過去，房地產(chǎn)變天，都是政策影響。但這一次，真的不一樣，它是由當(dāng)下最具顛覆性的科技變革帶來的。

剛剛過去的春節(jié)長假期間，科技圈發(fā)生了很多大事，且基本都與AI相關(guān)——央視春晚成了AI和機器人的舞臺，特斯拉純無人駕駛出租車Cybercab正式量產(chǎn)下線，AI領(lǐng)域技術(shù)升級和巨額融資的案例更是不勝枚舉，比如，由李飛飛聯(lián)合創(chuàng)辦的World Labs完成了10億美元的新一輪融資。

據(jù)了解，World Labs專注于「空間智能」領(lǐng)域，通過構(gòu)建世界模型使AI能夠理解、導(dǎo)航和推理三維空間。其首款產(chǎn)品Marble可根據(jù)圖像、視頻或文本輸入生成交互式高保真3D環(huán)境……

近幾年，人工智能已經(jīng)貫穿不動產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，不僅實現(xiàn)了提效降本、提高了產(chǎn)品溢價，還創(chuàng)造出了新的商業(yè)模式。

而空間智能則更進一步，通過整合地理信息系統(tǒng)（GIS）、人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)分析、物聯(lián)網(wǎng)（IoT）和遙感技術(shù)，其具備對空間數(shù)據(jù)進行深度挖掘和動態(tài)建模的能力，它不僅能理解「在哪里」，還能預(yù)測「會發(fā)生什么」，將對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)行業(yè)帶來系統(tǒng)性變革。

投資決策

從經(jīng)驗驅(qū)動轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)驅(qū)動

小明曾跟眾多標(biāo)桿房企的投資總、總裁深度交流。過去，投資拿地十分依賴個人和團隊的經(jīng)驗。

做得精細一點的，布局一個陌生城市，除了會構(gòu)建一套投資拿地的指標(biāo)體系，還會派出一個小分隊，提前進入該城市考察風(fēng)土人情，逛菜市場、下館子，了解當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣和喜好。

但即便精細模式下，選址、定價、風(fēng)險評估常因信息碎片化導(dǎo)致失誤。而且，依賴經(jīng)驗，意味著人為因素干擾無法排除，評估時間也很長……

比如，地塊強排和投資測算，不少企業(yè)每成功拿下一塊地的背后，是幾十塊做過地塊強排和投資測算的地塊。需要消耗大量的人力。

早在幾年前，借助AI，只需輸入地塊大小、形狀、產(chǎn)品系的限制性參數(shù)等，系統(tǒng)就可以快速從幾千種方案中挑選出對應(yīng)方案，且耗時只有傳統(tǒng)方式的1/10。進入空間智能時代，耗時只有傳統(tǒng)方式的1/100。而且，其不僅能整合人口流動、交通網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)濟指標(biāo)、環(huán)境數(shù)據(jù)（如氣候、污染），生成動態(tài)區(qū)域價值熱力圖，還能實時接入氣象、地質(zhì)數(shù)據(jù)（如洪水、地震風(fēng)險地圖），AI模型自動評估不動產(chǎn)的災(zāi)害風(fēng)險指導(dǎo)投資避險，進而大幅提高投資成功率和回報率。

比如，某房企利用實時交通數(shù)據(jù)等，讓AI優(yōu)化寫字樓選址，使投資回報率提升了15%-20%。

規(guī)劃與設(shè)計

從靜態(tài)圖紙到智能動態(tài)模擬

早在房地產(chǎn)沖頂回落之前，小明外出調(diào)研交流時，很多標(biāo)桿房企的老總就感慨：現(xiàn)在很多城市的規(guī)劃理念很超前，我們常常覺得跟不上步伐。

不過，傳統(tǒng)的城市規(guī)劃依賴靜態(tài)圖紙，難以模擬真實場景，隨著時代變化，常導(dǎo)致資源浪費或功能沖突。比如，某些城市規(guī)劃時未預(yù)留非機動車道，在當(dāng)下就十分被動。

而通過數(shù)字孿生城市，構(gòu)建城市級3D空間模型，模擬人口密度、交通流量、能源消耗、消費等，可以極大地優(yōu)化社區(qū)布局。

在國外，新加坡「虛擬新加坡」平臺已用于規(guī)劃低碳社區(qū)。在國內(nèi)，雄安新區(qū)在全國首次提出「數(shù)字孿生城市」概念。新區(qū)的每一棟建筑，都在建設(shè)之初便開始形成與之孿生的數(shù)字化建模。公園、綠地和水系，數(shù)字化建模也始終在同步規(guī)劃建設(shè)。在雄安，AI 紅綠燈系統(tǒng)具備自主「思考」能力，車流增多時，綠燈時間會自動延長。

落到房企開發(fā)的某個項目，AI+空間智能深度融合，不僅可以快速輸出規(guī)劃方案，匹配城市整體規(guī)劃和社區(qū)生長模型，還可以通過分析太陽軌跡、風(fēng)向等空間數(shù)據(jù)，自動推薦建筑朝向、采光設(shè)計，能耗降低30%以上。空間智能與BIM相結(jié)合，更能實現(xiàn)從設(shè)計到施工的全流程優(yōu)化。

