編輯 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：降本增效提質(zhì)：需求推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)空間精益管理

從開(kāi)發(fā)到資產(chǎn)管理，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)這幾年談的最多是運(yùn)營(yíng)管理，熱詞則是“降本、增效、提質(zhì)”。如果說(shuō)降本對(duì)應(yīng)的是組織變化，增效對(duì)應(yīng)的是財(cái)務(wù)表現(xiàn)，提質(zhì)則是戰(zhàn)略、產(chǎn)品、戰(zhàn)術(shù)和品牌的核心命題。三者疊加整合才是精益管理

如此看來(lái)，從運(yùn)營(yíng)管理到精益管理，多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)理解尚欠，并沒(méi)有真正開(kāi)始。

但運(yùn)營(yíng)端的持續(xù)探索，揭示了不動(dòng)產(chǎn)空間管理正從單一的成本削減，向一套融合技術(shù)應(yīng)用、管理創(chuàng)新與生態(tài)構(gòu)建的精益化、系統(tǒng)化戰(zhàn)略演進(jìn)。

一、戰(zhàn)略升維：從被動(dòng)節(jié)流到主動(dòng)價(jià)值創(chuàng)造

傳統(tǒng)的“降本”常被簡(jiǎn)單理解為費(fèi)用壓縮，甚至可能以犧牲服務(wù)品質(zhì)與客戶體驗(yàn)為代價(jià)。而實(shí)踐表明，真正的“降本增效提質(zhì)”是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣、以終為始的價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程。其邏輯起點(diǎn)在于對(duì)“提質(zhì)”的重新定義——即資產(chǎn)或空間產(chǎn)品能否精準(zhǔn)匹配并服務(wù)于目標(biāo)客戶的核心需求。

以商辦市場(chǎng)為例，其正在經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性變革。

遠(yuǎn)程辦公習(xí)慣的養(yǎng)成與人工智能技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)白領(lǐng)崗位的潛在影響，正在永久性地改變企業(yè)對(duì)物理空間的需求模式與衡量標(biāo)準(zhǔn)。若空間運(yùn)營(yíng)者未能深刻理解并前瞻性布局未來(lái)所需的服務(wù)場(chǎng)景，僅停留在同質(zhì)化的硬件比拼與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)層面，則難免陷入內(nèi)卷。

因此，“提質(zhì)”的首要任務(wù)是進(jìn)行清晰的價(jià)值定位與場(chǎng)景定義：空間服務(wù)于哪類客戶？解決何種具體需求？創(chuàng)造何種獨(dú)特體驗(yàn)？這要求運(yùn)營(yíng)者必須具備深刻的產(chǎn)業(yè)洞察與客戶洞察能力，從“空間提供商”轉(zhuǎn)向“場(chǎng)景服務(wù)商”與“價(jià)值共創(chuàng)者”。

認(rèn)知清晰后，“增效”與“降本”便被賦予了新的內(nèi)涵。

“增效”指向通過(guò)優(yōu)化流程、引入技術(shù)與創(chuàng)新服務(wù)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、客戶入駐效率及產(chǎn)業(yè)服務(wù)效率，從而增強(qiáng)客戶黏性與資產(chǎn)吸引力。“降本”則更精確地指向“減廢”——即系統(tǒng)性地識(shí)別并消除空間運(yùn)營(yíng)全鏈條中的浪費(fèi)，包括能源浪費(fèi)、空間閑置浪費(fèi)、流程冗余帶來(lái)的時(shí)間浪費(fèi)以及管理內(nèi)耗。這是一種在不損害甚至提升品質(zhì)前提下的精準(zhǔn)成本優(yōu)化，其目標(biāo)是提升整體資源利用效率與投資回報(bào)率（NOI）。

二、多維實(shí)踐：技術(shù)與管理雙輪驅(qū)動(dòng)

