你是否關(guān)注到這樣的現(xiàn)象

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，

業(yè)主不愿意交物業(yè)費(fèi)，

物業(yè)因沒錢服務(wù)質(zhì)量越來越差……

這種惡性循環(huán)在全國范圍內(nèi)并不少見。

業(yè)主開車進(jìn)不去自己小區(qū)？

“犀利姐”樊蕓建議

物業(yè)管理應(yīng)轉(zhuǎn)為“物業(yè)服務(wù)”

“‘物業(yè)管理’能不能改成‘物業(yè)服務(wù)’？兩字之差含義是完全不一樣的?！比珖舜蟠矸|認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)有更多服務(wù)意識。在官方文件表述中，應(yīng)將“物業(yè)管理”統(tǒng)一為“物業(yè)服務(wù)”。

樊蕓代表的一席話引發(fā)網(wǎng)友強(qiáng)烈共鳴

打破惡性循環(huán)

《物業(yè)管理條例》需盡快完善

對此，全國人大代表、立信會計師事務(wù)所董事長朱建弟表示，《物業(yè)管理條例》該更新了。

朱建弟指出一個事實，全國法院系統(tǒng)每年受理的物業(yè)合同服務(wù)糾紛案件數(shù)量驚人，大量消耗司法資源。在司法實踐中，業(yè)主若想起訴物業(yè)獲勝，必須自行取證，這也在一定程度上加劇了物業(yè)的強(qiáng)勢地位。近年來，全國人大常委會在備案審查中也多次糾正地方物業(yè)管理法規(guī)中不合法或不合理的規(guī)定。朱建弟認(rèn)為，這一現(xiàn)象從側(cè)面反映出，國家層面亟須一部更完善、更權(quán)威的上位法，為物業(yè)管理提供統(tǒng)一、明確的規(guī)范，從而有效化解當(dāng)前物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，減少司法資源浪費(fèi)。

朱建弟還指出，目前的《物業(yè)管理條例》部分內(nèi)容，與2021年新修訂的《民法典》存在沖突。例如《條例》未明確禁止停水停電催費(fèi)，《民法典》第九百四十四條則嚴(yán)格禁止以斷水、斷電等方式催收物業(yè)費(fèi)。為遵循上位法并解決物業(yè)與業(yè)主間的突出矛盾，朱建弟建議要盡快修訂完善《條例》。

東方IC供圖

進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)

朱建弟認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)定位為“配套服務(wù)”而非獨立盈利主體。他建議其利潤需與服務(wù)質(zhì)量、社區(qū)規(guī)模等強(qiáng)綁定。物業(yè)利潤應(yīng)設(shè)基準(zhǔn)區(qū)間（5%—8%），服務(wù)評級達(dá)標(biāo)可上浮1%—2%，優(yōu)秀則進(jìn)一步放寬；反之則下調(diào)利潤或限制投標(biāo)。

公共收益分配方面，他認(rèn)為電梯廣告、車位出租等收益的70%以上必須用于業(yè)主福利，如抵扣物業(yè)費(fèi)或升級社區(qū)設(shè)施，剩余部分方可計入物業(yè)利潤。

對于物業(yè)費(fèi)，他提出建立動態(tài)測算標(biāo)準(zhǔn)：每半年由第三方審計成本真實性，每年根據(jù)物價、人力成本調(diào)整收費(fèi)，調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會表決。

喚醒“房屋養(yǎng)老金”

針對維修基金“申請難、審批慢、資金睡大覺”的痛點，朱建弟代表提出系統(tǒng)性改革方案，重點從使用流程、監(jiān)管機(jī)制、增資渠道三方面突破困境。

首先，要簡化使用流程，分級分類提速。朱建弟建議將維修項目按金額分級管理：5000元以下小額維修實行“免表決即報即批”制，物業(yè)或業(yè)委會提交維修方案及報價單即可；5000元至10萬元中等規(guī)模維修需按《民法典》第二百七十八條履行表決程序，但建議排除未繳或欠繳維修基金業(yè)主的表決權(quán)，推行“線上表決”機(jī)制，將住建、審計、財政部門聯(lián)合審批時限壓縮至15個工作日；對于危及人身安全的應(yīng)急維修，則開通綠色通道，24小時內(nèi)完成審核。物業(yè)、業(yè)委會或居委會憑現(xiàn)場照片、視頻等證明材料可直接申請，緊急情況可以先行撥款后補(bǔ)手續(xù)。

第二，強(qiáng)化資金監(jiān)管，保障業(yè)主知情權(quán)。朱建弟強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該明確維修基金作為業(yè)主個人財產(chǎn)的屬性，要求業(yè)主可實時查詢個人賬戶余額及資金使用明細(xì)。由業(yè)主大會每年聘請會計師事務(wù)所對維修基金進(jìn)行年度審計，審計報告需在小區(qū)及政府官網(wǎng)雙公開。此外，還要建立增資機(jī)制，應(yīng)對長期需求。為避免老舊小區(qū)因頻繁大額支出導(dǎo)致基金枯竭，建議根據(jù)房屋年限和維修需求，按公攤面積制定階梯式補(bǔ)繳方案，形成可持續(xù)的基金補(bǔ)充機(jī)制。

朱建弟強(qiáng)調(diào)，應(yīng)盡快完善法規(guī)，讓這筆“房屋養(yǎng)老金”真正活起來，既保障居民居住安全，又減少因資金使用爭議引發(fā)的司法糾紛，推動基層治理現(xiàn)代化。

新民晚報原創(chuàng)稿件

記者：楊潔 曹博文

編輯：高飛

編審：何迪