最近幾年房地產(chǎn)沉底，就連從業(yè)者對(duì)其發(fā)展都信心不足，更別提普通老百姓。但最近明顯感覺(jué)到市場(chǎng)正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，樓市回暖漸漸成為“民心所思”。

房地產(chǎn)的寒冬不是一個(gè)行業(yè)的寒冬，其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)上下游50多個(gè)產(chǎn)業(yè)。而一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展就要保持合理利潤(rùn)，確保生產(chǎn)者的積極性。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沉寂了幾年，整個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)了大洗牌，沒(méi)有幾個(gè)企業(yè)能經(jīng)過(guò)這樣的市場(chǎng)周期。所以，從全國(guó)到地方都在著力推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖成為“民心所思”，更因?yàn)槭袌?chǎng)高點(diǎn)時(shí)太多人入場(chǎng)，中產(chǎn)家庭的財(cái)富大多鎖在房產(chǎn)里，房?jī)r(jià)上漲，資產(chǎn)保值增值也是他們想要看到的結(jié)果。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖成為社會(huì)需要，自然所向披靡。而房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲，已經(jīng)暗流涌動(dòng)。

市場(chǎng)現(xiàn)象：房地產(chǎn)走出新房與二手房“比價(jià)怪圈”

對(duì)于樓市特別是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2025年是個(gè)分水嶺。在產(chǎn)品力創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)又回歸了購(gòu)房邏輯。

最近幾年，新盤價(jià)格斷崖式下跌，但因經(jīng)濟(jì)壓力而不得不拋售房產(chǎn)的二手房房主也不在少數(shù)，二手房市場(chǎng)較新房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。加之過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲，投資客居多，次新房的“無(wú)底線價(jià)格”更讓二手房市場(chǎng)成交活躍，這給新房市場(chǎng)帶來(lái)巨大成交壓力。當(dāng)以價(jià)格作為市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了惡性循環(huán)。

但2025年，隨著擁有更高得房率、更強(qiáng)居住功能的新一代“好房子”不斷入市，新房市場(chǎng)明顯有了與二手房市場(chǎng)抗衡的底氣。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌8.36%，但部分核心城市改善樓盤入市卻帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2.58%。

而二手房市場(chǎng)自身也逐漸有了成交底線。過(guò)去幾年，因資金斷鏈而拋售房產(chǎn)的賣家逐漸離場(chǎng)，整體市場(chǎng)的持有意愿越來(lái)越強(qiáng)。畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)跌幅越來(lái)越小，再跌也是零頭。以沈陽(yáng)為例，二手房峰值房?jī)r(jià)跌幅達(dá)40.56%,而2025年跌幅4.69%。以一套200萬(wàn)的房產(chǎn)為例，40%的跌幅相當(dāng)于跌了80萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)格變?yōu)?20萬(wàn)，再跌4.69%，就只跌了不到6萬(wàn)。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)再跌下去，也在很多人承受范圍之內(nèi)了。甚至對(duì)于一線城市或者高端盤來(lái)說(shuō)，算上中介費(fèi)、稅費(fèi)還要搭錢賣，所以就更不著急出售了。

最近幾年樓市寒冬，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，所以市場(chǎng)純新盤稀缺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年沈陽(yáng)僅有5個(gè)純新盤開盤，2024年僅有7個(gè)純新盤。而2025年沈陽(yáng)有17個(gè)純新盤項(xiàng)目首開入市。

新盤供應(yīng)量上升，與新盤市場(chǎng)的回暖關(guān)系密切。

2025年，沈陽(yáng)純新盤入市普遍開門紅。如位于和平灣的潤(rùn)啟·和平里，首開成交達(dá)6.8億元，創(chuàng)下了2025年的首開紀(jì)錄，放在市場(chǎng)巔峰時(shí)期，這一戰(zhàn)績(jī)也非常亮眼。在鐵西區(qū)，潤(rùn)地管理代建的潤(rùn)熙府首開也創(chuàng)造了5.2億元的戰(zhàn)績(jī)，并且兩開兩罄；潤(rùn)瀾庭首開也實(shí)現(xiàn)了1.3億元成交額。還有位于鐵西主城的晉建投·云樾府首開去化率也達(dá)到了83%，開盤兩天接待客戶超千組。

