236億、243輪、9小時鏖戰(zhàn)、超10萬人線上圍觀——廣州馬場地塊這場土拍確實充滿了戲劇性。如果說這是一場“精心策劃的劇本”，那它絕非簡單的暗箱操作，而更像是由政府、國企、產(chǎn)業(yè)資本多方合力，在關(guān)鍵節(jié)點共同導(dǎo)演的一場 “城市能級躍升”的大戲。

2月25日，春節(jié)后廣州土拍首秀迎來重磅地塊出讓。針對CBD珠江新城東區(qū)的馬場一期地塊，八家房企上演了一場持續(xù)9小時、競價243輪的“土地爭奪戰(zhàn)”，引得超10萬人圍觀，服務(wù)器多次崩潰。

最終，越秀地產(chǎn)將該地塊收入囊中，溢價率為26.6%。236億元的成交總價位列廣州土拍歷史第二、全國第五，折合8.5萬元/平方米的住宅樓面價更是刷新廣州單價“地王”紀(jì)錄，被視作地產(chǎn)行業(yè)的“強心劑”。

參與競拍八家房企皆為國央企，一方面顯示出頭部央國企對一線城市房地產(chǎn)基本面的信心，另一方面也說明了當(dāng)前在拿地環(huán)節(jié)的競爭格局。

今年是“十五五”開局之年，廣州正在用自己的方式回答：什么是中國式現(xiàn)代化的城市實踐？答案是——讓每一寸土地都承載時代的使命，讓每一個空間都生長出新的可能。

馬場之后，廣州珠江新城或許再無此般“寶地”。但這場拍賣已經(jīng)證明，一座城市真正的“寶地”，不在于土地的稀缺，而在于它持續(xù)自我進(jìn)化、重塑空間價值的能力本身。

“做地主”底牌 越秀“陽謀”

這看起來最像“劇本”的部分，是贏家越秀集團(tuán)的特殊身份。越秀不僅是競拍者，更是地塊的一級開發(fā)商（負(fù)責(zé)土地整理），投入超151億元進(jìn)行前期工作。無論誰拿地，它都穩(wěn)賺；最終自己拿地，實現(xiàn)“一二級聯(lián)動”，成本收益測算早已精準(zhǔn)掌握。

地塊要求引入高端百貨，6年內(nèi)銷售累計超300億元，并自持全部商業(yè)。這種苛刻條件幾乎是定向邀約，而市場傳聞越秀早已牽頭洽談SKP。SKP符合規(guī)劃中“頂奢商業(yè)”的定位，2025年北京SKP銷售額達(dá)到235億元。

既然越秀志在必得，為何還要鏖戰(zhàn)9小時？后半程的“雙雄對決”堪稱演技巔峰 。越秀通過旗下子公司競拍，既試探對手，又抬高了資產(chǎn)估值。

保利作為廣州銷冠，保利明知難贏卻堅持到最后。因為只要地價拍高，它在隔壁售價17萬+/㎡的保利玥璽灣就成了“撿漏盤”，庫存價值瞬間提升。這場戲，兩家都賺了。

劇本的核心主線是廣州的商業(yè)野心。馬場前身是閑置20多年的賽馬場，此次出讓本質(zhì)是政府主導(dǎo)的城市更新 。通過綁定SKP（北京華聯(lián)），廣州直接對標(biāo)北京SKP的銷售額（超200億/年）。以地王為餌，釣高端消費——通過賣地收入填補基建，再換來一座年銷售額數(shù)百億的華南首個SKP頂奢商場，助力建設(shè)國際消費中心城市。

這是廣州近十年來出讓過的地塊中，位置最核心、體量最大、功能最齊全的。馬場地塊的住宅部分計容建筑面積，不超過22.27萬平方米。由于地塊的稀缺性以及項目配套的高端屬性，預(yù)計會打造為廣州豪宅標(biāo)桿。

