2026年2月25日，歷經(jīng)10.5小時(shí)243輪競價(jià)，越秀以236.03億元總價(jià)摘得廣州珠江新城跑馬場地塊1期，住宅樓面價(jià)8.57萬元/㎡、溢價(jià)率26.6%，刷新廣州樓面單價(jià)、土拍時(shí)長及競拍次數(shù)三項(xiàng)紀(jì)錄。

該地塊是珠江新城東區(qū)最后一塊核心絕版資產(chǎn)，總用地19.45萬㎡，計(jì)容建面56.7萬㎡，含5幅子地塊，其中2幅居住用地為核心利潤來源，3幅商業(yè)商務(wù)用地為主要挑戰(zhàn)，還涵蓋多重配套功能，吸引8家房企參與，華潤、珠實(shí)中途退出后，越秀與保利展開貼身博弈。

作為地塊做地主體，越秀此前已承建超151億元基礎(chǔ)配套工程，拿下地塊對其掌握廣州頂豪話語權(quán)意義重大。

廣州頂豪市場購買力充足，珠江新城東一手豪宅稀缺，為項(xiàng)目住宅部分提供支撐。商業(yè)部分要求嚴(yán)苛，AT111321地塊需引進(jìn)高端百貨，6年累計(jì)銷售不低于300億元，越秀與SKP深度對接，落地可能性大；AT111323地塊需建超4.5萬㎡五星酒店及公寓，6年累計(jì)產(chǎn)值不低于20億元，越秀擬尋求合作。

此外，這兩宗商業(yè)用地需越秀投資超60億元且100%自持，成為其核心考驗(yàn)。

兼聽則明

越秀豪擲236億拿下跑馬場地塊，看似是搶占廣州頂奢商業(yè)制高點(diǎn)的神來之筆，實(shí)則是一場背靠國企背景、賭上未來十年發(fā)展的豪賭，這場土拍的狂歡背后，藏著廣州頂奢商業(yè)的多重悖論與越秀自身的致命挑戰(zhàn)，更折射出當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)核心資產(chǎn)爭奪的畸形邏輯。

從拿地邏輯來看，越秀的“志在必得”并非完全基于商業(yè)理性，而是裹挾著前期投入的沉沒成本與國企的城市建設(shè)責(zé)任。

作為地塊做地主體，越秀已投入巨額人力財(cái)力承建配套工程，此時(shí)放棄意味著前期投入血本無歸，這種“不得不拿”的被動(dòng)性，讓其在競價(jià)中失去價(jià)格理性，26.6%的溢價(jià)率遠(yuǎn)超市場合理水平，8.57萬元/㎡的樓面價(jià)直接拉高珠江新城住宅開發(fā)成本，未來住宅售價(jià)需突破15萬元/㎡才能實(shí)現(xiàn)盈利。

即便廣州頂豪市場有保利·玥璽灣單日百億的銷售案例，但孤例難以代表市場常態(tài)，珠江新城東近五年無新盤入市的稀缺性，能否支撐起如此高的定價(jià)，仍是巨大未知數(shù)。

更關(guān)鍵的是，越秀將住宅部分視為利潤來源，卻忽視了頂豪客群對品牌、產(chǎn)品、服務(wù)的極致要求，其琶洲華樾項(xiàng)目的豪宅基因，能否復(fù)制到珠江新城這個(gè)匯聚國際投資者的核心區(qū)域，尚未得到市場驗(yàn)證。

商業(yè)部分的挑戰(zhàn)，更是越秀邁不過去的坎，地塊出讓條件的嚴(yán)苛程度，幾乎為其套上了“緊箍咒”。

6年300億的銷售目標(biāo)，意味著高端百貨年均銷售額需達(dá)50億元，即便有SKP的合作預(yù)期，這一目標(biāo)也難言輕松。

成都SKP雖實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長，但背靠成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的消費(fèi)支撐，而廣州頂奢商業(yè)市場正面臨前所未有的內(nèi)卷：華潤白鵝潭、長隆萬博兩大萬象城即將落地，聚龍灣太古里、K11 Select等高端商業(yè)體加速布局，廣州頂奢消費(fèi)客群規(guī)模有限，市場能否容納多個(gè)重奢地標(biāo)，答案不言而喻。