近幾年的深入調(diào)研，睿和智庫(kù)發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)在多個(gè)管理維度上展開(kāi)了卓有成效的精益化實(shí)踐。

1.能源管理的智能化與精細(xì)化：能源成本是運(yùn)營(yíng)成本中的主要構(gòu)成部分，也是技術(shù)賦能效果最顯著的領(lǐng)域。單純的“人走燈滅”口號(hào)已升級(jí)為基于物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、人工智能算法的系統(tǒng)性節(jié)能方案。通過(guò)部署智能感知與控制終端，實(shí)現(xiàn)對(duì)樓宇內(nèi)空調(diào)、照明、插座等末端用電設(shè)備的按需、分區(qū)域、分時(shí)段的自動(dòng)化精準(zhǔn)管控。這不僅能在確保人員舒適度的前提下，有效降低高達(dá)20%-30%的能耗浪費(fèi)，更能將物業(yè)管理人員從繁瑣的手動(dòng)巡檢、開(kāi)關(guān)操作中解放出來(lái)，降低管理成本。此外，參與綠電交易、能源合同管理（EMC）等模式創(chuàng)新，也在不增加客戶負(fù)擔(dān)的前提下，實(shí)現(xiàn)了能源費(fèi)用的結(jié)構(gòu)性下降。

2.資產(chǎn)維護(hù)與空間更新的前瞻性投資：“降本”不等于停止必要的資本性投入。相反，在建筑硬件與智能化基礎(chǔ)設(shè)施上進(jìn)行前瞻性、高質(zhì)量的投資，是長(zhǎng)期“降本增效”的基礎(chǔ)。在項(xiàng)目籌建期，采用高于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)與設(shè)備選型，雖然初期投入較高，但能延長(zhǎng)資產(chǎn)的生命周期，降低長(zhǎng)期維護(hù)與改造頻率，從而在完整的資產(chǎn)持有期內(nèi)攤薄成本，維持資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與租金溢價(jià)能力。在運(yùn)營(yíng)期，定期的、有針對(duì)性的資產(chǎn)改造（如大堂升級(jí)、智能化系統(tǒng)迭代）是保持資產(chǎn)品質(zhì)、吸引優(yōu)質(zhì)租戶、維持較高出租率與租金水平的關(guān)鍵。這體現(xiàn)了一種動(dòng)態(tài)的成本觀：將成本投入視為維持與提升資產(chǎn)價(jià)值的必要投資。

3.運(yùn)營(yíng)流程的優(yōu)化與人力效能提升：物管和運(yùn)營(yíng)管理中的人力成本是另一大支出項(xiàng)。增效的關(guān)鍵在于通過(guò)技術(shù)與管理創(chuàng)新，優(yōu)化人崗配置與工作流程。

例如，利用智能安防巡檢機(jī)器人、AI視頻分析系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別公共區(qū)域異常（如垃圾桶滿溢、可疑人員），可減少固定崗哨，實(shí)現(xiàn)從“人防”到“技防+人防”結(jié)合的模式轉(zhuǎn)變，讓人力更專注于高價(jià)值的服務(wù)與應(yīng)急處理。

在管理流程上，削減不必要的內(nèi)部審批環(huán)節(jié)，推動(dòng)信息高效流通，推行扁平化、數(shù)字化的管理模式，本身就是一種巨大的“減廢”和效能提升。此外，將部分非核心服務(wù)（如特定設(shè)備維保）進(jìn)行專業(yè)化外包，也是優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、聚焦核心能力的有效途徑。