在珠江新城，二手豪宅的均價長期在12萬/平方米以上，頂豪更突破25萬元。此次8.55萬元/平方米的拿地樓面價，預(yù)留了充裕的價值兌現(xiàn)空間。此次高調(diào)奪地，越秀也進(jìn)一步補充了大本營的優(yōu)質(zhì)土儲。

2025年，越秀集團(tuán)旗下越秀地產(chǎn)在廣州競得10宗地塊，總投入106億元，拿地金額居行業(yè)第一，占全市涉宅用地成交總額的五分之一以上。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年，越秀地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額為206億元，超過90%集中在北上廣深、杭州及成都6個核心城市。其財務(wù)狀況一直保持穩(wěn)健，2025年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入超100億元，年末現(xiàn)金結(jié)余超400億元，“三道紅線”保持“綠檔”，并獲雙投資評級。

此次大手筆拿地，被視為樓市見底回升的重要風(fēng)向標(biāo)。

市場與信心 樓市強心劑

在樓市筑底期，這場戲還有更大的觀眾——全國房地產(chǎn)市場。廣州2025年宅地成交建面近15年最低，市場需要信心。此時推出一塊地王，意在制造 “核心資產(chǎn)依然堅挺” 的預(yù)期，帶動樓市“小陽春”。8家全是國央企，民企缺席。這既是資本門檻，也暗示了當(dāng)前市場是 “國家隊”在托底和唱戲。

這場236億的盛宴，越秀贏了面子（地王）和里子（開發(fā)權(quán)），保利贏了隔壁的房價，政府贏了SKP落地和城市信心。它不是一個簡單的交易，而是一個多方算計后，利用“頂級稀缺性”撬動資本、產(chǎn)業(yè)和市場的完美閉環(huán)。

過去一年，土拍市場的熱與售房市場的冷形成鮮明對比。核心城市“地王”不斷更替，例如杭州僅一季度就三次刷新單價地王紀(jì)錄。同時，高溢價成交地塊頻現(xiàn)，一線城市及二線重點城市溢價率超20%較為普遍，成都、杭州等不乏有溢價率超過100%的項目。

但是2025年市場并未完全復(fù)蘇，但廣州共成交47宗涉宅地塊、出讓金約506億元，核心區(qū)域地塊溢價率普遍偏高，白云江高鎮(zhèn)地塊溢價率達(dá)37.83%。

“地王”頻現(xiàn)，離不開政策層面的加持。2023年10月17日，自然資源部發(fā)文建議取消土拍中的地價限制，此后一個月成為土拍政策集中放開的窗口期，成都、杭州等18個新一線、二線重點城市先后取消地價上限。

廣州緊隨其后，成為第一個放開土拍的一線城市。上海和深圳分別于2024年6月和9月放開土地限價，一線城市中只有北京尚未完全放開，但部分核心地塊也已取消地價上限及銷售指導(dǎo)價。

土拍放開的同時，各城市優(yōu)質(zhì)地塊被紛紛擺上牌桌。綜合來看，各地“地王”大都如馬場項目一般，具備獨特的區(qū)位優(yōu)勢。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)健發(fā)展對稅收、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)拉動意義重大。馬場地塊的出讓，不僅為政府帶來巨額土地收益，更能帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)，為廣州經(jīng)濟(jì)注入活力。

從置業(yè)邏輯來看，過往每一輪市場回暖，核心城市、核芯地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都是率先上漲的風(fēng)向標(biāo)，核芯區(qū)域復(fù)蘇往往帶動整個市場走出低迷。

此次地王誕生，正是樓市回暖的明確信號，當(dāng)下已成為入手一線城市核心資產(chǎn)的黃金窗口期。此時入局，既能搭乘市場復(fù)蘇東風(fēng)，享受資產(chǎn)增值紅利，又能憑借核心資產(chǎn)的不可復(fù)制性實現(xiàn)保值。