招商·璀璨映瀾、金地可城·縵云四季則成為大東的流量標(biāo)桿。前者自去年6月首次開盤勁銷120套后，在隨后三個(gè)月的順銷期里月均成交達(dá)50套；后者僅僅是臨時(shí)銷售中心開放，就涌入超300組客戶，目前在售樓棟的房源已經(jīng)不多。而選擇在11月底這樣的傳統(tǒng)樓市淡季開盤的皇姑金地·峯璽壹號(hào)也逆勢(shì)創(chuàng)造了2.8億元的首開成績(jī)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的熱銷勢(shì)頭。

在渾南，中?！な⒕┚琳聞t一舉摘得渾南全年銷售金額銷冠，并躋身全市成交金額TOP2。還有位于棋盤山的萬(wàn)科·東樾，首開20秒銷售額破億，在傳統(tǒng)主城核心，美的·君蘭江山|君樾7月26日開盤即勁銷1.55億元。

這些樓盤的火爆與壓抑的市場(chǎng)需求關(guān)系密切，區(qū)域內(nèi)無(wú)新品、而新品的“好房子”跨越式引領(lǐng)區(qū)域改善升級(jí)，像招商·璀璨映瀾不僅吸引大量大東地緣購(gòu)房者，更憑借產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)成功撬動(dòng)全城客戶；潤(rùn)啟·和平里甚至洋房樣板間沒(méi)有推出，洋房產(chǎn)品就已經(jīng)幾乎售罄。這些樓盤因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢(shì)、產(chǎn)品力以及生活方式的打造不僅引領(lǐng)了改善需求的釋放，甚至打破了傳統(tǒng)的購(gòu)房邏輯和常規(guī)的銷售節(jié)奏。

還有華強(qiáng)·盛京寳邸以“三進(jìn)九禮”的園林打造、天幕大平層“超四代宅”的產(chǎn)品規(guī)劃以及一戶一高定的精裝設(shè)計(jì)為沈陽(yáng)帶來(lái)了對(duì)標(biāo)世界的封面級(jí)豪宅作品；旭輝·森嶼暖樹打造首個(gè)森系濱水青年四代宅，引領(lǐng)了“首次置業(yè)即四代宅”的新風(fēng)潮；沈陽(yáng)地鐵置業(yè)打造的沈陽(yáng)地鐵·林和院、沈陽(yáng)地鐵·崇山和悅憑借“居住+出行+X生活”的融合樹立了沈陽(yáng)TOD居住典范；這些項(xiàng)目憑借出色的產(chǎn)品打造與創(chuàng)新成為2025年的現(xiàn)象級(jí)純新盤。

除了純新盤入市，沈陽(yáng)存量新盤也通過(guò)“生活方式”兌現(xiàn)以及新品升級(jí)成為市場(chǎng)的持續(xù)性熱點(diǎn)。比如中寰悅府憑借首個(gè)香格里拉自然秘境主題景觀的實(shí)景呈現(xiàn)再次引爆行業(yè)，并再度拿下全年單盤銷冠；保利發(fā)展控股東北公司沈陽(yáng)片區(qū)的保利·公園壹號(hào)、保利·和光嶼湖、保利·云上等項(xiàng)目深度參與并助推區(qū)域界面價(jià)值的煥新與提升，并以不斷迭代的產(chǎn)品力持續(xù)領(lǐng)銜各自所在板塊的銷售熱度；沈陽(yáng)魯能公館交付沈陽(yáng)首個(gè)“雙金住區(qū)”，成為沈陽(yáng)綠色居住的行業(yè)標(biāo)桿；而在2024年就以中央車馬廳、室外恒溫水系、三大會(huì)所等配置火爆沈陽(yáng)的新希望·D10天譽(yù)，又在2025年將星巴克臻選店、米其林星廚私宴廳、普禾書吧等高端生活場(chǎng)景落地，進(jìn)一步刷新了市場(chǎng)對(duì)豪宅的認(rèn)知。金廊上的世紀(jì)?嘉德學(xué)府，坐擁和平名牌雙總校、雙地鐵，以低總價(jià)小戶型拎包入住金廊核心“8g”生活特色，也一直引領(lǐng)市場(chǎng)。

