文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

青浦新城老城廂，又有新動(dòng)作了。

最近，青浦新城QPC10007單元K2-04地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正式公示。

項(xiàng)目地塊擬建7棟4F疊墅和1棟6F洋房，以及部分配套設(shè)施。

和此前公布的K3-04地塊一樣，這宗地塊也屬于今年1月上海2025年第十一輪土拍中，由中交城投聯(lián)合青浦城更拿下的老城廂五宗地之一。

那一場(chǎng)土拍，當(dāng)時(shí)在市場(chǎng)上并沒(méi)有掀起太大波瀾。

聯(lián)合體以17.72億元的底價(jià)摘得地塊，成交樓板價(jià)18467元/㎡。

五宗地塊分別為D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04，總用地面積約7.35萬(wàn)㎡，其中三幅為普通商品房商業(yè)用地，兩幅為純住宅，容積率在1.05-1.7區(qū)間。

這樣的指標(biāo)組合，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不算輕松。既要做產(chǎn)品，又要做配套，同時(shí)還要承擔(dān)片區(qū)更新的任務(wù)，對(duì)操盤(pán)能力提出了不小考驗(yàn)。

突破限高

中交城投的推進(jìn)節(jié)奏很快。

拿地12天后，K3-04地塊就率先公示了總平圖。擬建7棟6-9F住宅產(chǎn)品，部分樓棟做了局部架空層，東南角配置1棟6F保障房產(chǎn)品。

規(guī)劃里還有一個(gè)細(xì)節(jié)頗為有意思，這宗地塊在設(shè)計(jì)上還做了一些“突破”。

根據(jù)出讓文件，地塊建筑限高24米，但方案中采用了南低北高的高低配布局，北側(cè)兩棟9F的住宅高度達(dá)到了28.7米，局部超過(guò)高度限制。

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海欣江楠建設(shè)發(fā)展有限公司，公司法定代表人、總經(jīng)理為劉懷富，也是中交城投上海分公司總經(jīng)理。

該公司由中交城市投資控股有限公司和上海青浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司分別持股95%、5%。

首發(fā)項(xiàng)目網(wǎng)簽38%

青浦老城廂整個(gè)片區(qū)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，是已經(jīng)入市的南廂觀寧府。

12月27日，南廂觀寧府正式啟動(dòng)認(rèn)籌。

項(xiàng)目規(guī)劃總計(jì)140套房源，首開(kāi)推出42套。產(chǎn)品全部為低密疊拼和聯(lián)排：

22套聯(lián)排，建面約204-305㎡，備案均價(jià)64054元/㎡；

20套疊拼，建面約172-217㎡，備案均價(jià)51112元/㎡。

整體均價(jià)58538元/㎡，主力總價(jià)在1000萬(wàn)-1800萬(wàn)元之間。

項(xiàng)目給出了72小時(shí)總房款1%的優(yōu)惠，認(rèn)籌第二天便收獲50多組客戶，認(rèn)購(gòu)率一度超過(guò)120%。

官方宣布，1月10日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，64組客戶參與搖號(hào)選購(gòu)，37分鐘內(nèi)售罄，成交額突破5億元。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)月實(shí)際成交14套；進(jìn)入今年2月后，新增2套網(wǎng)簽。

對(duì)于一個(gè)總量140套的低密項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這樣的網(wǎng)簽去化速度談不上理想。

尤其是在青浦這樣的外圍板塊，千萬(wàn)級(jí)別的總價(jià)，本身就需要更長(zhǎng)的消化周期。

在首發(fā)項(xiàng)目去化并不算順利的情況下，中交城投在這片區(qū)域的開(kāi)發(fā)節(jié)奏并沒(méi)有明顯放緩。

相反，新地塊的規(guī)劃推進(jìn)反而在持續(xù)加快。

南廂觀寧府預(yù)計(jì)將在3月份推出第二批次房源，今年新獲取的幾宗地塊，也計(jì)劃在第三季度陸續(xù)入市。

長(zhǎng)期作戰(zhàn)

從整體節(jié)奏來(lái)看，中交城投顯然已經(jīng)做好了長(zhǎng)期作戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

根據(jù)此前整體合作協(xié)議，中交城投將負(fù)責(zé)青浦老城廂區(qū)域的綜合開(kāi)發(fā)，涵蓋住宅建設(shè)、商業(yè)配套完善、歷史風(fēng)貌修復(fù)等多方面內(nèi)容。

現(xiàn)實(shí)壓力也同樣存在。

南廂觀寧府目前還有超過(guò)100套房源待售，再疊加此次新獲五宗地塊未來(lái)的住宅供應(yīng)，整個(gè)區(qū)域的潛在住宅體量正在快速放大。

不過(guò)，中交城投在青浦的布局，本身也并不只是一兩個(gè)住宅項(xiàng)目。

深耕青浦三年，中交城投的投入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇。

作為青浦鳳溪“城中村”城市更新項(xiàng)目的重要建設(shè)主體，中交城投三年累計(jì)投入超過(guò)120億元，遠(yuǎn)期總投入預(yù)計(jì)將超過(guò)500億元。

這一系列投入，既包括住宅開(kāi)發(fā)，也涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)載體打造以及公共空間改善。

目前，鳳溪“城中村”改造已經(jīng)取得階段性進(jìn)展：安置房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首棟封頂，華新·中交鳳棲科創(chuàng)港順利開(kāi)工，區(qū)域更新逐步從藍(lán)圖走向現(xiàn)實(shí)。

從鳳溪到老城廂，中交城投在青浦的城市更新版圖，正在一點(diǎn)點(diǎn)鋪開(kāi)。