更值得警惕的是，SKP自身已顯露增長疲態(tài)，北京SKP2024年銷售額同比下滑17%，其直營化模式對品牌資源、運(yùn)營能力要求極高，越秀缺乏重奢商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，與SKP的合作若僅停留在品牌引入層面，而非深度的運(yùn)營協(xié)同，最終大概率淪為“為他人做嫁衣”。

100%自持且投資超60億元的要求，對越秀的資金鏈構(gòu)成極致考驗(yàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，房企現(xiàn)金流普遍承壓，越秀雖為國企，資金實(shí)力相對雄厚，但236億的拿地成本+60億的商業(yè)投資+前期151億的配套投入，超400億的資金沉淀，將大幅拉低其資金周轉(zhuǎn)率。

商業(yè)物業(yè)自持意味著長期無法變現(xiàn)，只能依靠租金與經(jīng)營收益回流資金，而五星酒店與高端百貨的培育期通常長達(dá)5-8年，這意味著越秀未來十年將被該項(xiàng)目綁定，資金流動(dòng)性將受到嚴(yán)重制約，若后續(xù)住宅銷售不及預(yù)期，現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)絕非危言聳聽。

這場土拍的背后，還暴露了廣州頂奢商業(yè)發(fā)展的深層問題：政府將商業(yè)能級(jí)提升寄望于單一地塊的開發(fā)，以嚴(yán)苛的業(yè)績指標(biāo)倒逼房企引入高端品牌，卻忽視了商業(yè)生態(tài)的培育。

跑馬場地塊被賦予定義廣州頂奢高度的使命，但高端商業(yè)的核心競爭力并非單純的品牌堆砌，而是場景營造、運(yùn)營服務(wù)與消費(fèi)文化的融合。

北京SKP的成功，源于其藝術(shù)與商業(yè)的深度融合、數(shù)字化的精細(xì)運(yùn)營，而廣州目前的高端商業(yè)仍停留在“硬件比拼”階段，缺乏真正的內(nèi)容力與運(yùn)營力。越秀即便成功引入SKP，若無法打造出符合廣州消費(fèi)習(xí)慣的商業(yè)生態(tài)，最終也可能成為一座“高端空城”。

此外，華潤的中途退出，實(shí)則是理性的市場選擇，相比越秀的“孤注一擲”，華潤更懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，其即便未拿地，仍可通過與保利合作的方式卡位珠江新城，這種“以退為進(jìn)”的策略，反襯出越秀拿地的被動(dòng)與激進(jìn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，核心資產(chǎn)的爭奪本應(yīng)回歸商業(yè)本質(zhì)，而越秀的這場豪賭，卻仍停留在“拿地為王”的傳統(tǒng)邏輯中。

歸根結(jié)底，越秀拿下跑馬場地塊，只是廣州頂奢商業(yè)競爭的開始，而非結(jié)束。

這場豪賭的輸贏，不僅取決于越秀的運(yùn)營能力與資金實(shí)力，更取決于廣州頂奢消費(fèi)市場的真實(shí)容量。

若最終無法實(shí)現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)，這座被寄予厚望的頂奢地標(biāo)，或?qū)⒊蔀樵叫愕摹盃C手山芋”，而廣州頂奢商業(yè)的發(fā)展，也將為這場非理性的土拍付出代價(jià)。

真正的頂奢商業(yè)，從來不是靠天價(jià)拿地與品牌堆砌造就的，而是靠長期的運(yùn)營沉淀與生態(tài)培育，這一點(diǎn)，越秀與廣州都需要重新思考。