步入2026年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不斷釋放利好信息。

按照時(shí)間順序，先是1月9日消息顯示，中國(guó)中免公告將以不超過3.95億美元，收購(gòu)DFS在香港及澳門旅游零售業(yè)務(wù)，以及大中華區(qū)無(wú)形資產(chǎn)；隨后商務(wù)部公布數(shù)據(jù)，2026年春節(jié)期間（2月17–23日），國(guó)內(nèi)在監(jiān)測(cè)78個(gè)重點(diǎn)商圈，客流量和銷售額同比分別增長(zhǎng)6.7%和7.5%；今年“兩會(huì)”期間，政府工作報(bào)告更將“實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)”擺在突出位置，從11方面提出激發(fā)居民消費(fèi)內(nèi)生動(dòng)力和促消費(fèi)政策并舉，推動(dòng)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)……

眾多信息都有一個(gè)共同指向：在宏觀政策、中觀企業(yè)、微觀個(gè)體的不同層面，都能體現(xiàn)2026年經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大的趨勢(shì)逐步成型。作為向好形勢(shì)的空間載體，尤其是身處經(jīng)濟(jì)核心區(qū)、業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)價(jià)值正在快速提升。

這一點(diǎn)在北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“五棵松萬(wàn)達(dá)”）身上得到集中體現(xiàn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，308大品牌共享五棵松萬(wàn)達(dá)13萬(wàn)平方米租賃面積，共同實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)15%。聚焦新年期間運(yùn)營(yíng)情況，截至2026年正月初六，五棵松萬(wàn)達(dá)的客流量以及銷售額均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

過去避之唯恐不及的“非標(biāo)改造項(xiàng)目”，如今已成功轉(zhuǎn)型成為拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)，提升目標(biāo)客群消費(fèi)活力與交互黏性的資產(chǎn)標(biāo)桿，價(jià)值迅速提升。

時(shí)間非但沒有成為淡化新鮮感的理由，反而讓五棵松萬(wàn)達(dá)成就了歷久彌新的商業(yè)典范，僅用三年時(shí)間就積累強(qiáng)大的向上勢(shì)能，逐步成為京西核心商業(yè)地標(biāo)。如何能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值系統(tǒng)性提升？堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的五棵松萬(wàn)達(dá)有自己的“方法論”。

向“規(guī)劃師”轉(zhuǎn)型

簽訂協(xié)議后，運(yùn)營(yíng)方經(jīng)常扮演“裁判員”的角色：嚴(yán)格執(zhí)行條目細(xì)則，生怕品牌方出格。不過五棵松萬(wàn)達(dá)不一樣，定位更像“規(guī)劃師”。

工作人員表示，在招商環(huán)節(jié)，五棵松萬(wàn)達(dá)分配空間并不絕對(duì)遵從“價(jià)高者得”的準(zhǔn)則，而是做好空間的整體規(guī)劃，將品牌安置在更合適的位置，作為消費(fèi)者動(dòng)線設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，于是改變開始出現(xiàn)。

為驅(qū)動(dòng)消費(fèi)能級(jí)躍升，五棵松萬(wàn)達(dá)在招商環(huán)節(jié)做了很多努力。以親子游樂項(xiàng)目“MELANDCLUB”為例，這個(gè)占地面積超過10000平方米的亞洲旗艦店項(xiàng)目，已經(jīng)成為五棵松萬(wàn)達(dá)甚至五棵松商圈的地標(biāo)性項(xiàng)目。

北京首店“方所”的引入，憑借復(fù)合文化空間屬性，以及頻繁舉辦作家簽售、文化講座等高質(zhì)量活動(dòng)，成為五棵松萬(wàn)達(dá)的區(qū)域文化磁場(chǎng)與流量引擎，共同構(gòu)成“文化+體驗(yàn)”雙核驅(qū)動(dòng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)極，高能級(jí)旗艦店起到非常理想的引流效果。

流量涌入后，動(dòng)線設(shè)計(jì)成了新挑戰(zhàn)，這也是五棵松萬(wàn)達(dá)的巧思所在：以北區(qū)一層為例，消費(fèi)者普遍關(guān)注新能源汽車，相應(yīng)品牌體驗(yàn)區(qū)集中在動(dòng)線末端；體驗(yàn)一段時(shí)間需要休息時(shí)，步行至位于東區(qū)的“咖啡+烘焙+輕社交”復(fù)合業(yè)態(tài)；線路兩側(cè)主流服飾、珠寶、日用品等品牌琳瑯滿目，從而促成顧客消費(fèi)。

位于一樓中庭某品牌銷售人員表示，五棵松萬(wàn)達(dá)為其提供的運(yùn)營(yíng)空間并不算很大，可是銷售額始終維持高速增長(zhǎng)。

五棵松萬(wàn)達(dá)工作人員會(huì)以周為單位，不斷更新客流量與銷售額等經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，利用大數(shù)據(jù)分析鎖定不達(dá)標(biāo)的品牌并及時(shí)替換。圍繞“精準(zhǔn)賽馬”準(zhǔn)則，通過推進(jìn)品牌優(yōu)勝劣汰的方式，加快生態(tài)內(nèi)部新陳代謝。