比如，一個20萬方的工程項目，人工測量要四五天，AI+無人機土方測量，只需十幾分鐘就能完成精準(zhǔn)的自動化數(shù)據(jù)采集。

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客戶體驗

從線下看房到沉浸式交互

這幾年，傳統(tǒng)房產(chǎn)營銷人一個最大的感受是：客戶不輕易到案場了。小明認為，這很正常。

一方面，潛在客戶越來越多的通過線上獲取信息，AI讓信息的獲取十分高效，如果你的項目沒有打動他的點，他不會浪費時間去案場。

另一方面，很多置業(yè)顧問的能力堪憂。講一個小明多年前親身經(jīng)歷的事情。當(dāng)時，房地產(chǎn)還十分火爆，小明去大灣區(qū)某個城市參訪一個項目。對方安排了一個置業(yè)顧問接待和講解?？墒菃柤绊椖康暮诵牧咙c，置業(yè)顧問翻來覆去就只有一個點：我們項目地段好。

不少銷售顧問比上面提到的這位要好得多，但也僅僅停留在熟練地背誦銷講資料而已，很難打動客戶。這在AI時代，是非常致命的……

現(xiàn)在，VR看房，AI分析用戶偏好精準(zhǔn)推送房源等，已經(jīng)很成熟了。最近，小明參訪某項目時，對方表示，他們在前述基礎(chǔ)上，還在推定制服務(wù)，客戶在購房簽約時，就可以通過VR選裝系統(tǒng)，在虛擬空間中「走」進未來的家，系統(tǒng)可以精準(zhǔn)還原空間尺寸與光影效果，還支持風(fēng)格、材質(zhì)、功能布局的實時切換與比對，讓客戶沉浸式體驗個性化設(shè)計的最終呈現(xiàn)……VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

AI算法讓這種體驗的深度進一步增強，這比銷售人員任何漂亮說辭都有效。

運營革命

從被動維修到主動預(yù)測

至于進入運營階段，AI的應(yīng)用范圍就更廣泛了。比如，現(xiàn)在小區(qū)門禁的人臉識別，就是AI技術(shù)最基礎(chǔ)的應(yīng)用。

機器人清掃、安全巡邏也已經(jīng)很常見了。幫助物業(yè)運營、資產(chǎn)管理降本提效。在前幾年特殊時期，還更加安全。

長沙城發(fā)登錄系統(tǒng)，即可實時查看集團的資產(chǎn)地圖，6000余項資產(chǎn)的前世今生，動態(tài)經(jīng)營信息一目了然；在夏茅工業(yè)園區(qū)，廣州城更將一級土地整理、二級房地產(chǎn)開發(fā)和三級物業(yè)運營的計劃運營打通，真正實現(xiàn)了全過程管控，更首創(chuàng)了線上紀(jì)檢庫……帶來的效能提升，肉眼可見……點擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

而且，搭載AI算法之后，運維可以從過去的被動響應(yīng)走向主動預(yù)測。比如，通過在建筑中部署傳感器，空間智能平臺實時分析數(shù)據(jù)，預(yù)測設(shè)備故障（如管道漏水、電路過載），提前維修。智能樓宇，運維成本整體可以降低20%左右。

與此同時，通過空間數(shù)據(jù)（如建筑朝向、周邊綠化）優(yōu)化空調(diào)、照明系統(tǒng)，實現(xiàn)「按需供能」，可以讓樓宇的能耗降低25%左右。

商業(yè)模式

量變到質(zhì)變的自然涌現(xiàn)

提質(zhì)增效很重要，但從終極形態(tài)來看，這只是比較淺層次的應(yīng)用，量變一定會產(chǎn)生質(zhì)變——AI還能創(chuàng)造新的商業(yè)模式。

比如，AR、VR等技術(shù)除了幫助租戶更合理布置空間，提高空間利用效率，還能發(fā)現(xiàn)空間的新價值……某頂級資產(chǎn)管理企業(yè)就有一個很大的團隊專門做數(shù)據(jù)研究和AI算法的，以便讓AI為業(yè)務(wù)提供更大的賦能。戳這里，助力國有資產(chǎn)經(jīng)營效益穩(wěn)步提升

長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等運營商，通過大數(shù)據(jù)和AI，得以在空間之外，提供大量增值服務(wù)，成為重要收入來源。

空間智能，將不動產(chǎn)行業(yè)從「資源消耗型」轉(zhuǎn)向「數(shù)據(jù)價值型」。比如，普洛斯給寶馬提供了數(shù)年的汽車配件的配送物流服務(wù)，最后竟然能給寶馬定制研發(fā)大樓。因為掌握了寶馬中國的豐富數(shù)據(jù)，它比寶馬更懂寶馬需要什么樣的大樓。

這些，還是AI還不太聰明的時候就已經(jīng)能夠做到的。未來，空間高度智能的時代，定制化的空間解決方案將成為常態(tài)。

小 結(jié)

縱觀世界文明史，每一次科技變革都會給人類生產(chǎn)生活帶來巨大而深刻的影響。這一次，也不會例外。

早在幾年前，牛津大學(xué)教授安德魯·鮑姆（Andrew Baum）在其《PropTech3.0:房地產(chǎn)未來》報告中，將PropTech劃分為三個時代：

1.0時代，PropTech只用于數(shù)據(jù)分析，是輔助工具；2.0時代，開始助力交易服務(wù)、智慧建筑（如綠色建筑、整體智能家居系統(tǒng)）、共享經(jīng)濟。目前，1.0時代已經(jīng)過時，2.0時代已經(jīng)日漸成熟，PropTech正加速進入3.0時代——空間智能，其關(guān)鍵詞是區(qū)塊鏈、人工智能、機器人等。

由于不動產(chǎn)是世界上規(guī)模最大的資產(chǎn)類別，科技對不動產(chǎn)的改造具有無限性，技術(shù)的一點點改變帶來的影響都是巨大的。這也會進一步拉大房企之間的差距，對房企來說，趕緊行動起來，走向數(shù)字化、智能化，比任何時候都更加緊迫。