作者：田晉瑋

編輯：李立雯

據(jù)知情人爆料，萬科正洽談處置旗下部分養(yǎng)老項(xiàng)目，北方區(qū)域約5個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目被納入首批資產(chǎn)包，意向合作方為新華保險(xiǎn)等頭部保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，目前交易仍處于洽談階段。

我們就上述消息向萬科方面求證，截至發(fā)稿暫未得到回復(fù)。

知情人士解釋稱，若交易落地，大概率延續(xù)“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓＋運(yùn)營(yíng)保留”模式，這與萬科此前在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作的Pre-REIT邏輯一致，也符合萬科持續(xù)推進(jìn)“瘦身健體、盤活存量、聚焦主業(yè)”的戰(zhàn)略方向。

萬科是國(guó)內(nèi)較早布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)的房企。早在2006年，萬科就放出要進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的消息；在2010年12月，萬科宣布首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將以配建形式在北京市房山區(qū)推出，正式進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。

萬科非常看好“三高”城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高，所以北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等成為其布局重點(diǎn)。

截至2026年3月，萬科在全國(guó)約15個(gè)重點(diǎn)城市運(yùn)營(yíng)康養(yǎng)項(xiàng)目近50個(gè)，總床位超1萬張，已形成規(guī)?；?、體系化的康養(yǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。在產(chǎn)品線上，萬科也針對(duì)不同養(yǎng)老需求，打造了三大產(chǎn)品線：屬于城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（機(jī)構(gòu)型）的“怡園”、屬于綜合養(yǎng)老社區(qū)（持續(xù)照料型退休社區(qū)）的“隨園”以及屬于社區(qū)養(yǎng)老中心（嵌入型）的“嘉園”。同時(shí)，北京房山隨園、北京怡園光熙、青島隨園等也成了萬科養(yǎng)老的標(biāo)桿項(xiàng)目。

在產(chǎn)品迭代上，萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)經(jīng)歷了三個(gè)階段。

2010年，萬科開始養(yǎng)老業(yè)務(wù)1.0版本嘗試，尋找環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)做適老項(xiàng)目。

2012年至2014年，進(jìn)行2.0版本嘗試，在北京、青島、杭州、成都、三亞等多個(gè)地方以“重資產(chǎn)”形式持有養(yǎng)老項(xiàng)目，并尋求與周邊機(jī)構(gòu)聯(lián)合。

2016年，時(shí)任萬科副總裁劉肖提出開創(chuàng)萬科養(yǎng)老3.0時(shí)代，通過整合保險(xiǎn)公司、醫(yī)院等資源，在養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等方面尋求突破。同年8月，北京萬科與北控集團(tuán)就北京怡園光熙長(zhǎng)者公寓項(xiàng)目達(dá)成合作，這是萬科第一個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目，萬科負(fù)責(zé)輸出管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。12月，深圳市福田區(qū)民政局與萬科簽署深圳市福田福利中心PPP試點(diǎn)項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目成為深圳市落地的第一個(gè)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會(huì)化改革試點(diǎn)。

在養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，萬科管理層對(duì)它的認(rèn)知一直較為清晰。養(yǎng)老項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)、資金沉淀大，與房企的資金周轉(zhuǎn)需求存在天然矛盾。2024年以來，萬科面臨較大流動(dòng)性壓力——2024年虧損494.8億元，2025年上半年續(xù)虧119.47億元。在2025年中期工作會(huì)議上，萬科管理層承認(rèn)多賽道布局超出公司承載能力，需進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

因此在2025年8月，萬科將曾寄予厚望的冰雪業(yè)務(wù)出售給香港中旅，盤活重資產(chǎn)資源。同期完成近30年來最大規(guī)模組織架構(gòu)重組，撤銷區(qū)域公司、設(shè)立13個(gè)平行中心，全力“瘦身健體”，聚焦主業(yè)、回籠資金、降低負(fù)債。

此次萬科洽談出售養(yǎng)老資產(chǎn)包，意向合作方為新華保險(xiǎn)等頭部保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，也延續(xù)了近年來險(xiǎn)資頻繁接盤房企養(yǎng)老資產(chǎn)的趨勢(shì)，雙方在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已有Pre-REIT 合作基礎(chǔ)。險(xiǎn)資與養(yǎng)老資產(chǎn)具有天然契合點(diǎn)，保險(xiǎn)資金規(guī)模大、期限長(zhǎng)、追求穩(wěn)定收益，與養(yǎng)老項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特征相匹配。

同時(shí)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，可以將其與保單銷售、客戶服務(wù)深度綁定，形成“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”的協(xié)同效應(yīng)。

經(jīng)歷此次調(diào)整后，萬科對(duì)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的定位或?qū)l(fā)生微妙變化。一方面，重資產(chǎn)持有的規(guī)?？赡軙?huì)收縮；另一方面，經(jīng)過十余年探索積累的養(yǎng)老服務(wù)能力，仍是萬科的核心資產(chǎn)。

從行業(yè)趨勢(shì)看，2024年被業(yè)內(nèi)稱為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)元年。年初，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)增進(jìn)老年人福祉的意見》；7月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，養(yǎng)老設(shè)施首次納入REITs項(xiàng)目申報(bào)范圍。

這一政策為養(yǎng)老資產(chǎn)提供了退出路徑，觸及盈利模式的關(guān)鍵問題。

值得關(guān)注的是，在銀發(fā)經(jīng)濟(jì)政策紅利釋放、養(yǎng)老設(shè)施首次納入REITs試點(diǎn)范圍的背景下，萬科此次資產(chǎn)處置若能順利落地，或?qū)樾袠I(yè)探索出一條“房企開發(fā)+險(xiǎn)資持有+專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的可持續(xù)路徑。

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