馬年剛開工，地產(chǎn)圈就被一場(chǎng)土拍炸醒了。

2月25日，廣州迎來(lái)農(nóng)歷新年后首場(chǎng)重磅土拍——珠江新城馬場(chǎng)地塊。

這場(chǎng)競(jìng)拍從上午10點(diǎn)一直廝殺到晚上7點(diǎn)，近9個(gè)小時(shí)，243輪競(jìng)價(jià)，最終越秀地產(chǎn)以236億元的總價(jià)笑到最后。

這個(gè)數(shù)字有多震撼？它不僅創(chuàng)下廣州2010年以來(lái)拍地成交總額最高紀(jì)錄，更以超8.5萬(wàn)元/㎡的住宅樓面價(jià)，刷新廣州單價(jià)地王新高。

圍觀人數(shù)超10萬(wàn)，交易系統(tǒng)一度宕機(jī)，8家房企同臺(tái)競(jìng)技，保利與越秀“硬剛”5小時(shí)……

在行業(yè)深度調(diào)整的今天，這場(chǎng)“開門紅”的意義，遠(yuǎn)不止于一塊地的歸屬。

它更像一針強(qiáng)心劑，宣告核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然是房企的安全墊，也讓我們看到了廣州樓市復(fù)蘇的底氣。

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9小時(shí)的“神仙打架”，系統(tǒng)被擠爆了

讓我們把時(shí)間撥回2月25日上午。

早上10點(diǎn)土拍剛開始沒(méi)多久，廣州公共資源交易中心線上競(jìng)價(jià)系統(tǒng)就涌入超過(guò)10萬(wàn)圍觀群眾。對(duì)于一個(gè)土拍直播來(lái)說(shuō)，這是前所未有的熱度。

很快，服務(wù)器扛不住了，頁(yè)面多次崩潰，網(wǎng)友們只能反復(fù)刷新才能跟上節(jié)奏。

起拍價(jià)186.44億，這個(gè)數(shù)字本身就已躋身廣州土拍總價(jià)TOP5。

但真正讓吃瓜群眾腎上腺素飆升的，是下午2點(diǎn)半之后上演的“雙雄對(duì)決”。

前半程，越秀、保利、華潤(rùn)、珠實(shí)等8家房企輪番出價(jià)，熱鬧歸熱鬧，還算溫和。但到了下半場(chǎng)，其他6家陸續(xù)收手，只剩下保利和越秀殺紅了眼。

保利的策略很“極限”，多次踩在倒計(jì)時(shí)最后30秒加價(jià)，把心理戰(zhàn)玩到極致。

越秀則簡(jiǎn)單粗暴，逢價(jià)必跟，寸土不讓。

就這樣，兩大巨頭單挑5小時(shí)，硬生生把競(jìng)價(jià)輪次推高到243輪。

有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“這不是土拍，這是意志力的較量。”

最終，越秀以236億元將地塊收入囊中，溢價(jià)率26.6%。這個(gè)總價(jià)僅次于2009年255億成交的亞運(yùn)城地塊，位列廣州歷史第二。

為什么保利這么拼？答案很簡(jiǎn)單：它剛在2025年11月憑借保利玥璽灣創(chuàng)下首日銷售破百億的神話，如果再把馬場(chǎng)收入囊中，就等于在珠江新城形成“雙星閃耀”的格局，徹底坐穩(wěn)CBD地主之位。

可越秀作為廣州本土國(guó)企“一哥”，家門口的壓軸寶地，豈能拱手讓人？

這場(chǎng)龍虎斗，表面是搶地，實(shí)則是廣州豪宅市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的爭(zhēng)奪。

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珠江新城“最后拼圖”，稀缺價(jià)值拉滿

能讓這么多頭部國(guó)央企拼到眼紅的，當(dāng)然不是普通地塊。

馬場(chǎng)地塊位于珠江新城東區(qū)核心，地處“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角的幾何中心。

這里可以說(shuō)是串聯(lián)廣州三大核心板塊的“咽喉要道”，也是珠江新城東區(qū)最后一塊大體量核心用地，稀缺性拉滿。

地塊總用地面積19.45萬(wàn)㎡，計(jì)容建面56.7萬(wàn)㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)、中小學(xué)等多種業(yè)態(tài)。在廣州核心區(qū)，這種體量的復(fù)合型地塊，十年難遇。

但真正讓房企趨之若鶩的，不只是地段。

第一，這里是廣州房?jī)r(jià)天花板

地塊周邊豪宅云集，僑鑫匯悅臺(tái)二手掛牌均價(jià)超25萬(wàn)/㎡，凱旋新世界超17萬(wàn)/㎡，2025年入市的保利玥璽灣成交均價(jià)高達(dá)17萬(wàn)/㎡，最高單價(jià)突破30萬(wàn)/㎡。

