近日，杭州市發(fā)展改革委發(fā)布《2025年主要工作和2026年工作思路》，在2026年工作思路中提出：推動菜鳥物流REITs等項目落地。

別小看這句話。杭州是阿里大本營，菜鳥是阿里最值錢的資產(chǎn)之一。政府文件白紙黑字寫進(jìn)去，說明這件事已經(jīng)不是"研究研究"，而是"推動落實"了。

市場等這個消息，其實等了很久。上一次這么期待，還是三年前菜鳥遞交港股招股書的時候。

■ 為什么是現(xiàn)在

時間回到2023年9月，菜鳥向港交所遞交招股說明書，準(zhǔn)備上市。那時候市場對這只"阿里系"物流股期待很高——背靠阿里這座大山，手握1000多萬平米倉儲資產(chǎn)，定位智慧物流網(wǎng)絡(luò)，概念足夠性感。

結(jié)果一個月后，菜鳥自己撤回了申請。

官方解釋是"戰(zhàn)略考量"。但明眼人都知道，翻譯過來就是：當(dāng)時阿里內(nèi)部正在大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，菜鳥的戰(zhàn)略地位需要重新定位；另一方面，全球資本市場寒意陣陣，物流板塊估值普遍承壓，強(qiáng)行上市大概率賣不出好價錢。

這一撤，上市的計劃就擱置了。

但資本市場的路從來沒堵死。IPO走不通，還有REITs。

相比直接上市，REITs對盈利沒有硬性要求，不需要滿足主板的盈利門檻，只需要底層資產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。菜鳥物流園恰好滿足這個條件——核心城市核心區(qū)位，租戶穩(wěn)定，租金回報可預(yù)期。

更重要的是，菜鳥在資本市場已經(jīng)不是新面孔了。這些年積累的資本運作經(jīng)驗，讓它對REITs這套玩法不陌生。

■ 布局已久

外界對菜鳥最大的誤解是：這是一家快遞公司。

實際上，菜鳥的定位是"智慧物流網(wǎng)絡(luò)"公司——它不自己送快遞，而是搭建物流基礎(chǔ)設(shè)施，做的是物流數(shù)據(jù)的生意。

菜鳥成立于2013年，阿里巴巴持股約63%，其他股東包括圓通、申通、中通、韻達(dá)等快遞巨頭。這些快遞公司既是股東，也是菜鳥網(wǎng)絡(luò)的核心客戶。

核心資產(chǎn)是遍布全國的菜鳥物流園，又稱"菜鳥智達(dá)產(chǎn)業(yè)園"。截至目前，菜鳥的全球物流網(wǎng)絡(luò)遍布200多個國家及地區(qū)，由菜鳥運營管理的物流基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積約1,100萬平方米。其中，菜鳥境內(nèi)運營的物流園區(qū)約90個，覆蓋全國30余個城市，包含京津冀、長三角、大灣區(qū)、川渝經(jīng)濟(jì)圈及長江中游等核心區(qū)域及核心城市。

1,100萬平米什么概念？相當(dāng)于1500多個標(biāo)準(zhǔn)足球場的面積，全部集中在一二線城市核心區(qū)位。這個體量，在國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)排名前五。

但物流地產(chǎn)這個賽道很卷。普洛斯、京東、易商、寶灣、深國際……每個玩家都不是省油的燈。菜鳥光靠"規(guī)模大"不夠，還得有差異化。

好在中國物流倉儲市場足夠大，容得下這么多玩家。關(guān)鍵看誰能跑出來。

菜鳥在資本市場已經(jīng)玩過大的了：

2019年3月，菜鳥在交易所成功發(fā)行"菜鳥中聯(lián)-中信證券-中國智能骨干網(wǎng)倉儲資產(chǎn)支持專項計劃"，這是中國首單可擴(kuò)募REITs產(chǎn)品、首單新零售基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。以菜鳥集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)高標(biāo)物流倉儲為底層物業(yè)資產(chǎn)，獲批規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模10.7億元，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模6.7億元，發(fā)行利率4.45%，中誠信證評給予AAAsf評級。

2024年4月，菜鳥與人保資本攜手共同設(shè)立倉儲物流股權(quán)投資基金，聚焦于投資長三角、京津冀等經(jīng)濟(jì)圈多處高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施?；鹜顿Y總資產(chǎn)規(guī)模約30億元，菜鳥與中國人保首次合作進(jìn)行基石投資，中國太平與申通快遞也共同參與投資。

2025年11月，菜鳥與中國人壽再度深化戰(zhàn)略合作，共同設(shè)立一支投資總資產(chǎn)規(guī)模超17億元的倉儲物流投資基金。該基金重點投向長三角及長江中游核心城市的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施，致力于打造智能化、綠色化、高效率的現(xiàn)代物流節(jié)點網(wǎng)絡(luò)。申通快遞、友邦人壽、中宏人壽、財信人壽共同投資。

