廣州樓市最近扔下了一顆深水炸彈——

前兩天，官方出臺(tái)《廣州市支持高質(zhì)量城市更新 促進(jìn)精細(xì)化空間治理的規(guī)劃用地管理若干措施》的通知。

其中提有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

在城市更新項(xiàng)目中大力推動(dòng)房票安置，探索房票安置適用范圍擴(kuò)至二手房、以舊換新等領(lǐng)域！

換句話說，房票，這個(gè)原本只在舊改和一手房市場里打轉(zhuǎn)的拆遷神器，未來或許也能買二手房了！

關(guān)于這個(gè)信號(hào)的分析，可以先戳下方看雁姐的視頻。

有意思的是，在視頻的評(píng)論區(qū)，出現(xiàn)了很多不同的聲音：

有人覺得房票流入二手市場能刺激回暖，有人卻覺得實(shí)際執(zhí)行過程中可能存在很多問題。

今天，咱們就來深度扒一扒，房票一旦流入二手市場，跟普通購房者，到底有什么關(guān)系。

房票跟我賣房子

到底有什么關(guān)系？

咱們先簡單科普一下，什么是房票。

以往拆遷都是賠付村民賠償款，但現(xiàn)在直接給村民發(fā)房票，你可以理解為發(fā)了一張“買房購物卡”，可以直接抵相對(duì)應(yīng)的房款，可以跨區(qū)使用，也可以購買商鋪、車位、辦公樓等非住宅物業(yè)。

你可以拿它去買指定的新房，直接當(dāng)錢花。

但如果你不買房，或者錢有富余呢？政策允許你轉(zhuǎn)讓一次——這就催生了一個(gè)灰色市場：

很多急著用錢的拆遷戶，會(huì)打折把這張票賣給真正想買房的人。

買家花400萬現(xiàn)金，就能買到面值500萬的房票，相當(dāng)于打了個(gè)大折去買房。

關(guān)于這個(gè)事情，我們之前也寫過文章，具體可以戳：

此前，房票是有限定使用范圍的，只有部分新房項(xiàng)目愿意接受房票支付。

但現(xiàn)在，廣州準(zhǔn)備把“限定使用范圍”這個(gè)口子，開到二手房這里。

這意味著，以后村民拿著房票，不僅可以在新房市場選房子，也可以到二手市場里選房子了。

房票

想成為攪動(dòng)市場的鯰魚？

官方這步棋，用意很深。

當(dāng)前廣州樓市，尤其是二手房，最大的痛點(diǎn)是什么？

不是價(jià)格，是流動(dòng)性！

很多改善型客戶“賣一買一”的鏈條卡住了，房子賣不動(dòng)，就沒錢換新房，整個(gè)市場像一潭死水。

房票進(jìn)來，就是想當(dāng)一條“鯰魚”，把這盤死水?dāng)嚮?/strong>。

首先，房票可以直接給二手市場“輸血”。

以前，房票這筆巨款只能流向新房?，F(xiàn)在閘門一開，相當(dāng)于把舊改釋放出的龐大購買力，直接引流到二手市場。

多了一大批手握購房支票的潛在客戶，對(duì)那些掛了很久的二手房源來說，無疑是久旱逢甘霖。

其次，房票的入場有望打通置換死循環(huán)。

我們?cè)O(shè)想一個(gè)完美循環(huán)：

拆遷戶（持房票）→ 買了二手房A→原業(yè)主A拿到房票（兌成現(xiàn)金）→ 去換購新房或更大的二手房B→原業(yè)主B又拿到錢去改善……

一個(gè)房票，可能連環(huán)撬動(dòng)好幾筆交易，把當(dāng)前賣不動(dòng)-換不了的死結(jié)給盤活。

最后，房票有望盤活二手房的存量市場。

由于近兩年新房升級(jí)猶如坐火箭，如今的二手房，無論是使用率、舒適度等層面，都被新盤、次新盤按在地上暴打。

貝殼平臺(tái)上顯示的最新掛牌量

這也就導(dǎo)致了一個(gè)局面：二手房只能靠價(jià)格突圍，即便如此，一些老破小依然很難賣。

但拆遷戶可能對(duì)原片區(qū)有感情，或者對(duì)戶型不那么挑剔，只要地段熟悉、能盡快安家就行。

房票，就可能為這些老大難房源找到精準(zhǔn)的出路。

所以簡單來說，房票進(jìn)入二手市場的本質(zhì)，是用舊改的增量，去消化二手市場的存量，一旦二手市場的“血管疏通”，整個(gè)樓市都會(huì)被盤活。

