文|恒心

來(lái)源|博望財(cái)經(jīng)

近日，貝殼交出了一份看似“穩(wěn)健”卻暗藏隱憂的成績(jī)單。

全年凈收入946億元，同比微增1.2%，但凈利潤(rùn)29.91億元，同比驟降26.7%。

更值得警惕的是，第四季度單季凈利潤(rùn)僅8200萬(wàn)元，同比暴跌85.6%。

這份財(cái)報(bào)背后，是中國(guó)房地產(chǎn)中介巨頭在行業(yè)深度調(diào)整期的艱難轉(zhuǎn)身——傳統(tǒng)支柱業(yè)務(wù)持續(xù)失血，新興業(yè)務(wù)雖快速增長(zhǎng)但盈利質(zhì)量堪憂，大規(guī)模人員優(yōu)化與高管薪酬?duì)幾h并存，一場(chǎng)從“交易平臺(tái)”向“居住服務(wù)生態(tài)”的轉(zhuǎn)型正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

01

利潤(rùn)滑坡與核心業(yè)務(wù)失速：傳統(tǒng)引擎熄火，增長(zhǎng)質(zhì)量堪憂

表面上看，貝殼2025年?duì)I收保持了正增長(zhǎng)，但這1.2%的增幅背后，是兩大傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)的全面萎縮。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，存量房業(yè)務(wù)凈收入250億元，同比下降11.3%；新房業(yè)務(wù)凈收入306億元，同比下降9.1%。這兩大曾經(jīng)的支柱業(yè)務(wù)，在2025年同時(shí)失速。

更令人擔(dān)憂的是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的“劣化”。

雖然家裝家居業(yè)務(wù)收入154億元（同比增長(zhǎng)4.4%）和房屋租賃服務(wù)收入219億元（同比暴增52.8%）成為亮點(diǎn)，但這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)房產(chǎn)交易。家裝業(yè)務(wù)毛利率31.4%，租賃業(yè)務(wù)毛利率僅8.6%，而存量房業(yè)務(wù)毛利率為39.3%，新房業(yè)務(wù)為25%。

高毛利業(yè)務(wù)萎縮、低毛利業(yè)務(wù)擴(kuò)張的直接結(jié)果，是貝殼整體毛利率從2024年的24.6%下滑至2025年的21.4%。這種“以量補(bǔ)價(jià)”的增長(zhǎng)模式，實(shí)質(zhì)上是以犧牲盈利能力為代價(jià)。

貝殼在財(cái)報(bào)中將第四季度收入“失速”歸因于新房及存量房交易服務(wù)凈收入的高基數(shù)影響。然而，更深層的原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化。

2025年全國(guó)70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格同比下跌6.1%，新房?jī)r(jià)格同比下跌3%，房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致交易總額萎縮。貝殼全年總交易額(GTV)3.18萬(wàn)億元，同比下降5%，其中新房GTV下降8.2%。盡管貝殼表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體水平（全國(guó)商品住宅成交金額同比下降13%），但這更多是市場(chǎng)份額的維持而非市場(chǎng)的真正回暖。

傭金率的下行壓力同樣不容忽視。

存量房傭金率從2024年的2.51%微降至2025年的2.49%，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和政策規(guī)范的雙重?cái)D壓下，中介機(jī)構(gòu)的定價(jià)權(quán)正在削弱。住建部2023年《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》明確要求傭金費(fèi)率上限（二手房≤2.5%），多地政策進(jìn)一步規(guī)范傭金結(jié)構(gòu)，貝殼為維持市場(chǎng)份額不得不在部分區(qū)域讓利。

02

人員優(yōu)化與成本收縮：15827人的裁員與效率焦慮

2025年，貝殼進(jìn)行了一場(chǎng)悄無(wú)聲息卻規(guī)模浩大的人員優(yōu)化。

截至2025年末，貝殼雇員總數(shù)119,245人，較2024年底的135,072人凈減少15,827人，降幅達(dá)12%。其中經(jīng)紀(jì)人及支持人員從106,541人減少至95,918人，凈減10,623人。

這場(chǎng)裁員潮背后，是貝殼面對(duì)業(yè)績(jī)壓力時(shí)的效率焦慮。

人員優(yōu)化的財(cái)務(wù)影響直接體現(xiàn)在成本端。

2025年，貝殼內(nèi)部傭金及薪酬?duì)I業(yè)成本為177億元，較2024年的189億元減少6.6%。外部分傭成本為209億元，較2024年的228億元減少8.3%。銷售和市場(chǎng)費(fèi)用同比減少5.8%，一般及行政費(fèi)用大幅下降9.9%。這些成本收縮措施，在一定程度上緩解了利潤(rùn)下滑的壓力，但也暴露出貝殼增長(zhǎng)動(dòng)能的不足。

