21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

市場(chǎng)表現(xiàn)最好的一線城市，春節(jié)后率先對(duì)樓市政策進(jìn)行優(yōu)化。

2月25日，上海市住建委、房管局、財(cái)政局、稅務(wù)局、公積金管理中心等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，此次新政從限購(gòu)政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅政策完善“三箭齊發(fā)”，涉及7項(xiàng)具體內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“滬七條”。

“滬七條”自2026年2月26日起正式施行。分析人士指出，此次新政以“支持剛性和改善性住房需求”為核心，標(biāo)志著上海樓市調(diào)控進(jìn)入全域優(yōu)化的新階段。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，新政覆蓋面擴(kuò)大，靈活運(yùn)用多項(xiàng)政策調(diào)整工具，降低購(gòu)房成本的同時(shí)，滿足多樣的剛性和改善需求。其認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)兼具居住需求支撐與全國(guó)資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢(shì)。政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長(zhǎng)期工作、生活在上海的人群納入合理購(gòu)房通道。

限購(gòu)調(diào)整形成梯度化購(gòu)房支持體系。非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的社保或個(gè)稅年限要求，從原有的3年縮短至連續(xù)滿1年；對(duì)于社?；騻€(gè)稅連續(xù)繳納滿3年的非滬籍居民，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房，即外環(huán)內(nèi)限購(gòu)套數(shù)提升至2套。同時(shí)，持《上海市居住證》滿5年的非滬籍居民，無(wú)需提供社?；騻€(gè)稅證明即可在全市限購(gòu)2套住房。?

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析指出，非滬籍在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房從3年社保降低到1年，粗略估算可增加購(gòu)房潛力人群至少增加9萬(wàn)人，這部分人群屬于剛需群體，對(duì)于帶動(dòng)外環(huán)內(nèi)樓市具有積極作用。

繳納社保或個(gè)稅3年以上的非滬籍人士再給予一張房票資格，這對(duì)于改善需求釋放具有直接影響。他表示，從近兩年外地人購(gòu)房行為來(lái)看，隨著家庭子女人數(shù)增加對(duì)于二套房的需求也在上升。同時(shí)，40歲以上的中年外地人群對(duì)于居住品質(zhì)及配套要求也在不斷提升，改善需求潛力較大，此次新政對(duì)于激發(fā)外地人改善需求釋放也有較大影響。

回顧政策演變歷程，2011年上海首次出臺(tái)限購(gòu)政策，非滬籍家庭需2年內(nèi)累計(jì)繳滿1年社保；2016年加碼至連續(xù)5年社保且不可補(bǔ)繳；2019 年臨港新片區(qū)率先試點(diǎn)放松，開(kāi)啟分區(qū)域調(diào)整序幕；2024年9月外環(huán)外實(shí)施“3改1”政策，此次新政則進(jìn)一步將1年社保門(mén)檻延伸至外環(huán)內(nèi)，同時(shí)放開(kāi)多套購(gòu)房限制，政策寬松力度持續(xù)加碼。

分析人士指出，此次調(diào)整延續(xù)了2019年以來(lái)“分區(qū)域、分人群”的放松邏輯，從2016年“5年社保+已婚”的最嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，逐步演進(jìn)至當(dāng)前的“1年社保即可購(gòu)房”，完成了從全面收緊到精準(zhǔn)寬松的完整周期。?

公積金貸款政策優(yōu)化成為改善型需求的重要支撐。此次新政靈活應(yīng)用公積金工具，意在降低購(gòu)房成本，將首套住房公積金貸款最高額度從 160萬(wàn)元大幅提高至240萬(wàn)元，增幅達(dá) 50%。同時(shí)，還疊加多子女家庭20%上浮政策與綠色建筑15%上浮政策，家庭最高貸款額度可達(dá)到 324萬(wàn)元，創(chuàng)下上海公積金貸款額度新高。二套住房公積金貸款最高額度也同步上調(diào)，進(jìn)一步減輕改善型購(gòu)房群體的資金壓力。?

在貸款套數(shù)認(rèn)定方面，新政明確已結(jié)清公積金貸款、上海市無(wú)房或僅有1套住房的家庭，再次購(gòu)房可申請(qǐng)公積金貸款，打破了此前的“認(rèn)貸”限制。值得注意的是，多子女家庭的公積金支持范圍從首套房拓展至二套房，貸款額度最高可上浮20%，與綠色建筑政策疊加后，將有效降低多子女家庭的換房成本。此前上海已試點(diǎn)提取公積金支付購(gòu)房首付款政策，此次額度提升將形成“提貸并舉”的支持體系。

此外，新政明確自2026年1月1日起，上海戶籍成年子女新購(gòu)或置換住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。對(duì)于未成年時(shí)已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的成年子女，在新購(gòu)或置換住房后仍為家庭唯一住房的，同樣享受免稅政策。?