這才是這條“鯰魚”，真正的目標(biāo)。

房票想要落地

還有這幾個(gè)問題

雖然如今把房票推進(jìn)到二手市場中，依然只停留在探索階段。

但在政策從紙面落到現(xiàn)實(shí)之前，不少購房者已經(jīng)產(chǎn)生疑點(diǎn)。

而廣州一旦想推進(jìn)以房票買二手，這些問題都勢(shì)必要得到解決。

首先，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)：賣家憑什么收房票？

這是房票進(jìn)二手房面臨的第一道，也是最大的坎。

正常來說，這個(gè)房票可以找發(fā)行房票的部門，有個(gè)監(jiān)管賬戶，兌換成錢。對(duì)于新房而言，這個(gè)流程走得通，是因?yàn)殚_發(fā)商自己有資金兜底。

但個(gè)人賣家不一樣，這個(gè)流程怎么走、要走多久都是問題，萬一過戶后，房票兌付拖上三五個(gè)月，誰受得了？

加上房票對(duì)比個(gè)人買家而言，多了一道“兌票”的環(huán)節(jié)，對(duì)于賣家來說，同樣的房子，我賣給個(gè)人賣家，能少去很多手續(xù)和麻煩。

所以，房票想進(jìn)入二手市場，一個(gè)是兌付需要安全、快速；另一個(gè)是政策對(duì)于買賣雙方而言，能否有政策優(yōu)惠支持，比如免稅等等。

這樣才能真正刺激房票進(jìn)場。

其次，房票流入二手房，會(huì)不會(huì)拉低二手房價(jià)？

畢竟，如今在一手市場，房票已經(jīng)形成了一套回收流程。

同樣的套路，進(jìn)入二手市場，很有可能會(huì)形成這樣的循環(huán)：

村民8折出售房票→購房者以160萬購得200萬面值房票→購房者用該房票按200萬面值購買二手房→二手房業(yè)主收到200萬房票→其他二手房賣家為競爭，可能被迫降價(jià)接近160萬的實(shí)際交易成本→區(qū)域二手房價(jià)格預(yù)期被拉低

當(dāng)房票的票面價(jià)值和實(shí)際成本之間就產(chǎn)生價(jià)差，很可能成為買家壓價(jià)的利器。

如果某個(gè)片區(qū)房票交易多了，甚至可能拉低整個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格預(yù)期。

最后，還有人擔(dān)心，房票會(huì)不會(huì)淪為金融客“擼羊毛”手段。

這種無限套利在現(xiàn)有規(guī)則下很難。因?yàn)榉科敝荒軐?shí)名轉(zhuǎn)讓一次，鏈條在第一環(huán)就斷了。

總的來看，房票不會(huì)取代現(xiàn)金成為主流支付方式，但會(huì)成為市場中一個(gè)重要的補(bǔ)充支付工具。

而它的流通度，重點(diǎn)還是取決于后續(xù)的政策如何完善：

政策能否像保障銀行放款一樣，保障房票兌付的安全與高效？

能否給使用房票交易的雙方，更多優(yōu)惠空間？

在樓市里，最大的利好不是暴漲，而是流動(dòng)；最好的工具不是投機(jī)，而是共贏。

房票的最終價(jià)值，將由它能否實(shí)現(xiàn)后者來定義。

如果大家想第一時(shí)間收到廣州樓市的最新訊息，想了解更多樓市動(dòng)向，不妨添加我們客服，備注【買房】，入群詳談。

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