然而，與大規(guī)?；鶎觾?yōu)化形成鮮明對(duì)比的，是高管的“天價(jià)薪酬”爭(zhēng)議。

2024年，董事長(zhǎng)彭永東年度薪酬高達(dá)4億元，聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛年薪也達(dá)到3億元。而據(jù)《深圳商報(bào)》報(bào)道，同期貝殼旗下經(jīng)紀(jì)人年均收入僅6.8萬(wàn)元，月均不到6000元。這種懸殊的分配差距，引發(fā)了公眾對(duì)“中介行業(yè)財(cái)富分配公平性”的廣泛質(zhì)疑。

耐人尋味的是，在2025年年報(bào)披露前夕，彭永東與單一剛共同捐贈(zèng)1000萬(wàn)股A類普通股（價(jià)值約4億元人民幣），用于設(shè)立“健康家貝守護(hù)金”。這已是彭永東一年內(nèi)的第二次巨額捐贈(zèng)，此前他在2025年4月已捐贈(zèng)900萬(wàn)股。

盡管貝殼解釋高管薪酬主要源于股權(quán)激勵(lì)，但連續(xù)兩年在財(cái)報(bào)季前夕的捐贈(zèng)舉動(dòng)，難免被外界解讀為對(duì)“天價(jià)年薪”爭(zhēng)議的公關(guān)應(yīng)對(duì)。

03

轉(zhuǎn)型陣痛與未來(lái)隱憂：新業(yè)務(wù)能否撐起第二增長(zhǎng)曲線？

貝殼將未來(lái)押注在“一體三翼”戰(zhàn)略上，其中“三翼”（家裝家居、房屋租賃、貝好家）被寄予厚望。

2025年，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比升至歷史新高，看似轉(zhuǎn)型初見成效。但細(xì)究之下，新業(yè)務(wù)的發(fā)展仍面臨多重挑戰(zhàn)。

家裝家居業(yè)務(wù)雖收入增長(zhǎng)至154億元，但4.4%的增速遠(yuǎn)不及前幾年的高速擴(kuò)張。更重要的是，該業(yè)務(wù)仍處于“規(guī)?；瘮U(kuò)張”向“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”過(guò)渡階段，經(jīng)營(yíng)層面虧損雖收窄但未完全消除。家裝行業(yè)高度分散、標(biāo)準(zhǔn)化難度大，貝殼能否在激烈競(jìng)爭(zhēng)中建立可持續(xù)的盈利模式，仍需時(shí)間驗(yàn)證。

房屋租賃服務(wù)是2025年最大的亮點(diǎn)，收入219億元同比大增52.8%，首次實(shí)現(xiàn)全年盈利。但租賃業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)模式（“省心租”）毛利率較低，盈利基礎(chǔ)薄弱。隨著更多玩家進(jìn)入長(zhǎng)租公寓賽道，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)可能加劇，租賃業(yè)務(wù)的盈利可持續(xù)性存疑。

最令人擔(dān)憂的是貝好家業(yè)務(wù)，這個(gè)被寄予厚望的“第三翼”，目前仍處于投入期且面臨虧損擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)。

AI技術(shù)被貝殼視為提升效率的關(guān)鍵。2025年研發(fā)費(fèi)用逆勢(shì)增長(zhǎng)13%至26億元，“來(lái)客”AI助手覆蓋41.4萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。但技術(shù)投入的回報(bào)周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)難以抵消傳統(tǒng)業(yè)務(wù)下滑的影響。

04

結(jié)論：穿越周期的能力尚未被證明

貝殼2025年財(cái)報(bào)揭示了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，即便是龍頭企業(yè)也難以獨(dú)善其身。

貝殼試圖通過(guò)發(fā)展家裝、租賃等新業(yè)務(wù)來(lái)“燙平周期”，但新業(yè)務(wù)的低毛利率特性正在拉低整體盈利水平。大規(guī)模的成本收縮和人員優(yōu)化，雖然短期內(nèi)改善了現(xiàn)金流，并支撐了大額股東回報(bào)，但這更像是一種財(cái)務(wù)技巧而非經(jīng)營(yíng)能力的根本提升。

真正的考驗(yàn)在于，當(dāng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)低迷時(shí)，貝殼能否真正建立起不依賴周期波動(dòng)的商業(yè)模式。目前來(lái)看，家裝業(yè)務(wù)增速放緩、租賃業(yè)務(wù)盈利基礎(chǔ)薄弱、貝好家業(yè)務(wù)面臨減值，所謂的“第二增長(zhǎng)曲線”尚未展現(xiàn)出足夠強(qiáng)勁的拉動(dòng)能力。

這份成績(jī)單提醒投資者：貝殼的轉(zhuǎn)型之路遠(yuǎn)未走完，陣痛期可能比預(yù)期更長(zhǎng)。

在房地產(chǎn)行業(yè)從“開發(fā)時(shí)代”向“服務(wù)時(shí)代”過(guò)渡的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，貝殼需要證明的不僅是營(yíng)收結(jié)構(gòu)的多元化，更是盈利質(zhì)量的可持續(xù)性。否則，所謂的“居住服務(wù)生態(tài)”可能只是一個(gè)美好的愿景，而非現(xiàn)實(shí)的護(hù)城河。

至于貝殼未來(lái)將走向何處，博望財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。