4.客戶成本與體驗(yàn)的協(xié)同管理：卓越的運(yùn)營(yíng)不僅關(guān)注自身成本，更關(guān)注如何為客戶降本增效。這體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是降低客戶的租賃綜合成本與時(shí)間成本。例如，提供快速、專業(yè)、合規(guī)的一站式裝修服務(wù)，能極大縮短客戶從簽約到入駐的周期，幫助客戶更快開(kāi)展業(yè)務(wù)，這本身即為客戶創(chuàng)造了價(jià)值。二是通過(guò)資源整合，直接為客戶降低運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。一些園區(qū)運(yùn)營(yíng)商搭建“聯(lián)合采買(mǎi)平臺(tái)”，匯聚園區(qū)內(nèi)企業(yè)的采購(gòu)需求，與大型供應(yīng)商談判，使中小租戶也能享受大宗采購(gòu)的價(jià)格折扣，切實(shí)減輕了客戶的日常運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，顯著增強(qiáng)了客戶粘性與社區(qū)歸屬感。

三、資產(chǎn)管理角色的深化

對(duì)資管方而言，運(yùn)營(yíng)的終極目標(biāo)是提升資產(chǎn)價(jià)值（NOI與資本化率）。這要求資產(chǎn)管理方超越傳統(tǒng)物業(yè)管理與租賃中介的角色，向更深層次的“產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”與“生態(tài)運(yùn)營(yíng)方”進(jìn)化。

當(dāng)前市場(chǎng)的矛盾點(diǎn)之一在于，面對(duì)智慧化改造、品質(zhì)提升所需的投入，產(chǎn)權(quán)方、資產(chǎn)管理方與使用方之間有時(shí)存在權(quán)責(zé)與收益分配的不清晰。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于，各方需建立基于價(jià)值共創(chuàng)的信任與合作模式。資產(chǎn)管理方需要向產(chǎn)權(quán)方清晰論證投入所帶來(lái)的長(zhǎng)期價(jià)值提升（如租金溢價(jià)、資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)），并向使用方明確展示其所能獲得的超越空間本身的價(jià)值增量。

這種價(jià)值增量主要體現(xiàn)在對(duì)入駐企業(yè)（尤其是B端企業(yè)）核心業(yè)務(wù)發(fā)展的助力上。企業(yè)選址決策愈發(fā)綜合化，除硬件與基礎(chǔ)服務(wù)外，更看重園區(qū)能否為其帶來(lái)政策對(duì)接、產(chǎn)業(yè)資源鏈接、融資渠道拓展、市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘等“提質(zhì)增效”的賦能。

因此，領(lǐng)先的園區(qū)運(yùn)營(yíng)方正在積極構(gòu)建“一園區(qū)一基金”模式，聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)資本；引入國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)認(rèn)證中心、孵化器等創(chuàng)新平臺(tái)；組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)提供政策咨詢、市場(chǎng)對(duì)接乃至銷(xiāo)售代理等深度產(chǎn)業(yè)服務(wù)。通過(guò)打造垂直產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引并留住那些愿意為高價(jià)值服務(wù)支付合理溢價(jià)的企業(yè)客戶，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)租金收益與價(jià)值的同步提升。

四、精益管理的關(guān)鍵是系統(tǒng)性能力迭代

綜上，存量時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)空間精益管理，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕非簡(jiǎn)單的成本削減，而是涵蓋戰(zhàn)略定位、技術(shù)應(yīng)用、流程再造、客戶服務(wù)與生態(tài)構(gòu)建的全方位能力升級(jí)。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，將是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力與產(chǎn)業(yè)資源整合能力的競(jìng)爭(zhēng)。

行業(yè)參與者需持續(xù)關(guān)注幾大趨勢(shì)：一是人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字技術(shù)與建筑空間運(yùn)營(yíng)的深度融合，推動(dòng)樓宇向“可感知、會(huì)思考、自優(yōu)化”的智慧生命體演進(jìn)；二是對(duì)低碳可持續(xù)發(fā)展的追求，從政策合規(guī)要求內(nèi)化為資產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與價(jià)值組成部分；三是運(yùn)營(yíng)模式從“標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品交付”向“個(gè)性化需求響應(yīng)”的徹底轉(zhuǎn)變，要求運(yùn)營(yíng)者具備更強(qiáng)的敏捷性與創(chuàng)新能力。