作者：周軍律師.

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建設(shè)工程、民間借貸等領(lǐng)域，以房抵賬協(xié)議是常用償債方式，實踐中常出現(xiàn)“債權(quán)人和債務(wù)人簽訂以房抵賬協(xié)議但未實際履行（未交房、未過戶），債權(quán)人便將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人”的情形。

那么，轉(zhuǎn)讓未履行的以房抵賬協(xié)議債權(quán)有效嗎？原債權(quán)人能否再次主張？

最高院在《新疆金暉兆豐能源股份有限公司與河北省第四建筑工程有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案》中明確：

債權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓即發(fā)生法律效力，是否實際以房抵賬即實際履行并不影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果。債權(quán)人對已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)再次予以主張的，法院不予支持。

本案爭議焦點為，債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力和以房抵賬的數(shù)額問題。

金暉兆豐公司認(rèn)為根據(jù)2016年8月1日各方所簽的兩份以房抵賬協(xié)議，應(yīng)分別抵頂施工款1471697.12元和257997元，共計1729694.12元，一審未予認(rèn)定錯誤。對此，河北四建認(rèn)為上述協(xié)議并未實際履行，故不應(yīng)抵頂。

本院認(rèn)為，金暉兆豐公司、河北四建及卓立公司所簽協(xié)議為債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，即河北四建將自己對金暉兆豐公司享有的施工款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給卓立公司，卓立公司也同意接收上述債權(quán)。該協(xié)議是三方簽訂，屬各方真實意思表示，債權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓即發(fā)生法律效力，是否實際以房抵賬即實際履行并不影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果。

河北四建對其已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)再次予以主張，沒有權(quán)利根據(jù)和法律依據(jù)。據(jù)此，金暉兆豐公司有關(guān)上述1729694.12元款項應(yīng)從工程款中予以扣減的上訴請求成立，本院予以支持。

轉(zhuǎn)讓方、受讓方均需注意的核心實操要點：

1.轉(zhuǎn)讓方（原債權(quán)人）

① 核實以房抵賬協(xié)議的合法性（如房屋是否具備預(yù)售許可、是否存在權(quán)利瑕疵）、債權(quán)的真實性，避免轉(zhuǎn)讓無效債權(quán)；② 確認(rèn)債權(quán)可轉(zhuǎn)讓，不存在人身專屬性、約定不可轉(zhuǎn)讓等情形；③ 必須履行書面通知義務(wù)，留存通知記錄（如快遞回執(zhí)、郵件截圖、書面簽收單），確保債務(wù)人知曉債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜；④ 向受讓方如實披露以房抵賬協(xié)議未履行的事實、房屋現(xiàn)狀及債權(quán)瑕疵，避免后續(xù)糾紛；

2.受讓方（新債權(quán)人）

① 核查債權(quán)真實性（如核查原債務(wù)合同、結(jié)算憑證）及以房抵賬協(xié)議的效力，重點確認(rèn)房屋是否具備履行條件、是否存在查封等權(quán)利障礙；② 確認(rèn)債權(quán)可轉(zhuǎn)讓，要求轉(zhuǎn)讓方出具債權(quán)無瑕疵的承諾；③ 核實轉(zhuǎn)讓方是否履行通知義務(wù)，未履行的，要求其及時補充通知，避免影響自身行權(quán)；④ 明確債權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍，確認(rèn)是否包含以房抵賬協(xié)議約定的房屋抵償權(quán)利，簽訂書面?zhèn)鶛?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任；

3.雙方共同注意

若以房抵賬協(xié)議涉及商品房預(yù)售，需核查房屋預(yù)售許可證明，避免因抵賬協(xié)議無效導(dǎo)致債權(quán)轉(zhuǎn)讓受影響。

周軍律師提醒，轉(zhuǎn)讓未履行的以房抵賬協(xié)議債權(quán)合法有效，轉(zhuǎn)讓后原債權(quán)人無權(quán)繼續(xù)主張。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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