分校分院，并在商業(yè)用地出讓時與開發(fā)商約定引入知名商業(yè)品牌，給予一定補貼或稅收優(yōu)惠，降低其初期運營風險。當永旺、萬達等看到郊區(qū)某板塊人口密度達到門檻后，自然會主動進駐。

黃陂盤龍城人口相當稀疏

最后，創(chuàng)新土地政策，鼓勵混合開發(fā)。允許在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)配建一定比例的住宅和商業(yè)，避免“睡城”現(xiàn)象，讓工作與生活就地平衡。同時，對農(nóng)村集體建設用地進行統(tǒng)籌，通過集中建設租賃住房社區(qū)，將分散的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，既增加城鎮(zhèn)人口密度，又提升農(nóng)民收入。

黃陂

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