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作者 I 江珊 選址960

1470字，約需3分鐘

深圳龍崗一產(chǎn)業(yè)園易主，電源企業(yè)接手。

金地商置近日售出深圳一處8.62萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)園，買(mǎi)家為園區(qū)最大租戶，該交易以出售項(xiàng)目公司100%股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)，交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生稅前虧損約5090萬(wàn)元，但可獲得約1.904億元的凈現(xiàn)金回籠。

3月17日，金地商置發(fā)布公告，其間接全資附屬公司深圳威新作為賣(mài)方，與買(mǎi)方雅晶源簽訂協(xié)議，出售標(biāo)的是深圳市威陸科技有限公司100%股權(quán)。該公司主要資產(chǎn)為位于中國(guó)深圳市龍崗區(qū)寶龍一路的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總建筑面積約8.62萬(wàn)平方米，當(dāng)前主要出租給各類(lèi)租戶用于研發(fā)、測(cè)試生產(chǎn)及后臺(tái)辦公室。出售100%股權(quán)的總代價(jià)約1.357億元，同時(shí)，買(mǎi)方還須向標(biāo)的公司提供5470萬(wàn)元償還其結(jié)欠賣(mài)方的股東貸款?？铐?xiàng)支付將分階段進(jìn)行，包括現(xiàn)金支付、監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)賬等方式。

買(mǎi)方是誰(shuí)？公司官網(wǎng)信息顯示，深圳市雅晶源科技有限公司2008年創(chuàng)立，深耕電源產(chǎn)品的研發(fā)、制造與銷(xiāo)售，是國(guó)家級(jí)專(zhuān)精特新“小巨人”企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)及中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心技術(shù)規(guī)范制定單位。公司產(chǎn)品涵蓋PoE 電源、電源適配器、開(kāi)架電源、PD 快充以及鉛酸/鋰電充電器等，廣泛應(yīng)用于網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備、PD快充、5G 終端、光伏儲(chǔ)能、智能鋰電終端等領(lǐng)域，并已通過(guò)全球安規(guī)認(rèn)證。公司以深圳總部為中樞，布局湖南和越南等制造基地，構(gòu)建起覆蓋全品類(lèi)的全球化研產(chǎn)銷(xiāo)體系，集團(tuán)公司員工總數(shù)超2000人。雅晶源深圳總部工廠坐落在“金地威新龍崗智造園”，工廠占地面積達(dá)3萬(wàn)平方米。

圖自公司官網(wǎng)截圖

金地商置董事會(huì)認(rèn)為，該出售事項(xiàng)有助于集團(tuán)整合資源，終止虧損營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)，提升財(cái)務(wù)表現(xiàn)。出售事項(xiàng)完成后，集團(tuán)預(yù)計(jì)將錄得未經(jīng)審核稅前虧損約人民幣5090萬(wàn)元，但將收到約人民幣1.904億元的凈現(xiàn)金回籠，用于一般營(yíng)運(yùn)資金及其他核心業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)減少合并含息負(fù)債約人民幣1.92億元。

需要指出的是，該交易中，標(biāo)的公司的估值是按照資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的，其股東全部權(quán)益于2025年9月30日的評(píng)估價(jià)值為1.371億元。為何沒(méi)采用常見(jiàn)的市場(chǎng)法和收益法？一方面，目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，專(zhuān)注于出租經(jīng)營(yíng)獲取租金，市場(chǎng)上難以找到與評(píng)估對(duì)象在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置和使用情況、企業(yè)所處經(jīng)營(yíng)階段、成長(zhǎng)性、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面具備可比性的三個(gè)以上的參考企業(yè)，故不宜采用市場(chǎng)法。同時(shí)，目標(biāo)公司連續(xù)兩年錄得虧損，且預(yù)期近期無(wú)法取得盈利，而且因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以致未來(lái)收益的波動(dòng)性和不確定性很大，也未采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

這不是金地商置首次處置園區(qū)資產(chǎn)。4個(gè)項(xiàng)目為金地威新虹橋科創(chuàng)園、金地威新松江智造園、金地威新嘉定智造園和金地威新寶山智造園，其中規(guī)模最大的是金地威新嘉定智造園，總建筑面積約15萬(wàn)平方米。這筆交易凈回款約5億元。通過(guò)該交易，金地商置借道Pre-REITs基金轉(zhuǎn)讓股權(quán)，完成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)退出，實(shí)現(xiàn)了公司產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的“投融管退”閉環(huán)。

這兩筆交易反映了金地商置在行業(yè)調(diào)整期的資產(chǎn)處置策略。一方面借道資產(chǎn)證券化形成退出路徑，一方面出售非核心虧損資產(chǎn)回籠現(xiàn)金。

金地商置致力于在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市優(yōu)質(zhì)地段管理投資物業(yè)，類(lèi)型主要包括商辦項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園以及租賃住房等。2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，金地商置在國(guó)內(nèi)持有已開(kāi)發(fā)投資物業(yè)（包括轉(zhuǎn)租物業(yè)）總建面約324.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%。2025年中期錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入約人民幣11.1億元，同比下降0.6%。其中，金地商置持有營(yíng)運(yùn)的產(chǎn)業(yè)園總建面182萬(wàn)平方米，2025年上半年錄得租金及相關(guān)服務(wù)總收入約3.64億元。穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目出租率約89%。