九洲·御璟則通過(guò)御璟餐廳、魔方城市書房、智慧住區(qū)、互動(dòng)式園林等八大高定生活場(chǎng)景構(gòu)建了“5分鐘星級(jí)生活圈”，重新定義了“家”的邊界，并與中?！ゎI(lǐng)館壹號(hào)、中?！ぬ煦@、華潤(rùn)置地旗下九悅等項(xiàng)目一同入選了《遼寧省“好房子”建設(shè)典型案例經(jīng)驗(yàn)做法清單》。

此外，方大·臻樾新品推出175㎡和356㎡稀缺5層河岸清水純洋房一舉填補(bǔ)了沈陽(yáng)豪宅圈的產(chǎn)品空白；華發(fā)龍湖·天曜以“負(fù)公攤+空間迭代+精裝煥新”等領(lǐng)創(chuàng)型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)又一次為和平灣帶來(lái)多項(xiàng)產(chǎn)品首創(chuàng)；萬(wàn)科中德國(guó)際小鎮(zhèn)以沈陽(yáng)首個(gè)百平滿裝展示樣板間帶來(lái)人生超值解法的新定義；金廊公館【雲(yún)闕300】以1+1＞2的理念實(shí)現(xiàn)了“三代人，兩代居，一生享”的沈陽(yáng)首個(gè)親情兩代居；雅頌閣則打破傳統(tǒng)戶型的封閉結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新推出金廊罕見(jiàn)的300㎡五室五衛(wèi)“金廊合院大平層”產(chǎn)品，以及悅景新世界以“金廊銀帶”交匯的核心占位推出目前金廊上唯一清水交付大平層現(xiàn)房產(chǎn)品，精準(zhǔn)切中了市場(chǎng)敏感神經(jīng)，包括即將入市的新盤中海·瑞文熙和也以中?！昂汀毕诞a(chǎn)品的首發(fā)勢(shì)能與中?！熬?”深入人心的影響力點(diǎn)燃了新一年的市場(chǎng)情緒。

沈陽(yáng)樓市正走出一條以城市更新為主線，以“好房子”拉動(dòng)居住升級(jí)為核心，以產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)新盤市場(chǎng)發(fā)展的健康路徑。

而市場(chǎng)的火爆，也提振了開發(fā)商拿地的熱情。

2025年，沈陽(yáng)住宅用地成交建面達(dá)到150萬(wàn)平，相比2024年的131萬(wàn)平，增加15%；樓面地價(jià)也由2024年的3840元/建筑平方米上漲到4135元/建筑平方米，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

更難得的是，部分優(yōu)質(zhì)地塊還出現(xiàn)了開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)拿地，最終溢價(jià)成交的情況。預(yù)計(jì)2026年沈陽(yáng)將有28個(gè)純新盤項(xiàng)目入市，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步得到修復(fù)。

這波土地供應(yīng)，也明顯帶著促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的意圖。根據(jù)房譜網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年全年成交土地的平均容積率僅1.6，改善趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。而且土地供應(yīng)不僅向著優(yōu)質(zhì)地塊傾斜，也沿著軌道交通模式推動(dòng)城市更新，這將進(jìn)一步促進(jìn)新房成交持續(xù)上漲，刺激需求拉動(dòng)市場(chǎng)。

新盤熱銷帶動(dòng)開發(fā)商拿地?zé)崆?，又推?dòng)新盤入市，加速市場(chǎng)活躍，進(jìn)而帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，市場(chǎng)正在恢復(fù)正向循環(huán)。

因此，當(dāng)下的市場(chǎng)回升，是穩(wěn)定的回升，也是比以往更健康的回升。這波市場(chǎng)回暖是政策推動(dòng)下，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的回歸，是真正源于需求拉動(dòng)和市場(chǎng)供求關(guān)系改變而走出的健康軌道。這種健康，除了新盤市場(chǎng)的正循環(huán)，更是房地產(chǎn)行業(yè)的健康大循環(huán)。