事實上，此前菜鳥與中國人壽已在倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域成功展開了兩次合作，合作資產(chǎn)管理總規(guī)模超150億元。

動作如此頻繁，只說明一件事：機(jī)構(gòu)投資者用真金白銀投票，認(rèn)可菜鳥的倉儲資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力。

這些資本運作經(jīng)驗，為后續(xù)公募REITs的申報奠定了堅實基礎(chǔ)。

■ 差異化在哪？

理解菜鳥REITs的市場環(huán)境，需要先看看競爭格局。

截至2026年3月，國內(nèi)已上市的倉儲物流類REITs共有11只：

從時間分布看，2021年首批2只上市，2023年開始加速，2025年迎來大爆發(fā)——全年發(fā)行5只。市場供給大幅增加，競爭日趨白熱化。從二級市場表現(xiàn)看，2024年REITs整體估值經(jīng)歷回調(diào)，倉儲物流REITs也不能幸免。部分產(chǎn)品出現(xiàn)小幅折價，擠掉泡沫后，反而為新REITs提供了更好的入場時機(jī)。

菜鳥現(xiàn)在進(jìn)來，時機(jī)不算差。

如果菜鳥REITs獲批上市，核心競爭力在哪？

首先，最大的差異化是跨境物流。菜鳥國際覆蓋200多個國家和地區(qū)，擁有豐富的海外倉網(wǎng)絡(luò)。如果REITs資產(chǎn)包中包含跨境倉儲，將是國內(nèi)11只倉儲REITs中的獨一份。反觀競品——京東、普洛斯，寶灣、深國際，全部聚焦國內(nèi)倉儲，沒有跨境概念。這是菜鳥獨有的護(hù)城河。

其次是阿里生態(tài)。菜鳥的租戶以阿里系企業(yè)為主——天貓、淘寶、淘特、盒馬……這些"自己人"貢獻(xiàn)了相當(dāng)比例的租金收入。好處是訂單穩(wěn)定，租金支付有保障；風(fēng)險是客戶集中度偏高，一旦阿里系業(yè)務(wù)調(diào)整，影響立竿見影。這是硬幣的另一面。

第三是科技標(biāo)簽。菜鳥以"智慧物流"著稱，物流園區(qū)普遍配備自動化分揀系統(tǒng)，智能倉儲設(shè)備。這不僅能提升運營效率，也可能成為估值溢價的故事素材。

第四是資本運作經(jīng)驗。從2019年類REITs到連續(xù)與中國人壽、中國人保、太平等險資合作，菜鳥已經(jīng)構(gòu)建起成熟的資本運作體系，與機(jī)構(gòu)投資者關(guān)系密切。

但挑戰(zhàn)同樣現(xiàn)實：90多個物流園質(zhì)量參差不齊，哪些裝進(jìn)REITs需要精心挑選；估值定價是難題——阿里系資產(chǎn)在資本市場上一向享有溢價，但REITs投資者更看重分紅而非增長；京東、普洛斯、易商等已占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，菜鳥作為"后來者"，需要用業(yè)績證明自己。

■ 靜待花開

2019年類REITs破冰，2024-2025年連獲險資加持，合作規(guī)模超150億元——每一步都在為今天做準(zhǔn)備。遲來的REITs，或許比早來更適合。擠掉泡沫的市場，更容易給出合理估值。

對于菜鳥REITs的最終表現(xiàn)，我們?nèi)孕璞３掷硇云诖?strong>待招股說明書正式發(fā)布后，我們將能夠更全面地評估底層資產(chǎn)的質(zhì)量、估值定價的合理性以及未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。這些關(guān)鍵因素將共同決定菜鳥REITs在資本市場的表現(xiàn)。

可以預(yù)見的是，菜鳥REITs的落地將為物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs市場帶來新的活力與競爭格局。對于市場而言，這只大型倉儲REIT的加入將豐富產(chǎn)品線，為投資者提供更多選擇；而菜鳥的品牌效應(yīng)也有望吸引更多增量資金進(jìn)入市場。

對于菜鳥自身而言，REITs不僅是盤活存量資產(chǎn)的重要渠道，更是提升資產(chǎn)流動性、進(jìn)一步擴(kuò)張物流網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵一步。通過資產(chǎn)證券化，菜鳥能夠更高效地利用資本，加速物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與升級。

對于整個行業(yè)而言，菜鳥REITs的落地將加劇頭部玩家之間的競爭，倒逼行業(yè)提升運營水平和服務(wù)質(zhì)量。同時，菜鳥在跨境物流領(lǐng)域的獨特優(yōu)勢也可能為行業(yè)帶來新的發(fā)展賽道和機(jī)遇。

這場資本局，菜鳥已準(zhǔn)備好了，期待菜鳥在倉儲REITs江湖中證明自己。