2025年五棵松萬(wàn)達(dá)精準(zhǔn)調(diào)整近70個(gè)品牌，約占品牌總數(shù)的22%，最終貢獻(xiàn)超過60%的銷售額增長(zhǎng)。

在此過程中，五棵松萬(wàn)達(dá)理性判斷品牌匹配度，并為眾多品牌明確標(biāo)簽，從而提升銷售勢(shì)能。其中寧海食府（全客層、高端品質(zhì)、海鮮健康）、九色云（青年、大眾消費(fèi)、人氣網(wǎng)紅）、清水亭（全客層、高端品質(zhì)、地方特色）、MARSMARTPETS（全客層、大眾消費(fèi)、寵物娛樂）、Re-BLUE（中年女性、品質(zhì)生活、優(yōu)雅設(shè)計(jì)）分別被冠以明確的標(biāo)簽，成為2025年銷售額提升TOP5品牌，年銷售額、客流量均實(shí)現(xiàn)大幅提升。

在此過程中，五棵松萬(wàn)達(dá)完成從單純的空間“管理員”，到提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值“專家”的轉(zhuǎn)型。這套提升新鮮感和吸引力的方法論，也成為珠海萬(wàn)達(dá)商管租金定價(jià)模型的關(guān)鍵。

一方面通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)提升坪效，一方面借助精細(xì)化運(yùn)營(yíng)有效節(jié)流，五棵松萬(wàn)達(dá)交出一份理想的答卷：截至2025年五棵松萬(wàn)達(dá)共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)15%，客流量同比增長(zhǎng)21%。

內(nèi)容再造，功夫在“詩(shī)外”

珠海萬(wàn)達(dá)商管曾在內(nèi)部提出這樣的思考題：未來(lái)決定產(chǎn)品力的關(guān)鍵是什么？最終給出的答案要求運(yùn)營(yíng)方能夠同時(shí)提供人的接觸、場(chǎng)的溫度、即時(shí)的共鳴三個(gè)維度的價(jià)值，推出有辨識(shí)、有靈魂、有磁場(chǎng)、有成長(zhǎng)的產(chǎn)品。

為實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，五棵松萬(wàn)達(dá)已經(jīng)鎖定方向，要做到功夫在“詩(shī)外”——場(chǎng)景的實(shí)體空間和文化的精神內(nèi)核兩方面，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

改造前，五棵松萬(wàn)達(dá)的中庭采用封閉式結(jié)構(gòu)，頂層平臺(tái)主要用來(lái)擺放裝飾物；改造后，原本封閉式的洞口被拆除，取而代之的是一座長(zhǎng)64米、垂直高度30米，一層無(wú)支撐直達(dá)六層的超長(zhǎng)飛天梯，兩端分別銜接4米高的巨型松鼠玩偶藝術(shù)裝置“小松松”與1200平方米LED天幕。

經(jīng)過場(chǎng)景化改造后，新增的垂直動(dòng)線不僅能將底層客流快速引導(dǎo)至高層區(qū)，而且營(yíng)造出“穿越時(shí)空峽谷”的科幻氛圍，為顧客帶來(lái)了沉浸式購(gòu)物體驗(yàn)，非商鋪區(qū)域空間價(jià)值進(jìn)一步得到質(zhì)的創(chuàng)新與提升。

2026年科技廟會(huì)期間，這樣的場(chǎng)景化改造同樣引人注目。在fudi、愛樂匯、耀萊影城、迪卡儂、六福珠寶等主力店中，眾多機(jī)器人成為現(xiàn)場(chǎng)表演的重要角色，成為“一店一景”的人工智能專屬打卡點(diǎn)。

正是這樣的場(chǎng)景化改造，主力店獲得了高流量，機(jī)器人也找到了表演的舞臺(tái)，實(shí)現(xiàn)雙向價(jià)值互哺。

至于塑造文化的精神內(nèi)核，不斷舉行的文化活動(dòng)，已經(jīng)逐漸成為五棵松萬(wàn)達(dá)被顧客廣泛認(rèn)可的又一張“名片”。

聚焦2026年春節(jié)活動(dòng)，五棵松萬(wàn)達(dá)提前3個(gè)半月就在進(jìn)行戰(zhàn)略性布局，圍繞科技廟會(huì)、牡丹花事、會(huì)員專屬SP三大核心資源，規(guī)劃活動(dòng)390場(chǎng)，通過會(huì)員團(tuán)券、抽獎(jiǎng)、積分兌等方式構(gòu)建“引流—駐足—轉(zhuǎn)化”閉環(huán)。

