根據(jù)中指研究院、克而瑞等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的2026年1-2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)，萬科經(jīng)歷了顯著的排名下滑。

一、排名下滑的具體表現(xiàn)

1. 單月排名大幅后退

2026年1月： 萬科在全口徑銷售額榜單中位列第9位。

對比2025年1月： 當(dāng)時(shí)萬科排名第5位，這意味著在一年內(nèi)下滑了4個(gè)位次。

2. 累計(jì)排名進(jìn)一步下降

2026年1-2月累計(jì)： 萬科降至行業(yè)第10位，成為TOP10的"守門員"。

頭部陣營格局： 前四名保持穩(wěn)定，依次為保利發(fā)展（257億元）、中海地產(chǎn)（229.4億元）、華潤置地（217億元）和綠城中國（183億元）。

3. 銷售額表現(xiàn)疲軟

萬科與濱江集團(tuán)共同成為TOP10中"百億俱樂部"的門檻成員，兩家企業(yè)1-2月累計(jì)銷售額均未突破百億元。具體來看，萬科1月銷售額據(jù)不同機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)在52.1億至55.8億元之間，較2025年12月的百億級水平出現(xiàn)斷崖式下跌。

二、行業(yè)整體環(huán)境背景

1. 市場整體低迷

2026年1月，TOP100房企銷售總額為1905.2億元，同比下降18.9%；權(quán)益銷售額為1321.4億元。中指研究院分析認(rèn)為，這主要是由于2024年"9.26新政"后市場預(yù)期恢復(fù)，導(dǎo)致2025年1月基數(shù)較高，相比之下2026年1月同比出現(xiàn)明顯下降。

2. 各陣營普遍承壓

? TOP10房企銷售額均值為93.3億元，同比下降11.6%

? TOP11~30房企銷售額均值為26.0億元，同比下降25.6%

? TOP31~50房企銷售均值為10.3億元，同比下降21.0%

三、萬科自身經(jīng)營困境深度分析

1. 連續(xù)巨額虧損創(chuàng)紀(jì)錄

2025年業(yè)績預(yù)告： 預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，這是萬科連續(xù)第二年虧損。

兩年累計(jì)虧損： 2024-2025年累計(jì)虧損達(dá)1314.78億元，已接近公司當(dāng)前總市值（約566.7億元）的2.3倍。

2. 債務(wù)壓力空前巨大

債務(wù)規(guī)模： 截至2025年三季度末，有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元，貨幣資金僅656.8億元。

償債高峰： 2026年將迎來密集兌付期：

? 4-7月：行權(quán)到期債券本金112.66億元，包括"23萬科MTN001"（20億元，4月23日到期）、"23萬科MTN002"（20億元，4月26日到期）、"23萬科MTN003"（20億元，6月15日到期）等

? 全年境內(nèi)債到期規(guī)模超過120億元

現(xiàn)金短債比： 低至0.43，資金缺口超過850億元。

3. 銷售端全面崩盤

2025年銷售額： 同比暴跌45%-47%，從2024年的約2470億元驟降至1300-1400億元區(qū)間。

開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率： 2025年前三季度僅2.0%，主業(yè)幾乎無利可圖。

4. 資產(chǎn)減值計(jì)提沉重

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備： 2025年前三季度新增計(jì)提91.93億元，期末余額高達(dá)227.32億元。

資產(chǎn)處置折價(jià)： 部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置價(jià)格低于賬面值，進(jìn)一步加劇虧損。

四、策略調(diào)整與自救措施

1. 市場布局趨于保守

在上海等重點(diǎn)城市，2026年開年以來萬科未有新拿地或新項(xiàng)目啟動(dòng)跡象，反而通過出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金。例如，上海七寶廣場等核心資產(chǎn)的出售成為公司收縮戰(zhàn)略的縮影。

2. 債務(wù)重組艱難推進(jìn)

展期方案： 2026年1月，萬科對68億元債券實(shí)施"部分現(xiàn)金兌付+分期展期+資產(chǎn)質(zhì)押"組合方案，其中"21萬科02"公司債展期方案以92.11%的同意率獲得通過。

股東支持： 深鐵集團(tuán)累計(jì)提供超300億元股東借款，最新一筆23.6億元借款利率僅2.34%，專項(xiàng)用于債券兌付。

3. 經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)成為"壓艙石"

盡管開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，但萬科的經(jīng)營服務(wù)板塊在2025年三季度實(shí)現(xiàn)收入435.7億元。其中：

? 長租公寓（泊寓）管理規(guī)模超20萬間，出租率94%，穩(wěn)居行業(yè)第一

? 物業(yè)服務(wù)（萬物云）在管項(xiàng)目超6900個(gè)

? 物流倉儲(chǔ)運(yùn)營面積位列行業(yè)第一梯隊(duì)

五、行業(yè)格局對比與啟示

1. 央國企優(yōu)勢凸顯

與萬科下滑形成鮮明對比的是，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地等央國企繼續(xù)穩(wěn)居頭部陣營，憑借資金實(shí)力和信用優(yōu)勢在行業(yè)調(diào)整期展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。

2. 優(yōu)質(zhì)民營房企展現(xiàn)活力

部分民營房企如濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、興耀地產(chǎn)等經(jīng)營相對穩(wěn)健，在保持銷售業(yè)績的同時(shí)仍維持一定投資規(guī)模。興耀房產(chǎn)前兩個(gè)月銷售額同比大幅增長319%，成為行業(yè)亮點(diǎn)。

3. "黑馬"企業(yè)沖擊格局

中旅投資從去年未進(jìn)前十躍升至今年1月的第5位，憑借前兩個(gè)月的優(yōu)異表現(xiàn)仍居于行業(yè)第8位，擠占了原有排名。

六、未來展望與關(guān)鍵挑戰(zhàn)

1. 短期生存考驗(yàn)

2026年4-7月的償債高峰是萬科面臨的最直接挑戰(zhàn)。若銷售未能回暖（需月均200億元回款水平），現(xiàn)金流枯竭風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

2. 轉(zhuǎn)型路徑探索

萬科正從"高周轉(zhuǎn)開發(fā)商"向"輕資產(chǎn)城市綜合運(yùn)營商"轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)服務(wù)、長租公寓、物流地產(chǎn)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)。萬物云REITs的推進(jìn)、泊寓與深鐵合作的"軌道+租賃"模式等創(chuàng)新嘗試，可能成為公司未來價(jià)值支撐點(diǎn)。

3. 政策環(huán)境依賴

隨著"三條紅線"監(jiān)管要求的基本取消，行業(yè)進(jìn)入"分類監(jiān)管"階段。萬科能否利用政策窗口期完成債務(wù)重組和業(yè)務(wù)調(diào)整，將決定其能否避免滑向破產(chǎn)邊緣。

萬科的排名下滑不僅是企業(yè)個(gè)體困境的體現(xiàn)，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的縮影。在行業(yè)邏輯徹底重構(gòu)的背景下，曾經(jīng)的"優(yōu)等生"必須通過徹底的財(cái)務(wù)出清、業(yè)務(wù)重塑和模式創(chuàng)新，才能在這場生死突圍戰(zhàn)中找到重生之路。