不知道你懂不懂一種興奮

就是那種

當(dāng)一個(gè)念想開(kāi)始落地，并開(kāi)始執(zhí)行的過(guò)程中

哪怕你覺(jué)得過(guò)程很痛苦很艱難，但是一看結(jié)果又是如此美好的

那種興奮

這種情緒，從我轉(zhuǎn)型之后做的第一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始說(shuō)起……

項(xiàng)目名字在上周末的發(fā)布會(huì)上已經(jīng)揭曉

招商蘇州道壹號(hào)

招商極少用壹號(hào)作為案名，由此也可以看出項(xiàng)目本身的不同

源頭是今年的年初

在公司宣布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，不再是一家自媒體公司，從而變成第三方策略咨詢公司之后

就在發(fā)布會(huì)之后的第二天，我接到了一個(gè)邀約

來(lái)自蘇州招商的一個(gè)電話

“我們拿了一塊特別重要的地塊，想要打造一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，邀請(qǐng)你參與其中?！?/p>

從此開(kāi)啟了接近三個(gè)月沒(méi)日沒(méi)夜的工作

時(shí)至今日，終于可以和大家展開(kāi)來(lái)說(shuō)說(shuō)

縱然現(xiàn)在沒(méi)辦法為大家呈現(xiàn)全貌，但是依然無(wú)比的激動(dòng)人心

01

不得不說(shuō)，這本該是一塊不需要努力可能結(jié)果也還不錯(cuò)的地塊

這塊地整體的氣質(zhì)水準(zhǔn)非常的高

園區(qū)中軸線cbd概念效果圖

位于整個(gè)蘇州價(jià)值能級(jí)最高的蘇州園區(qū)之上

地塊就在蘇州大道上，整個(gè)園區(qū)32年發(fā)展的絕對(duì)核心中軸，湖東板塊核心區(qū)

地塊邊上就是1號(hào)線，區(qū)域內(nèi)整體水系環(huán)繞

整體地塊大開(kāi)間短進(jìn)深，整個(gè)地塊條件極其優(yōu)越

也是區(qū)域內(nèi)斷供多年，周邊接近30000戶的二手置換用戶環(huán)繞四周

市場(chǎng)的期待和呼吁都可以說(shuō)是翹首以盼

更為關(guān)鍵的事，容積率只有1.6

換句話來(lái)說(shuō)，在業(yè)態(tài)規(guī)劃本身就有很大的打造空間

就是這么一塊地，招商團(tuán)隊(duì)拿下地塊的第一句話，就說(shuō)了一句讓我脊背發(fā)涼的話

“我們要把地塊提前暴露在客戶面前”

是的，在過(guò)往開(kāi)發(fā)過(guò)程中諱莫如深的產(chǎn)品定位研發(fā)的過(guò)程，招商團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備完全對(duì)外公開(kāi)

引入外部關(guān)注的同時(shí)，也引入多方團(tuán)隊(duì)，一起進(jìn)入產(chǎn)品研發(fā)階段

讓客戶真正主導(dǎo)，影響，甚至決定整體的產(chǎn)品脈絡(luò)

而這共創(chuàng)的第一步

也是最關(guān)鍵的一步：就是從無(wú)限接近，無(wú)限重視客戶開(kāi)始

團(tuán)隊(duì)啟動(dòng)了和客戶的一對(duì)一面對(duì)面的調(diào)研

共創(chuàng)過(guò)程實(shí)拍圖

最后和意向客戶進(jìn)行了超過(guò)30輪深度溝通

整個(gè)調(diào)研過(guò)程也不是那種泛泛的問(wèn)題，也不是簡(jiǎn)單粗暴的二選一的勾勒選擇

而是全是這種針對(duì)家庭痛點(diǎn)的開(kāi)發(fā)式的提問(wèn)

