（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告張婉婷向法院提出訴訟請(qǐng)求：1. 確認(rèn)張建國(guó)與張磊于2020年9月17日簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；2. 判令被告張磊協(xié)助原告將位于甲公司宿舍的一號(hào)房屋所有權(quán)由被告張磊轉(zhuǎn)移登記至張建國(guó)名下；3. 訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：張建國(guó)與劉淑蘭系夫妻關(guān)系，二人育有三名子女，即長(zhǎng)女張紅梅、長(zhǎng)子張磊、次女張婉婷。劉淑蘭于2016年6月13日去世，張建國(guó)于2021年8月8日去世。一號(hào)房屋原系甲公司分配給本單位職工張建國(guó)的直管公房，1999年9月16日，張建國(guó)與甲公司簽訂《房屋買賣契約》，以成本價(jià)并使用二人工齡購(gòu)買該房屋，所有權(quán)登記于張建國(guó)名下。2020年9月17日，張磊與張建國(guó)簽訂《房屋買賣合同》，當(dāng)日將一號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至張磊名下。原告認(rèn)為，張建國(guó)患有帕金森病，合同簽名系張磊代簽，無(wú)法確認(rèn)出售房屋是張建國(guó)真實(shí)意思表示；且一號(hào)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉淑蘭去世后未析產(chǎn)，張磊明知房屋共有仍簽訂合同，未支付任何對(duì)價(jià)，雙方存在惡意串通，合同應(yīng)屬無(wú)效，故訴至法院。

被告張磊辯稱：不同意原告訴訟請(qǐng)求。一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)系張建國(guó)與劉淑蘭夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉淑蘭去世后未析產(chǎn)繼承。涉案合同是雙方真實(shí)意思表示，名為買賣實(shí)為贈(zèng)與，其未支付對(duì)價(jià)。張建國(guó)曾于2020年7月3日書寫遺囑，明確一號(hào)房屋由其繼承，過(guò)戶行為系贈(zèng)與。此外，一號(hào)房屋系其用自己承租的二號(hào)房屋置換取得，置換后由張建國(guó)承租、其一家居住，1999年房改時(shí)，因政策限制只能出售給甲公司員工張建國(guó)，經(jīng)家庭會(huì)議協(xié)商，由其出資、張建國(guó)代為持有，實(shí)際所有權(quán)人為其，過(guò)戶行為系房屋歸還。關(guān)于合同簽名，因張建國(guó)手抖由其代簽，但張建國(guó)按捺指印且到登記中心接受詢問(wèn)，系真實(shí)意思表示。

第三人張紅梅述稱：認(rèn)可被告陳述，認(rèn)可一號(hào)房屋為張磊所有。

法院經(jīng)審理確認(rèn)，張建國(guó)與劉淑蘭系夫妻，育有三名子女；劉淑蘭、張建國(guó)先后去世。一號(hào)房屋原系甲公司所有，張建國(guó)為承租人，1999年張建國(guó)以成本價(jià)購(gòu)買該房屋并取得所有權(quán)，購(gòu)買時(shí)使用了二人工齡優(yōu)惠。2020年9月17日，張建國(guó)與張磊簽訂《房屋買賣合同》，約定成交價(jià)380萬(wàn)元但未明確付款、交付等主要條款，張磊未支付購(gòu)房款，當(dāng)日房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至張磊名下，合同簽名系張磊代簽、張建國(guó)按捺指印。

被告主張其借張建國(guó)之名購(gòu)買房屋，提交換房協(xié)議、甲公司說(shuō)明、購(gòu)房契約等證據(jù)，但未提交出資證明，原告對(duì)其主張不予認(rèn)可。雙方均提交張建國(guó)就診病歷，原告以病歷證明張建國(guó)行為能力存疑，被告以病歷證明張建國(guó)神志清晰、系完全民事行為能力人，原告不申請(qǐng)民事行為能力鑒定。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)張建國(guó)與張磊于2020年9月17日簽訂的《房屋買賣合同》涉及劉淑蘭遺產(chǎn)部分無(wú)效；

二、被告張磊于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告張婉婷將位于甲公司宿舍的一號(hào)房屋二分之一產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至張建國(guó)名下，另二分之一產(chǎn)權(quán)仍登記在張磊名下；

