越秀地產(chǎn)以236億元天價(jià)，拿下了廣州天河“馬場(chǎng)一期地塊”。這價(jià)格什么概念呢？不僅是廣州的“新地王”，更是遠(yuǎn)超深圳前海地塊，躋身全國(guó)前五的超級(jí)存在。可為什么在房企普遍“縮表”的當(dāng)下，還有人敢砸巨資豪賭一塊地？而這場(chǎng)史詩(shī)級(jí)土拍，又是否意味著，房地產(chǎn)真迎來(lái)大轉(zhuǎn)折了？

先問(wèn)一句，這塊地到底什么來(lái)頭？它是珠江新城最后一塊大規(guī)模可開發(fā)的住宅用地（含商住復(fù)合），是真正的“絕版資源”。珠江新城是什么地方？中國(guó)三大CBD之一，廣州的心臟，而它上一次供地，還是2010年亞運(yùn)會(huì)之前，已經(jīng)整整16年沒(méi)有新增宅地供應(yīng)。

在房地產(chǎn)的邏輯里，地段的稀缺性，決定了價(jià)值的天花板，而馬場(chǎng)地塊，恰好站在了這個(gè)天花板上。當(dāng)然，這天花板啊，也不是你說(shuō)搶就能搶的？“馬場(chǎng)一期地塊”起拍價(jià)就是186.4億元，8家房企參拍，清一色的“國(guó)家隊(duì)”或地方巨頭：越秀、保利、中海、華潤(rùn)、招商、華發(fā)……

競(jìng)拍開始，前100輪還算“溫和”，但當(dāng)總價(jià)飆到213億元時(shí)，只剩下了保利和越秀“神仙打架”，每一輪加價(jià)2000萬(wàn)，9個(gè)小時(shí)，243輪，平均每2分鐘一次出價(jià)。最終呢？越秀地產(chǎn)以236.04億元?jiǎng)俪?，溢價(jià)率26.6%，住宅可售樓面價(jià)干到8.58萬(wàn)元/㎡。

不少人發(fā)問(wèn)了，溢價(jià)這么多才拿到地，樓面價(jià)都干到近9萬(wàn)了，未來(lái)房?jī)r(jià)得賣多少??？我們來(lái)算一筆賬，樓面價(jià)近9W/㎡，廣州建安、稅費(fèi)、營(yíng)銷加起來(lái)2-3萬(wàn)/㎡，綜合成本就到了12萬(wàn)元/㎡，按20%利潤(rùn)率計(jì)算，售價(jià)至少得15萬(wàn)元/㎡起步。

夸張嗎？可以說(shuō)，相當(dāng)夸張了?？删驮诘貕K幾百米外，現(xiàn)在的頂豪標(biāo)桿“僑鑫·匯悅臺(tái)”，2026年2月最新成交數(shù)據(jù)二手房均價(jià)已經(jīng)飆到了25.77萬(wàn)元/㎡，去年11月開盤的“保利·玥璽灣”，2026年1月網(wǎng)簽30套，成交均價(jià)也賣到了15.96萬(wàn)元/㎡。

這說(shuō)明了什么？在核心資產(chǎn)面前，“躺平”是偽命題。而在房地產(chǎn)持續(xù)低迷4年之后，市場(chǎng)也確實(shí)需要一個(gè)“標(biāo)志性事件”來(lái)重振信心。那是不是意味著，房地產(chǎn)真迎來(lái)大轉(zhuǎn)折了？是轉(zhuǎn)折，但不是“普漲式”轉(zhuǎn)折，而是“分化式”轉(zhuǎn)折。具體怎么個(gè)分法呢？

第一，城市分化，一線回暖，三四線繼續(xù)陰跌。一線城市核心地段，因人口、產(chǎn)業(yè)、資源集中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然稀缺。而多數(shù)三四線城市，人口流出、庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)仍無(wú)支撐。

第二，板塊分化，核心資產(chǎn)上漲，遠(yuǎn)郊盤無(wú)人問(wèn)津。像馬場(chǎng)地塊這樣的核心資產(chǎn)，未來(lái)只會(huì)更貴。但黃埔、增城、從化的剛需盤，可能還要繼續(xù)“以價(jià)換量”。

第三，產(chǎn)品分化，豪宅上漲，剛需平價(jià)。高端改善型、頂豪產(chǎn)品，因稀缺性和資產(chǎn)避險(xiǎn)屬性，價(jià)格堅(jiān)挺甚至上漲。普通剛需盤，則面臨庫(kù)存壓力和政策調(diào)控，難有大漲空間。

所以，別被“地王”嚇倒了，這跟你買房沒(méi)太大關(guān)系。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的策略依然是：買核心城市，買核心地段；買有產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入的區(qū)域；遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊、遠(yuǎn)離“鬼城”式新城。

未來(lái)幾年，樓市不會(huì)再有“普漲神話”，但也不會(huì)徹底崩盤，它將進(jìn)入一個(gè)更成熟、更分化、更理性的時(shí)代。