目的就是真實(shí)的挖掘出用戶心中的真痛點(diǎn)，然后能夠幫助他們解決真難題

就這樣一份一份的做，最后線上線下累計(jì)回收有效問(wèn)卷3000余份

從規(guī)劃布局到戶型細(xì)節(jié)，從精裝標(biāo)準(zhǔn)到社區(qū)服務(wù)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都向未來(lái)業(yè)主開(kāi)放討論

并且

為了讓這樣的討論更加具象化，并且能夠精準(zhǔn)落地

招商真的在邊上一個(gè)園區(qū)里，搭了一個(gè)產(chǎn)品基地出來(lái)

實(shí)拍圖

什么意思

就是客戶就真的可以到廠房里面，對(duì)著戶型的所有環(huán)節(jié)過(guò)程

現(xiàn)場(chǎng)給意見(jiàn)，現(xiàn)場(chǎng)指出問(wèn)題

如果開(kāi)發(fā)商覺(jué)得能調(diào)整能改變就立刻當(dāng)場(chǎng)建模當(dāng)場(chǎng)調(diào)整

把成千上萬(wàn)條意見(jiàn)正兒八經(jīng)的，認(rèn)真的去重視，去落地，去踐行

這是行業(yè)內(nèi)極為罕見(jiàn)的將客研當(dāng)真，把客研做重，并且做到事無(wú)巨細(xì)的項(xiàng)目

內(nèi)核就是希望能夠做出一個(gè)開(kāi)創(chuàng)性的項(xiàng)目

這是招商對(duì)于蘇州這個(gè)城市的態(tài)度，也是招商對(duì)于行業(yè)發(fā)展的決心

02

當(dāng)然，這還只是共創(chuàng)的開(kāi)始

還有幾方的角色

一個(gè)就是我這邊，也就是單盤(pán)主義工作室開(kāi)始啟動(dòng)的工作部分

對(duì)于我而言我核心做兩件事

第一，我代表著客戶視角

將客戶的所有意見(jiàn)做整理和對(duì)接，并且確保各種細(xì)節(jié)能夠充分執(zhí)行，不打折的落地

第二，我代表著行業(yè)視角

我每年都要實(shí)地看超過(guò)200個(gè)項(xiàng)目，我負(fù)責(zé)將全國(guó)各地的好項(xiàng)目的特質(zhì)能夠在這塊地上做到對(duì)應(yīng)功能的落地

從而讓這個(gè)項(xiàng)目在行業(yè)維度不失位，在城市維度的拔尖

對(duì)于這兩件事，我們也充分的重視

整個(gè)共創(chuàng)過(guò)程我們做了全程的記錄

我確實(shí)從拿地的第二天就開(kāi)始啟動(dòng)工作

共創(chuàng)過(guò)程實(shí)拍圖

關(guān)于這塊地我去過(guò)他們實(shí)體地塊，去過(guò)他們的工法樣板間，去過(guò)他們研發(fā)基地，當(dāng)然關(guān)于公司研發(fā)部門(mén)、展示中心、售樓處……

這些都舉不勝舉

然后就是各種對(duì)接工作

內(nèi)部前前后后開(kāi)過(guò)十次以上的會(huì)議，每次的會(huì)議時(shí)間都在3小時(shí)以上

光錄音轉(zhuǎn)文字都已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)字

這些數(shù)字就想和大家表達(dá)，關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目我們投入了大量的時(shí)間和精力

當(dāng)然不止我們

除此之外，gad杰地設(shè)計(jì)高級(jí)合伙人廖曉華、專(zhuān)業(yè)樓市研究院，包括物業(yè)的前置化介入等

史無(wú)前例的在地塊階段就開(kāi)始參與了工作

核心就一個(gè)目的

讓這件事做真

而在招商內(nèi)部

也沿襲了招商當(dāng)下的產(chǎn)品力雙首席制度

這是2025年招商組織架構(gòu)內(nèi)部的一次巨大的創(chuàng)新

單個(gè)項(xiàng)目的研發(fā)開(kāi)始集中兩股力量的介入

總部產(chǎn)品研發(fā)部門(mén)首席負(fù)責(zé)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)的不打折落地

