中國房地產行業(yè)在這個春天感受到了與以往不同的氣息。隨著2026年政府工作報告為全年樓市定下“著力穩(wěn)定房地產市場”的主基調，行業(yè)政策的重心正從以“保交房、防風險”為核心的存量風險出清階段，逐漸邁入以“好房子、新模式”為引領的增量價值創(chuàng)造與結構優(yōu)化新周期。

在此背景下，招商蛇口（001979.SZ）以其穩(wěn)健的經營策略和前瞻性的戰(zhàn)略布局，向市場交出了一份彰顯韌性與轉型決心的答卷。3月16日發(fā)布的年報顯示，公司期內實現營業(yè)收入1547.28億元，歸母凈利潤10.24億元；全年實現簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)排名提升至第四位。面對復雜的外部環(huán)境，公司不僅穩(wěn)固了開發(fā)業(yè)務的基本盤，更在資產運營、物業(yè)服務及財務穩(wěn)健性上取得了顯著突破，持續(xù)領跑房地產高質量轉型賽道。

穩(wěn)字當頭，穿越周期顯韌性

在行業(yè)深度調整的大背景下，穩(wěn)健經營已成為房企穿越周期的核心競爭力。2025年，招商蛇口始終堅守審慎財務原則，構建全維度風險防控體系，其“三道紅線”長期穩(wěn)居綠檔，剔除預收賬款的資產負債率64.17%、凈負債率72.46%、現金短債比1.19，核心財務指標持續(xù)處于行業(yè)最優(yōu)區(qū)間，成為市場信心的“壓艙石”。

資金運營層面，公司依托央企信用優(yōu)勢，打造多元低成本融資體系，年末綜合資金成本降至2.74%，較年初下降25BP，處于行業(yè)最低區(qū)間；全年完成120億元存量永續(xù)債的全面清零工作，落地經營性物業(yè)貸款141億元，債務結構持續(xù)優(yōu)化。截至2025年末，公司貨幣資金余額達861.27億元，經營活動現金流量凈額96.93億元，充沛的現金流為公司業(yè)務轉型與穩(wěn)健發(fā)展提供了堅實支撐。

與財報發(fā)布同期，招商蛇口同步發(fā)布公告，公司及子公司擬使用總額度不超過100億元的暫時閑置自有資金，在非招商銀行的金融機構開展委托理財。此次理財投資品種聚焦安全性高、流動性好、投資回報相對可觀的理財產品，資金均來源于公司及子公司暫時閑置的自有資金，兼顧資金安全性與收益性。

業(yè)績表現上，面對行業(yè)結轉規(guī)模下滑、投資收益波動的行業(yè)挑戰(zhàn)，招商蛇口全年實現營業(yè)收入1547.28億元，穩(wěn)固規(guī)?；颈P；歸屬于上市公司股東凈利潤10.24億元，在行業(yè)普遍承壓的環(huán)境下順利實現盈利收官。區(qū)域布局方面，公司堅持聚焦核心城市深耕，其中北部地區(qū)營收同比增長10.44%，核心城市群的抗風險能力持續(xù)凸顯，彰顯出央企穿越行業(yè)周期的獨特優(yōu)勢。

2025年政策利好持續(xù)釋放，招商蛇口精準把握“穩(wěn)地產”政策導向，嚴格踐行“以銷定投、以銷定產”策略，全年成功獲取43宗優(yōu)質地塊，核心10城投資占比接近90%，其中一線城市投資占比達63%，在上海、深圳、北京等高能級城市鎖定優(yōu)質資源，為公司后續(xù)持續(xù)發(fā)展儲備了充足動能。

近期熱議的“38號文”，對于手握大量核心區(qū)域存量資源的招商蛇口而言，與公司發(fā)展方向高度契合，有望進一步加固其發(fā)展壁壘。該文件明確提出：“新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經營性房地產開發(fā)。”這一導向釋放出關鍵信號——土地供給將從增量擴張轉向存量盤活與結構優(yōu)化，行業(yè)正式進入存量提質的新階段。

協同增效，三大主業(yè)齊發(fā)力

立足“開發(fā)業(yè)務、資產運營、物業(yè)服務”三大核心板塊，招商蛇口持續(xù)深化“133341”戰(zhàn)略落地，推動三大業(yè)務從“各自發(fā)力”向“協同共贏”轉型，構建起開發(fā)提質、運營增值、服務擴量的全產業(yè)鏈生態(tài)體系，在行業(yè)轉型浪潮中開辟全新增長曲線。

作為公司發(fā)展的核心基本盤，招商蛇口開發(fā)業(yè)務堅守“好房子”國家標準，打造業(yè)內首個完整契合“安全、舒適、綠色、智慧”要求的技術體系，該體系涵蓋7大維度、28個模塊、485項技術細節(jié)，已在20余個標桿項目實現規(guī)?；涞?，并先后斬獲“中國好房子企業(yè)TOP3”“產品力TOP4”等重磅行業(yè)榮譽。

