近日，萬(wàn)科、越秀、金地等房企拿回了青島被收回的地塊。

地塊基本信息

該地塊為青島李滄區(qū)LC0301-03地塊（原編號(hào)4362-01地塊），位于青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南，占地面積約44,320.7平方米，規(guī)劃建筑面積約11.08萬(wàn)平方米。

歷史背景：2017年首次拿地

2017年8月，青島萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以37.9億元競(jìng)得李滄區(qū)青銀高速東側(cè)三塊捆綁地塊（原編號(hào)4362-01、4362-02、4364-02），總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。其中：

? 4362-01地塊（即現(xiàn)在的LC0301-03地塊）：純商業(yè)商務(wù)用地，規(guī)劃建筑面積約19.4萬(wàn)平方米，占整個(gè)項(xiàng)目的38.71%

? 4362-02地塊：城鎮(zhèn)住宅及商服用地

? 4364-02地塊：城鎮(zhèn)住宅地塊（含產(chǎn)權(quán)型人才公寓）

當(dāng)時(shí)萬(wàn)科引入了中海、金地、越秀及青島城投四家企業(yè)共同開(kāi)發(fā)，形成了五家聯(lián)合體。

開(kāi)發(fā)困境與退地原因

該商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)面臨多重困難：

1. 嚴(yán)苛的出讓條件：競(jìng)得人需自持不低于6萬(wàn)平方米物業(yè)、引進(jìn)中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)總部、確保年稅收區(qū)級(jí)留成超5億元、無(wú)償代建42班小學(xué)和12班幼兒園等。

2. 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)壓力：青島整體商業(yè)地產(chǎn)去化周期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)不確定性增加。

3. 開(kāi)發(fā)重心偏移：項(xiàng)目住宅部分（森林公園項(xiàng)目）于2022年入市并基本售罄，賣(mài)出超過(guò)2000套，但純商業(yè)地塊長(zhǎng)期未能啟動(dòng)。

由于商業(yè)部分開(kāi)發(fā)推進(jìn)不及預(yù)期，最終與政府協(xié)商退地，地塊被政府收儲(chǔ)。

規(guī)劃調(diào)整："商改住"轉(zhuǎn)型

2025年7月15日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《李滄區(qū)青銀高速東LC0301-03地塊控規(guī)調(diào)整批前公示》，核心變化包括：

1. 用地性質(zhì)變更：由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地

2. 容積率調(diào)整：從3.57降至2.5

3. 規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)化：建筑密度從40%降至20%，綠地率保持35%

4. 增加公共服務(wù)設(shè)施：新增教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套設(shè)施

此次調(diào)整將低效商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為適配片區(qū)需求的居住空間，實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值升級(jí)。

重新掛牌與成交

2026年2月28日，該地塊重新掛牌出讓，起拍總價(jià)9.98億元，起拍樓面價(jià)9010元/平方米。

2026年3月20日，青島昌明置業(yè)有限公司以底價(jià)9.98億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)9010元/平方米。該公司由萬(wàn)科、中海、越秀、金地、青島城投五家企業(yè)共同出資組成，正是2017年首次拿地的原班人馬。

交易特點(diǎn)分析

1. 價(jià)格變化：調(diào)整前起始總價(jià)約11.87億元，樓面價(jià)約7500元/平方米；調(diào)整后起始總價(jià)降至9.98億元，但樓面價(jià)提高至9010元/平方米。

2. 開(kāi)發(fā)邏輯轉(zhuǎn)變：從商業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)為住宅主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低，周期縮短。

3. 配建要求：需建設(shè)社區(qū)服務(wù)站（不少于600平方米）、托育所（不少于580平方米）、鄰里坊（不少于350平方米）等配套設(shè)施，建成后無(wú)償移交政府。

市場(chǎng)意義與影響

1. 存量土地盤(pán)活：這是青島市通過(guò)"解除合同-交回土地-規(guī)劃調(diào)整-重新出讓"模式成功盤(pán)活存量房地產(chǎn)用地的典型案例。

2. 房企合作模式：五家頭部房企聯(lián)合拿地，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，整合各自優(yōu)勢(shì)，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新趨勢(shì)。

3. 區(qū)域市場(chǎng)補(bǔ)充：地塊將作為森林公園項(xiàng)目的后續(xù)住宅組團(tuán)，預(yù)計(jì)打造初改和改善類產(chǎn)品，填補(bǔ)東李板塊120-140平方米產(chǎn)品的市場(chǎng)缺口。

4. 萬(wàn)科回歸信號(hào)：這是萬(wàn)科繼2024年10月后，時(shí)隔17個(gè)月再度在青島公開(kāi)市場(chǎng)拿地，被視為萬(wàn)科回歸青島市場(chǎng)的重要信號(hào)。

這次土地交易不僅完成了"成交-停滯-退地-再出讓"的完整循環(huán)，更體現(xiàn)了在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企與政府通過(guò)規(guī)劃調(diào)整實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的創(chuàng)新模式。