城市公司負(fù)責(zé)在地文化的研究以及意向客戶精準(zhǔn)需求的匹配

這樣的雙首席模式保證招商的項(xiàng)目一直在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格和市場(chǎng)需求都保持極高的水準(zhǔn)

這樣的機(jī)制帶來(lái)極大的內(nèi)部溝通成本和流轉(zhuǎn)界面

但本質(zhì)上也決定了單盤(pán)出品

這就是我們看到的這塊地投入的努力

我們?yōu)橐粋€(gè)項(xiàng)目投入不止資金

更多的投入精力、心力以及各方的腦力

目的就是為了創(chuàng)造一個(gè)符合未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)并且滿足真實(shí)用戶需求的這么一個(gè)產(chǎn)品

這是招商的想法

也是招商的態(tài)度

03

而時(shí)至今日，這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品也開(kāi)始發(fā)生著與眾不同但又微妙的變化

整個(gè)產(chǎn)品邏輯悄然間，開(kāi)啟了完全的客戶視角

我想說(shuō)的是，當(dāng)建立好以客戶需求為主導(dǎo)的機(jī)制之后，單盤(pán)的產(chǎn)品就會(huì)發(fā)生變化

第一個(gè)變化：讓功能真的產(chǎn)生功能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宿命就是很多的空間只是為了營(yíng)銷(xiāo)展示而存在，但是在這個(gè)項(xiàng)目身上

這一切不存在

比如所有項(xiàng)目都會(huì)在社區(qū)內(nèi)做會(huì)所，而且大家都提出了架空層

但是這些都作為營(yíng)銷(xiāo)手段規(guī)劃很多雪茄室、私宴廳等展示空間

我們可以看下蘇州招商這個(gè)項(xiàng)目的落位

整個(gè)會(huì)所+架空層的配套面積在4000平米以上，在整個(gè)面積配比上保持非常高的水準(zhǔn)

而在會(huì)所，除了我們看到的運(yùn)動(dòng)元素、看到的泳池空間之外

概念效果圖

項(xiàng)目地下規(guī)劃了一個(gè)籃球場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)空間

因?yàn)檫@些大家用得到

并且增加了早餐服務(wù)或者深夜食堂這種便民服務(wù)，目的就是讓所有的空間能夠被用到，每一個(gè)空間都能給個(gè)體提供溫暖和情緒價(jià)值

因?yàn)檫@些大家用得到

架空層也不只是簡(jiǎn)單的做展示，核心功能是一個(gè)元素

女性空間

不論是作為烘焙還是插花，這部分空間不僅在功能上給到支持，后期的運(yùn)營(yíng)也配套為此提供服務(wù)

因?yàn)檫@些大家用得到

所有的一切，都是為了空間的存在不是為了簡(jiǎn)單的取悅買(mǎi)房用戶，而是讓入住的每一個(gè)人都能夠感受到空間的價(jià)值

第二個(gè)變化：讓情感彌漫在社區(qū)內(nèi)

整個(gè)項(xiàng)目是整個(gè)園區(qū)第一個(gè)抬板社區(qū)，因?yàn)檎麄€(gè)抬板的存在，項(xiàng)目構(gòu)建出了三層世界

地下代表著效率和地鐵直接銜接

地面代表著配套，創(chuàng)造出不一樣的生活

抬板代表著靜謐，給到用戶不一樣的居住品質(zhì)

這三層世界分別有各自的功能使命和情緒

但是除此之外，整個(gè)招商更讓著三層世界的割裂感被消融，互相之間無(wú)恒的融入在一起

概念效果圖

讓用戶享受社區(qū)體驗(yàn)，但又不被人為的切割在具體的模塊里面

情緒和情緒更好的滲透在每一個(gè)角落

第三個(gè)變化：讓?xiě)粜蜑槿朔?wù)，為時(shí)間服務(wù)