稅務(wù)部門(mén)表示，購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化后，符合免稅條件的可重新辦理納稅信息申報(bào)認(rèn)定，從認(rèn)定次月起調(diào)整納稅，并退還2026年1月1日以后多繳納的稅款。這一政策將有效降低戶籍家庭的置換成本，促進(jìn)存量住房市場(chǎng)流通。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根認(rèn)為，本次“滬七條”是精準(zhǔn)、系統(tǒng)、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅優(yōu)化。政策以梯度松綁、分區(qū)施策為核心，大幅降低新市民與剛需購(gòu)房門(mén)檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期、加速二手房與新房聯(lián)動(dòng)循環(huán)，又堅(jiān)守“房住不炒”底線，引導(dǎo)需求合理釋放。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎來(lái)量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復(fù)窗口，剛需與改善同步受益，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將更快回歸平穩(wěn)健康運(yùn)行軌道。

上海優(yōu)化調(diào)整樓市政策背后，是上海樓市持續(xù)回暖的市場(chǎng)基礎(chǔ)。盧文曦表示，自2025年11月以來(lái)，上海存量房交易已連續(xù)3個(gè)月保持在2萬(wàn)套以上的活躍水平，“暖冬” 行情正式確立。其中，2026年1月，上海二手住宅成交2.03萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)26.69%，工作日日均網(wǎng)簽量保持在500套以上，雙休日單日超1000套，外郊區(qū)域成交占比超50%，剛需入市保持穩(wěn)定。?

剛剛過(guò)去的春節(jié)假期，上海樓市表現(xiàn)同樣亮眼。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9天假期內(nèi)，上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春節(jié)假期（7天）提高193.22%，同時(shí)顯著高于2023年、2024年春節(jié)假期的水平。

二手房方面，市場(chǎng)情緒持續(xù)升溫，不少中介門(mén)店大年初四便開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。據(jù)中介業(yè)務(wù)員反映，客戶帶看節(jié)奏較往年提前，市場(chǎng)對(duì)“小陽(yáng)春”行情充滿期待。在供應(yīng)端，房源掛牌總量持續(xù)縮水，降價(jià)“砸盤(pán)” 案例明顯減少，房東議價(jià)空間收窄，部分熱門(mén)區(qū)域出現(xiàn)跳價(jià)成交現(xiàn)象，低總價(jià)剛需房源成交周期縮短。?

盧文曦又指出，上海樓市“暖冬”行情基本確立。這一態(tài)勢(shì)得益于政策支持、舊改發(fā)力與保障房建設(shè)等多重因素支持。除了購(gòu)房政策持續(xù)寬松外，居民換房退個(gè)稅政策延續(xù)至2027年底，一季度LPR下調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈，為市場(chǎng)提供了流動(dòng)性支持。同時(shí)，上海舊改力度持續(xù)加大，浦東、徐匯、靜安等區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，既優(yōu)化了住房供給結(jié)構(gòu)，又穩(wěn)定了市場(chǎng)交易。?

宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，新政不僅對(duì)于新房市場(chǎng)是利好，對(duì)于二手房市場(chǎng)影響更大。當(dāng)前上海樓市已經(jīng)步入存量市場(chǎng)，新房和二手房比例達(dá)到1比5，二手房交易活躍度的提升，對(duì)于增加一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性、促進(jìn)以舊換新、促進(jìn)整體市場(chǎng)止跌回穩(wěn)都有積極意義。

盧文曦進(jìn)一步指出，隨著限購(gòu)門(mén)檻降低、信貸成本下降與稅費(fèi)減免政策落地，被壓抑的購(gòu)房需求將逐步釋放。當(dāng)前上海二手房掛牌量已連續(xù) 9個(gè)月減少，去化周期縮減至約4個(gè)月，供應(yīng)端收縮與需求端釋放形成共振，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不斷夯實(shí)。未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交量先行復(fù)蘇，價(jià)格結(jié)構(gòu)性分化”的特征，剛需房源與核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望成為復(fù)蘇主力。?

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，此次新政的落地將進(jìn)一步鞏固上海樓市的回暖勢(shì)頭，3-4月“小陽(yáng)春”行情的確定性正在增強(qiáng)。上海樓市正處于由“去泡沫”向“筑底企穩(wěn)”的關(guān)鍵拐點(diǎn)，政策組合拳將持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心的作用，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年1月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄，二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)止跌跡象。其中，一線城市二手住宅價(jià)格降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅較上月收窄，市場(chǎng)筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。

正如盧文曦所言，政策推進(jìn)有序、落地平穩(wěn)，有望進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，助力樓市加快實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為一線城市的重要風(fēng)向標(biāo)，上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國(guó)市場(chǎng)注入更多信心。