堅實的產品實力支撐銷售端交出亮眼答卷，2025年公司實現簽約銷售金額1960.09億元、銷售面積716.12萬平方米，行業(yè)排名穩(wěn)步提升至第四位，其中在上海、深圳、成都等10個核心城市的銷售額成功躋身當地前三。與此同時，代建業(yè)務持續(xù)領跑行業(yè)，全年新增代建項目80個，簽約面積達1139萬平方米，合同收入超8億元；截至目前，公司累計承接代建項目超620個，規(guī)模突破3500萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)TOP10。

資產運營業(yè)務持續(xù)推進全業(yè)態(tài)提質增效，2025年管理范圍內持有物業(yè)收入達76.3億元，同比增長2.2%。商業(yè)、公寓、產業(yè)園、酒店、會展、郵輪六大業(yè)態(tài)協同發(fā)力，全年新入市項目29個，總建筑面積177萬平方米，新增輕資產管理面積82.8萬平方米；核心業(yè)態(tài)出租率始終保持高位，其中開業(yè)三年以上集中商業(yè)出租率93%、精品公寓出租率93%、產業(yè)園出租率88%。

值得關注的是，招商蛇口依托公募REITs打通“投-融-建-管-退”全鏈條，在資本運作層面啟動博時蛇口產園REIT擴募，持續(xù)釋放存量資產價值。同時，公司搶抓新質生產力發(fā)展機遇，布局低空經濟領域，打造前海-蛇口低空經濟先導區(qū)，成功集聚零重力飛機工業(yè)等產業(yè)鏈優(yōu)質企業(yè)；郵輪、會展業(yè)務逆勢增長，全年服務旅客419.8萬人次，舉辦展覽面積超700萬平方米，成為資產運營業(yè)務的全新增長引擎。

公司旗下招商積余堅守“輕型化、規(guī)?；⒖萍蓟卑l(fā)展路線，2025年實現營業(yè)收入192.73億元，同比增長12.23%；截至目前，在管項目達2473個，管理面積3.77億平方米，穩(wěn)居中國物業(yè)服務綜合實力TOP3。市場化拓展成效尤為顯著，2025年第三方新簽年度合同額41.69億元，同比增長13%，其中航空、高校、IFM等非住宅業(yè)態(tài)增速均超15%，住宅業(yè)態(tài)新簽合同額同比大增60%，已徹底擺脫對母公司的依賴，實現獨立高質量發(fā)展。

向新而行，前瞻布局謀長遠

面對2026年房地產行業(yè)“止跌回穩(wěn)、模式重構”的新發(fā)展趨勢，招商蛇口以“十五五”戰(zhàn)略規(guī)劃為引領，堅定推進“由開發(fā)為主向開發(fā)與經營并重、由重資產為主向輕重資產結合、由同質化競爭向差異化發(fā)展”的三大轉變，加速向“開發(fā)商+運營商+服務商”三位一體的轉型方向邁進。

為給發(fā)展注入新動能，公司以數智化與綠色化雙輪驅動，持續(xù)強化核心競爭力。在數智化布局上，公司將AI技術深度融入營銷、物業(yè)、客研等核心業(yè)務場景，其中AI物業(yè)工單助手使效率提升90%，智能工牌則賦能案場盤客效率提升30%-70%；同時，公司完成“積余服務”“積余隨行”鴻蒙原生應用開發(fā)，成功搶占國產系統生態(tài)入口。在綠色發(fā)展領域，公司持續(xù)領跑行業(yè)，全年新增裝配式建筑面積達234.4萬平方米，占比92.3%；新增綠色建筑認證項目35個，MSCI ESG評級維持A級，穩(wěn)居A股地產行業(yè)最高水平。

在片區(qū)開發(fā)與產城融合領域，公司持續(xù)升級布局，充分彰顯央企擔當。依托47年蛇口開發(fā)積淀的豐富經驗，公司以“港區(qū)城”一體化模式為核心，2026年將正式啟動蛇口片區(qū)提質升級工作，全力打造新時代改革開放新名片。與此同時，公司深耕粵港澳大灣區(qū)、海南自貿區(qū)等國家戰(zhàn)略布局區(qū)域，在前海、太子灣等核心板塊持有大量優(yōu)質土地資源，土地價值正持續(xù)穩(wěn)步釋放。

秉持責任與價值共生共榮的理念，公司持續(xù)完善市值管理與估值提升體系，扎實落實“質量回報雙提升”行動，以穩(wěn)健分紅回饋股東，其2025年利潤分配預案為每10股派現0.511元；在社會責任層面，招商局C Star青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)計劃成功入選“中非人文交流年”精品活動，公司以實際行動踐行央企使命，傳遞責任擔當。

結合招商蛇口此前發(fā)布的業(yè)績預告，多家券商對其發(fā)展前景給出積極評價。其中，東吳證券指出，在政策端持續(xù)發(fā)力、行業(yè)供需關系逐步趨于平衡的背景下，作為央企地產龍頭，招商蛇口憑借突出的資源稟賦與堅實的信用優(yōu)勢，保持穩(wěn)健的投銷節(jié)奏，有望在行業(yè)企穩(wěn)回升過程中率先受益。