這次蘇州招商創(chuàng)造出超級(jí)迭代戶型，回應(yīng)“家庭成長(zhǎng)周期如何適配”的需求

響應(yīng)蘇州“好房子”新規(guī)，在空間布局上為家庭結(jié)構(gòu)變化預(yù)留彈性

概念效果圖

而整個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)也不是簡(jiǎn)單的品牌疊加，更多類(lèi)似買(mǎi)手型的定義，讓精裝更好的為人所用

每一個(gè)選品都是以真實(shí)居住習(xí)慣為標(biāo)尺，精選實(shí)用耐用的配置

前期業(yè)主普遍反饋收納需求，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)已對(duì)相關(guān)空間進(jìn)行了針對(duì)性優(yōu)化

所以這是這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的變化

不同于其他主流產(chǎn)品那種宏大敘事，創(chuàng)造出一個(gè)巨大的營(yíng)銷(xiāo)概念

整個(gè)項(xiàng)目都處于以人為視角的潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的改變

而這種改變都不是為單純的取悅

而是為了歷久彌新而存在，這是從一開(kāi)始就決定的事

也是現(xiàn)在落地過(guò)程中我看到的事

04

但是最為金貴的是什么各位知道嗎

其實(shí)是這個(gè)

一個(gè)項(xiàng)目能夠被持續(xù)重視的過(guò)程，是最寶貴的稀缺

我們都知道，過(guò)往這么多人對(duì)產(chǎn)品不滿意

本質(zhì)上就是在整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中，一個(gè)項(xiàng)目被當(dāng)成流水線切分成一段一段

這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有靈魂，整個(gè)社區(qū)也沒(méi)有溫度

而不少的投入打造又為了取悅客戶達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的，產(chǎn)生了大量的浪費(fèi)

但是在招商蘇州身上，因?yàn)閳?jiān)持這樣的共創(chuàng)的模式

當(dāng)這種模式變成了一種體系一種制度

我們看到了團(tuán)隊(duì)內(nèi)堅(jiān)定不移替用戶花對(duì)錢(qián)的狀態(tài)

每一次的投入，每一次的改變，每一次的創(chuàng)造，都在認(rèn)真思考到底用客戶帶來(lái)什么

因?yàn)樗麄冎姥蛎鲈谘蛏砩?/p>

這一切最后都是要用戶來(lái)買(mǎi)單的

如果所有的產(chǎn)品打造不能夠?yàn)橛脩魩?lái)價(jià)值，任何的決策就會(huì)被阻礙

這是這個(gè)盤(pán)最獨(dú)特的地方，也是我覺(jué)得最引以為傲的地方

最后，我再說(shuō)一點(diǎn)感慨

其實(shí)日常很多同行都在和我說(shuō)，在自己公司體系內(nèi)以客戶為視角做產(chǎn)品真的好難啊

什么內(nèi)部各種阻礙，什么機(jī)制不允許

我曾一度認(rèn)為這是真的

但是當(dāng)我看到蘇州招商對(duì)于這個(gè)盤(pán)的這種態(tài)度，突然發(fā)現(xiàn)

很多事情其實(shí)也沒(méi)想象中那么難

你說(shuō)這里面砸了多少錢(qián)吧，也沒(méi)有

你說(shuō)這里有什么技術(shù)門(mén)檻吧，好像也不是

本質(zhì)上，好像最后缺的

就是一次開(kāi)始

這一次的開(kāi)始，招商不僅僅把自己作為產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)者，更像是鏈接客戶與資源的橋梁

這樣的銜接不僅僅在于開(kāi)發(fā)，未來(lái)的交付也同樣會(huì)整合各類(lèi)服務(wù)資源

從居住場(chǎng)景延伸到生活服務(wù)

成為客戶需求的收集者和代言人，讓客戶的生活得到系統(tǒng)性的滿足

就是這樣的，開(kāi)始了

所有了不起的開(kāi)始，大概無(wú)一不外乎兩件事

首先真誠(chéng)，其次勇敢

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)，還有很多故事

我們慢慢再續(xù)