“整頓”存量房市場(chǎng)：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心

較新盤市場(chǎng)而言，更難解決的是存量房市場(chǎng)問(wèn)題，它不僅關(guān)系著新盤市場(chǎng)走向，也關(guān)系著社會(huì)民生問(wèn)題。

目前來(lái)看，存量房市場(chǎng)也正朝著健康方向發(fā)展。

首先就是規(guī)范市場(chǎng)秩序，尤其是重點(diǎn)“打擊黑中介，整頓市場(chǎng)”。去年9月份以來(lái)，上海、長(zhǎng)沙、合肥、南京等城市相繼推出重拳打擊“樓市黑嘴”專項(xiàng)行動(dòng)，約談房地產(chǎn)類違規(guī)自媒體賬號(hào)負(fù)責(zé)人，不僅禁言違規(guī)賬號(hào)，更對(duì)造成不良社會(huì)影響的經(jīng)紀(jì)公司立案調(diào)查，有力整治了市場(chǎng)價(jià)格亂象。

包括貝殼在2025年也關(guān)閉了實(shí)際成交價(jià)的顯示，這將有效避免“黑中介”利用特殊成交個(gè)例惡意引導(dǎo)成交，損害買賣雙方利益，從而避免不良輿論擾亂市場(chǎng)秩序。

其次，全國(guó)各地包括沈陽(yáng)都在探索收購(gòu)存量房作為保障房的新模式，這不僅是為二手房托底，也將向新房市場(chǎng)注入新的購(gòu)買力，從而進(jìn)一步推動(dòng)新房市場(chǎng)加速回暖。

此外，央企保利發(fā)展再次殺進(jìn)二手房市場(chǎng)也傳遞出全新信號(hào)。有統(tǒng)計(jì)顯示，保利發(fā)展旗下全新高端房產(chǎn)中介品牌——“保利高屋行”在不到一年時(shí)間中已進(jìn)入上海、廣州、佛山、西安、杭州、廈門、南京等全國(guó)12個(gè)核心城市，累計(jì)開設(shè)門店近20家。作為正規(guī)軍的央企下場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)規(guī)范存量房市場(chǎng)亂象起到積極的推進(jìn)作用。還有房屋租賃的頭部企業(yè)自如也宣告布局二手房交易業(yè)務(wù)，也將對(duì)整個(gè)行業(yè)有序發(fā)展形成新助推。

市場(chǎng)揭底：“置之死地而后生”

房地產(chǎn)的這波寒冬，比以往更猛烈，但卻是“置之死地而后生”。

因?yàn)檫@波調(diào)整是“換血”式調(diào)整，房地產(chǎn)去高杠桿后，行業(yè)才健康。

行業(yè)大洗牌后，買方、賣方都更理性，市場(chǎng)才健康。

而經(jīng)過(guò)幾年市場(chǎng)盤整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出一條健康的特色之路——?jiǎng)傂?、保障房歸給存量房解決民生問(wèn)題，而高端、改善歸給新房市場(chǎng)，解決行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖自然成為大勢(shì)所趨。

目前，政府將“止跌回穩(wěn)”寫入工作報(bào)告，通過(guò)下調(diào)首付比例、利率等多重手段形成了鼓勵(lì)新房市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境；而在微觀層面，專家?guī)ь^喊話，包括自媒體博主、中介機(jī)構(gòu)也主動(dòng)轉(zhuǎn)向“企穩(wěn)回升”的輿論導(dǎo)向，房?jī)r(jià)上漲也自然成為民心所向。

房地產(chǎn)應(yīng)該作為一個(gè)正常的行業(yè)，而不是誰(shuí)做誰(shuí)虧的行業(yè)。當(dāng)剛需、保障性住房交給存量房市場(chǎng)，新盤市場(chǎng)就應(yīng)該承擔(dān)起高端改善的任務(wù)，讓進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的企業(yè)“有利可圖”。當(dāng)沒(méi)有企業(yè)愿意進(jìn)入，市場(chǎng)必然進(jìn)入稀缺時(shí)代，而稀缺本身就是它的投資或者收藏價(jià)值。因此，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)健康，房?jī)r(jià)回升已成為趨勢(shì)。