大家看樓市現(xiàn)在的情況，政策方向已經很明確了。2025年12月中央經濟工作會議上就把穩(wěn)定房地產市場擺在重要位置，提出因城施策，在控制新增供給、處理現(xiàn)有庫存、優(yōu)化供給結構這些方面下功夫。會議之后全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議跟著部署，2026年重點就是圍繞這些點推進，包括推動收購存量房用于保障用途，還有繼續(xù)發(fā)揮項目白名單作用來保障交付。

這些安排落地后，地方層面開始行動起來，組織資金支持存量去化，同時調整土地供應計劃，優(yōu)先保障民生項目和品質提升。政府工作報告里也專門提到這些內容，細化了存量盤活的路徑，各地組織協(xié)調，把閑置房源和用地用起來。整體看，政策就是讓市場穩(wěn)住，既不能大起，也不能大落，慢慢把庫存消化掉，把供給往好地段好品質集中。

實際運行中，城市之間的差別越來越明顯。2026年開頭幾個月，房地產開發(fā)投資同比下降，住宅部分也是這樣，銷售面積繼續(xù)調整但降幅比2025年全年收窄。到2月底，商品房待售面積比上年末增速回落，這些數(shù)據國家統(tǒng)計局都公布了。核心城市中心區(qū)域因為人口保持凈流入，產業(yè)升級活動推進，學校醫(yī)療交通這些配套集中，居住需求有長期支撐，交易活躍度相對穩(wěn)定，價格調整幅度在縮小。部分強二線城市核心板塊也類似，人口和產業(yè)基礎好，流動性保持較好。相反，三四線城市和縣域地區(qū)，人口外移情況還在繼續(xù)，就業(yè)機會跟不上，現(xiàn)有住房數(shù)量高位運行，掛牌后接手方少，去化需要更長時間。機構報告里提到，這種分化是人口流動、產業(yè)布局和庫存水平共同作用的結果，不是短期現(xiàn)象。

土地供應管理也在跟著調整。各地編制住房發(fā)展年度計劃，提前謀劃相關規(guī)劃，嚴格控制新增商品住宅用地，重點支持保障性住房用地，通過收回收購等方式盤活存量土地。自然資源部指導各地合理安排供地，普通地段新增明顯減少，好地段供應更少，邊緣區(qū)域項目難賣的情況多起來。2026年作為十五五開局之年，更多增量政策加快落地，促進需求釋放。中指研究院測算，中性情形下全國新建商品房銷售面積同比下降，降幅比2025年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，好城市好房子還有結構性機會。供給端縮量有助于庫存下降，推動供求關系改善。中長期看，十五五新建商品住宅年均銷售面積預計保持在一定水平，隨著庫存逐步回落，配合社會預期修復，后期有望逐步走出調整階段。

房價表現(xiàn)也跟著這些變化走。2025年百城二手住宅價格累計下跌，新房價格指數(shù)累計小幅上漲，主要來自核心城市優(yōu)質改善新盤拉動結構性變化。2026年新房市場價格預計繼續(xù)分化，在土地供應提質和好房子產品力提升背景下，新入市項目價格有望保持穩(wěn)定，而早期在售項目價格仍有壓力。整體看全國新房銷售均價或延續(xù)小幅微降態(tài)勢。中性情形下全國新建商品房銷售額同比下降。70城房價指數(shù)顯示，最近月份一線城市環(huán)比跌幅先縮小，二三線和三四線城市仍有下行壓力，但整體跌幅比之前收窄。人口凈流入產業(yè)支撐強的區(qū)域，房產流動性好，考察時能看到交易過程相對平穩(wěn)。人口基本穩(wěn)定產業(yè)有底子的區(qū)域，價格在有限區(qū)間波動。人口持續(xù)外移庫存高的區(qū)域，交易周期長，流動性受限。這些都是實際市場里觀察到的格局。

政策層面還在持續(xù)發(fā)力。深化住房公積金制度改革，有序推動好房子建設。住建部推動建立層高采光綠色建材等剛性標準，引導房企從規(guī)模轉向品質服務一體化轉型。城市更新上升為戰(zhàn)略抓手，多部委聯(lián)動推進城中村改造老舊小區(qū)更新，通過存量提質增效破解資源閑置難題。2025年城市更新取得重要進展，保交房任務全面完成，好房子建設起步成勢。38個城市開展老舊住房自主更新原拆原建，42個城市實施房屋全生命周期安全管理制度試點。完成完整社區(qū)試點，建設改造各類服務設施，新增停車位和公共活動場地。這些工作都在落地，目的就是讓住房發(fā)展適應新階段，滿足人民群眾對美好生活的期待。

市場進入存量時代，二手房交易量逐步接近甚至超過新房。適齡購房人群變化帶來需求結構調整，改善性需求占比提升，購房決策更受收入預期和市場信心影響。居民就業(yè)收入預期偏弱，短期銷售規(guī)模面臨壓力，但政策托底讓價格不至于大幅下探。土地成交面積降幅收窄，在房企拿地審慎態(tài)度下，優(yōu)質地塊傾向加快開工銷售回籠資金。地方國資托底拿地情況減少，進一步推動土地成交向實際開工傳導。

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