三、駁回原告張婉婷的其他訴訟請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一、一號(hào)房屋是否為張磊借張建國(guó)之名購(gòu)買，雙方是否存在借名買房合同關(guān)系；二、涉案《房屋買賣合同》是否是張建國(guó)真實(shí)意思表示，合同是否成立；三、涉案合同是否存在惡意串通情形，是否應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，一號(hào)房屋系甲公司向其職工以成本價(jià)出售的福利房屋。現(xiàn)有證據(jù)顯示，張建國(guó)系原公房承租人、房屋買賣契約買受人，購(gòu)房款發(fā)票開具對(duì)象亦為張建國(guó)，并據(jù)此取得房屋所有權(quán)。被告主張雙方存在借名買房口頭約定，但未提交充分證據(jù)佐證，亦無(wú)證據(jù)證明其支付了購(gòu)房款，故對(duì)其該抗辯意見，法院不予采信。被告以其承租房屋置換涉案房屋承租權(quán)的行為，若認(rèn)為對(duì)張建國(guó)取得承租權(quán)有貢獻(xiàn)，可另行主張相關(guān)利益，但該權(quán)益并非所有權(quán)權(quán)益。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，涉案合同系在不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心備案，雙方均在場(chǎng)且在工作人員見證下簽署，雖簽名系被告代簽，但有張建國(guó)按捺指??；結(jié)合被告提交的簽訂合同前不久張建國(guó)的病歷，顯示其神清語(yǔ)利，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法確認(rèn)張建國(guó)不具備完全民事行為能力，且原告不申請(qǐng)民事行為能力鑒定，故認(rèn)定涉案合同系雙方真實(shí)意思表示，合同成立。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，一號(hào)房屋雖登記在張建國(guó)名下，但系其與劉淑蘭夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買取得，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。劉淑蘭去世后，各繼承人未對(duì)其名下份額進(jìn)行繼承，該部分份額處于待繼承狀態(tài)，張建國(guó)未經(jīng)其他繼承人同意，無(wú)權(quán)處分該部分份額。張建國(guó)、張磊作為家庭成員，均應(yīng)當(dāng)知曉房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)及未析產(chǎn)的事實(shí)，雙方簽訂合同將房屋過(guò)戶至張磊名下，且張磊未支付任何對(duì)價(jià)，該行為侵害了原告作為繼承人的合法權(quán)益，故合同中涉及劉淑蘭遺產(chǎn)的部分應(yīng)屬無(wú)效。

合同部分無(wú)效，自始沒(méi)有法律約束力，因該部分取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。鑒于合同僅系部分無(wú)效，原告主張將房屋全部產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至張建國(guó)名下缺乏依據(jù)，故判決將屬于全體繼承人共同共有部分（二分之一產(chǎn)權(quán)）恢復(fù)登記至張建國(guó)名下，另一部分仍登記在張磊名下，依法維護(hù)原告的合法繼承權(quán)益。

勝訴辦案心得

本案系典型的房屋繼承與買賣合同糾紛，核心圍繞借名買房認(rèn)定、合同真實(shí)意思表示、惡意串通處置共有遺產(chǎn)等關(guān)鍵問(wèn)題展開。結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人參考。

1. 遺產(chǎn)未析產(chǎn)時(shí)，警惕共有財(cái)產(chǎn)被擅自處分。本案中，我方助力當(dāng)事人勝訴的關(guān)鍵，在于明確涉案房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被繼承人配偶無(wú)權(quán)單獨(dú)處分已故配偶的遺產(chǎn)份額。這提醒當(dāng)事人，親屬去世后若遺產(chǎn)未及時(shí)析產(chǎn)，需密切關(guān)注共有財(cái)產(chǎn)變動(dòng)，一旦發(fā)現(xiàn)被擅自處分，應(yīng)及時(shí)委托律師維權(quán)，避免自身繼承權(quán)益受損。

2. 借名買房需留存書面證據(jù)，否則難以獲得法院支持。實(shí)踐中，借名買房糾紛頻發(fā)，多數(shù)因缺乏書面約定和出資證明導(dǎo)致主張無(wú)法成立。本案中，被告主張借名買房但無(wú)充分證據(jù)，最終被法院駁回，這警示當(dāng)事人，若確有借名買房需求，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，留存出資憑證、溝通記錄等相關(guān)證據(jù)，明確雙方權(quán)利義務(wù)。

3. 主張合同無(wú)效，需精準(zhǔn)鎖定“惡意串通”等法定情形。本案中，我方重點(diǎn)舉證張磊未支付對(duì)價(jià)、明知房屋系共有財(cái)產(chǎn)仍與張建國(guó)簽訂合同，佐證雙方存在惡意串通、侵害原告權(quán)益的事實(shí)，最終促成法院認(rèn)定合同部分無(wú)效。這提醒當(dāng)事人，面對(duì)親屬擅自處分遺產(chǎn)房屋的情形，需委托專業(yè)律師梳理證據(jù)，精準(zhǔn)適用法律，鎖定合同無(wú)效的法定事由。

4. 民事行為能力爭(zhēng)議，舉證責(zé)任及鑒定申請(qǐng)至關(guān)重要。本案中，原告質(zhì)疑被繼承人行為能力，但未申請(qǐng)鑒定，法院結(jié)合病歷認(rèn)定其系完全民事行為能力人。這提醒當(dāng)事人，若對(duì)相關(guān)人員民事行為能力存疑，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)司法鑒定，提交充分證據(jù)佐證，避免因舉證不足承擔(dān)不利后果。

5. 遺產(chǎn)房屋糾紛維權(quán)，專業(yè)律師加持是關(guān)鍵。此類糾紛涉及繼承、房屋買賣、借名買房等多重法律關(guān)系，證據(jù)要求高、法律適用復(fù)雜，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對(duì)。專業(yè)的律師可協(xié)助當(dāng)事人：梳理案件事實(shí)、收集關(guān)鍵證據(jù)、界定權(quán)益邊界、制定維權(quán)策略，精準(zhǔn)反駁對(duì)方不合理抗辯，最大限度維護(hù)當(dāng)事人的合法繼承權(quán)益。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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