市場(chǎng)已用真金白銀證明：珠江新城東區(qū)的購(gòu)買力深不可測(cè)。

第二，商業(yè)能級(jí)有望迎來(lái)質(zhì)變

根據(jù)出讓要求，地塊需引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨，運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元。

有市場(chǎng)傳聞稱，這個(gè)神秘百貨大概率是SKP——北京華聯(lián)的王牌頂奢商場(chǎng)。

如果華南首座SKP真的落子馬場(chǎng)，將與太古匯、K11形成頂級(jí)商圈矩陣，徹底改寫廣州高端商業(yè)格局。

第三，越秀早已深度布局籌備

很多人不知道，越秀不僅是買家，更是地塊前期的“做地主體”。

在馬場(chǎng)片區(qū)“政府主導(dǎo)+國(guó)企做地+市場(chǎng)運(yùn)作”的開發(fā)模式下，越秀深度參與土地一級(jí)整備，支付了超百億的補(bǔ)償款，甚至還是賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的間接第一大股東。

換句話說(shuō)，這塊地從啟動(dòng)收儲(chǔ)到規(guī)劃方案，越秀早已了然于胸。

有越秀內(nèi)部知情人士透露，為了拿下馬場(chǎng)地塊，越秀團(tuán)隊(duì)春節(jié)都在加班沖刺。這種提前布局、全力以赴的投入，也讓越秀在競(jìng)拍時(shí)顯得格外從容與堅(jiān)定。

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不只是操盤者，更是城市合伙人

拿下236億地王，越秀靠的不僅是情懷，更是實(shí)力。

2025年，越秀地產(chǎn)在廣州公開市場(chǎng)投入106.16億元，拿下9宗地，拿地金額位列全市第一，是唯一破百億的房企，占全市涉宅用地成交總額的五分之一。

更關(guān)鍵的是，越秀的布局邏輯清晰得可怕。

翻開2025年的拿地清單：鴻璟臺(tái)項(xiàng)目所在的番禺大石地塊，承接長(zhǎng)隆萬(wàn)博外溢。

鴻璟臺(tái)效果圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

白云嘉禾望崗TOD，卡位“北拓”節(jié)點(diǎn)。

天河棠下地塊的越秀·閱璟臺(tái)，填補(bǔ)金融城以北高端住宅空白。

白云嘉禾望崗TOD效果圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

閱璟臺(tái)效果圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

每一塊地都不是隨機(jī)落子，而是精準(zhǔn)嵌入城市發(fā)展脈絡(luò)。

2025年，越秀·云萃項(xiàng)目6月首開，成為當(dāng)年廣州市場(chǎng)首個(gè)“日光盤”。

越秀·云萃效果圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

“廣府系”瓏悅西關(guān)開盤半年后清盤，先鋒系產(chǎn)品東山云起開盤去化率超9成、云萃項(xiàng)目首推即基本清盤。

瓏悅西關(guān)效果圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

在頂豪領(lǐng)域，璞樾·墅以6259萬(wàn)元的單套總價(jià)刷新紀(jì)錄，成為天河區(qū)罕見(jiàn)的湖居合墅，更是廣州中心區(qū)低密墅居中的珍稀孤品。

從城市更新到紅盤締造者，越秀早已從“開發(fā)商”進(jìn)化為“城市合伙人”。

2025年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1082億元，年末現(xiàn)金結(jié)余超400億元。

在多數(shù)房企勒緊褲腰帶過(guò)日子的當(dāng)下，這樣的資金儲(chǔ)備就是最大的底氣。

當(dāng)然，馬場(chǎng)地塊也是一場(chǎng)硬仗。商業(yè)部分需100%自持，總投資不低于60億，還要配建五星級(jí)酒店和學(xué)校。這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力都是極限測(cè)試。

馬場(chǎng)地塊的落槌，不僅是一次土拍，更是一個(gè)信號(hào)，為2026年樓市小陽(yáng)春吹響了前奏。

對(duì)于越秀來(lái)說(shuō)，這塊地承載著太多期待。它未來(lái)是否會(huì)與SKP聯(lián)手重塑廣州商業(yè)版圖？會(huì)拿出怎樣的產(chǎn)品對(duì)標(biāo)保利玥璽灣？能否在頂豪市場(chǎng)扳回一城？

這些懸念，將在未來(lái)幾年陸續(xù)揭曉。

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