為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

一、進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策

服務(wù)宜居安居，促進(jìn)職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策。

一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。對(duì)非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。對(duì)在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購(gòu)買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購(gòu)1套住房，無需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。

按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

關(guān)于住房限購(gòu)政策相關(guān)業(yè)務(wù)，可撥打房地產(chǎn)交易行業(yè)服務(wù)熱線“962269”具體咨詢。

二、優(yōu)化住房公積金貸款政策

發(fā)揮公積金支持住房消費(fèi)作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房，且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

三是擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，最高貸款額度在上海市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

關(guān)于住房公積金貸款政策相關(guān)業(yè)務(wù)，可查詢上海住房公積金官網(wǎng)或撥打住房公積金熱線“12329”具體咨詢。

三、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策

支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

關(guān)于完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策相關(guān)業(yè)務(wù)，可撥打稅務(wù)咨詢熱線“12366”具體咨詢。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海此次出臺(tái)的“滬七條”，是在全國(guó)樓市筑底修復(fù)關(guān)鍵階段的背景下，上海推出的精準(zhǔn)適配型政策組合拳。從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三大維度協(xié)同發(fā)力，以穩(wěn)定市場(chǎng)、優(yōu)化供給、提升流通為目標(biāo)，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動(dòng)增量市場(chǎng)，在穩(wěn)定市場(chǎng)的同時(shí)，推動(dòng)行業(yè)向“好房子”建設(shè)、高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

隨著春節(jié)后市場(chǎng)回歸常態(tài)，政策效應(yīng)逐步釋放，張波分析，上海樓市有望成為一線城市中企穩(wěn)修復(fù)的標(biāo)桿，帶動(dòng)長(zhǎng)三角核心城市形成聯(lián)動(dòng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。具體表現(xiàn)在：

一、精準(zhǔn)優(yōu)化限購(gòu)。本次階梯式松綁策略精準(zhǔn)契合上?？腿航Y(jié)構(gòu)與置業(yè)需求，有效承接市場(chǎng)剛需與改善增量。從58安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)來看，2025年數(shù)據(jù)顯示，上海一二手客群重合度僅8.7%（2026年1月進(jìn)一步降至8.5%），為全國(guó)最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局穩(wěn)固。此次將外環(huán)內(nèi)非滬籍購(gòu)房社保/個(gè)稅年限縮短至1年，精準(zhǔn)降低新市民、新人才的首置門檻，適配二手房市場(chǎng)的剛需主導(dǎo)特征。同時(shí)線上顯示，上海二手房找房人數(shù)占比同比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)，掛牌量卻僅同比微增1.72%，剛需首置需求存在釋放空間但受限于購(gòu)房門檻。滿三年可外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套的規(guī)定，以及持居住證滿五年免社保/個(gè)稅購(gòu)房的條款，則覆蓋了更為全面的置業(yè)群體，確保了新增需求能分別向一二手市場(chǎng)精準(zhǔn)傳導(dǎo)。

二、公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點(diǎn)，與市場(chǎng)“賣舊買新”的核心需求高度契合。2025年上海二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)同比延長(zhǎng)15.26%，達(dá)98.75天，流動(dòng)性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放。此次將首套公積金貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女、綠色建筑上浮政策后最高達(dá)324萬元，適配上海高總價(jià)的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，將支持范圍從首套拓展至二套，精準(zhǔn)匹配這類家庭的居住升級(jí)需求，也貼合人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)。公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購(gòu)房能力，推動(dòng)上海二手房流通性提升，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)改善需求釋放，形成一二手市場(chǎng)雙向賦能。

三、個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策的完善，是對(duì)滬籍家庭改善置換需求的實(shí)質(zhì)性松綁，精準(zhǔn)緩解置業(yè)稅費(fèi)顧慮，與當(dāng)前二手房流通性不足的特征形成呼應(yīng)。2025年上海二手房成交占比已達(dá)65%以上，成為市場(chǎng)成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動(dòng)市場(chǎng)循環(huán)的關(guān)鍵。此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，只要新購(gòu)住房為家庭唯一住房即可暫免房產(chǎn)稅，不僅能鼓勵(lì)滬籍家庭合理置換，更能推動(dòng)二手房市場(chǎng)房源流通性提升。

張波認(rèn)為，此次政策是針對(duì)剛需、改善、置換三類真實(shí)需求的精準(zhǔn)賦能，政策落地后將直接帶動(dòng)三大需求釋放：一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求，二是長(zhǎng)期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購(gòu)需求，三是滬籍家庭的置換升級(jí)需求。這三類需求均為市場(chǎng)核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動(dòng)性壓力，推動(dòng)交易規(guī)模穩(wěn)步提升。

■綜合自上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理微信公眾號(hào)、中國(guó)城市報(bào)（記者：張阿嬙 越玥）