其實(shí)類似活動(dòng)并不鮮見。截至目前，五棵松萬(wàn)達(dá)已經(jīng)擁有新年音樂會(huì)與公共空間藝術(shù)季兩個(gè)成熟IP，“北京服裝學(xué)院2025研究生畢業(yè)作品展”“AI在海淀過大年”“海淀新春科技廟會(huì)”“跨年音樂會(huì)”等眾多品牌活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了頂級(jí)資源落地。

有了這些在“詩(shī)外”的功夫，五棵松萬(wàn)達(dá)收獲頗豐。如此看來(lái)，通過高質(zhì)量交互與服務(wù)體驗(yàn)的溫度，五棵松萬(wàn)達(dá)讓顧客最大限度形成共鳴，在實(shí)現(xiàn)差異化成長(zhǎng)的同時(shí)，進(jìn)一步形成正向吸引力，讓常來(lái)常新成為一種常態(tài)。也正是這些“內(nèi)容型活動(dòng)”，讓五棵松萬(wàn)達(dá)成為激發(fā)當(dāng)?shù)叵M(fèi)活力的標(biāo)桿項(xiàng)目，為占領(lǐng)消費(fèi)者心智打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

從點(diǎn)到面的價(jià)值升維

至此，五棵松萬(wàn)達(dá)向各方展現(xiàn)出極強(qiáng)的可塑性，證明精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)完全可以實(shí)現(xiàn)流量及運(yùn)營(yíng)的正向“雙螺旋式”價(jià)值提升，只是這或許只是個(gè)開始。

近期，第三方機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布《2025年北京寫字樓市場(chǎng)回顧與展望》認(rèn)為，具備成熟配套和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的商圈展現(xiàn)出更強(qiáng)的租戶吸附力。隨著時(shí)間的累積，相應(yīng)商圈將會(huì)帶動(dòng)周邊物業(yè)價(jià)值整體提升，這也是堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的核心價(jià)值之一。

目前，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的五棵松萬(wàn)達(dá)，對(duì)區(qū)域商業(yè)能級(jí)的拉動(dòng)效應(yīng)已非常突出。綜合世邦魏理仕和中指研究院的數(shù)據(jù)，經(jīng)過一系列調(diào)改與有效運(yùn)營(yíng)，五棵松商圈實(shí)現(xiàn)周邊寫字樓有效租金增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)空置率降低，新增住宅樓面價(jià)有所提升，整體處于穩(wěn)步提升通道。

由此可見，過去五棵松商圈“體育場(chǎng)館周邊”的標(biāo)簽，仍在發(fā)揮拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)的作用；不過伴隨五棵松萬(wàn)達(dá)成長(zhǎng)為“城市級(jí)消費(fèi)目的地”，正在成為拉動(dòng)地區(qū)消費(fèi)又一新的力量。

客流量提升、銷售額增長(zhǎng)、品牌業(yè)績(jī)創(chuàng)新高……“八個(gè)考題”提出在培育期完成的三大任務(wù)——提升客流量、擴(kuò)大銷售、夯實(shí)項(xiàng)目定位，五棵松萬(wàn)達(dá)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；只是按照更長(zhǎng)遠(yuǎn)的設(shè)定，五棵松萬(wàn)達(dá)能否成為標(biāo)桿，帶動(dòng)更多資產(chǎn)價(jià)值整體提升，這是一個(gè)長(zhǎng)期的考驗(yàn)。

客觀上，外部環(huán)境比較友善：第三方機(jī)構(gòu)尼爾森IQ發(fā)布《通往2026：中國(guó)消費(fèi)零售市場(chǎng)十大關(guān)鍵趨勢(shì)》判斷，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步適應(yīng)，對(duì)未來(lái)預(yù)期樂觀，看好2026年消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)向上；在北京地區(qū)，世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗同樣看好2026年走勢(shì)。

“具備強(qiáng)大IP屬性、卓越運(yùn)營(yíng)能力與內(nèi)容創(chuàng)新精神的項(xiàng)目將獲得更多政策支持與市場(chǎng)青睞。”談及哪些商業(yè)項(xiàng)目具備更大的潛力，劉煥麗如是說(shuō)；而IP屬性、運(yùn)營(yíng)能力、內(nèi)容創(chuàng)新的特質(zhì)，如今都已經(jīng)集中到五棵松萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目中。將這些成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到珠海萬(wàn)達(dá)商管的其它項(xiàng)目中，才是量變形成質(zhì)變的關(guān)鍵。

要知道，按照官方統(tǒng)計(jì)口徑，珠海萬(wàn)達(dá)商管逐步形成一個(gè)年度客流量60.1億人次、車流量4.8億輛次、商戶超過10萬(wàn)家的“巨無(wú)霸級(jí)”實(shí)體流量入口。一旦這些成功經(jīng)驗(yàn)在不同的場(chǎng)景中發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，勢(shì)必帶來(lái)新一輪增值效應(yīng)。

這是一個(gè)從“點(diǎn)狀”成功案例到“網(wǎng)狀”項(xiàng)目覆蓋的拓展。2026年這樣的改變有了個(gè)理想的開端，未來(lái)或?qū)⒂懈蟮南胂罂臻g。