今年3月中旬，廣州荔灣區(qū)坑口村舊改操盤主體公司被掛上貨架，但沒有找到接盤方。根據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，珠實地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓廣州璟悅35%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價350萬元。

這是珠實地產(chǎn)同期處置的第二個資產(chǎn)包。另一邊，珠實地產(chǎn)非公開方以3.34億元的價格將廣州中僑置業(yè)債權(quán)資產(chǎn)，打包給了大股東珠實集團。

初步統(tǒng)計，2022年至2025年，珠實地產(chǎn)通過處置債權(quán)、物業(yè)、資產(chǎn)等方式，超過35億元。這些資產(chǎn)都有一個共同點：虧損、盈利不佳。

為什么會出現(xiàn)這一特征？理由是：珠實地產(chǎn)偏愛在項目運作中進行拆借資金。

廣州中僑置業(yè)是一個典型案例。2015年，珠實地產(chǎn)通過增資方式拿下合肥中僑中心項目公司安徽中僑置業(yè)50.7%股權(quán)；一年后，廣州中僑置業(yè)、珠實地產(chǎn)一起給項目公司借貸提供擔保。

珠實地產(chǎn)原本想以5億元吃下合肥中僑中心項目主體公司剩下股權(quán)，并支付了3.5個億的股權(quán)轉(zhuǎn)讓預付款。同時，廣州中僑置業(yè)將這部分質(zhì)押給了珠實地產(chǎn)。

結(jié)果，因為項目銷售未能達到要約收購的標準，這3.5億元幾乎“凍過水”。

這樣的公司比比皆是，包括廣州東湛、廣州天晨、廣州東迅......于是，這些對外投資的公司，要么打包給了珠實集團進行托底，要么公開市場進行兜售。

而像開平恒祥房地產(chǎn)公司，長期虧損、經(jīng)營難以持續(xù)，成為了珠實地產(chǎn)破產(chǎn)清算的子公司。

這種偏向資金拆借操盤、投資模式，讓這家千億國資房企

遇到麻煩了

2021年開始，珠實集團的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)為負值，且一直持續(xù)至今。2025年中期，更是達到-160.4億元，同比虧損翻了5倍。經(jīng)營性現(xiàn)金凈額持續(xù)為負，流動性危機信號已經(jīng)顯露。

2023年至2025年中期，珠實集團合并有息債務為606億元、677.8億元、855.8億元，其中，短期債務一直居高不下，過往三期財務每年減少20個億；有息負債率2023年為46.7%，2025年中期上漲到56.8%。

珠實集團流動性危機信號，很大程度與向子公司和參股公司進行資金拆借密切相關，2023年、2024年拆借資金分別為7.6億元、17.2億元，關聯(lián)方往來其他應收款則為102.8億元、90.7億元。

舊改，成為了珠實集團的“救命符”。

今年3月初，坑口村向村內(nèi)租戶發(fā)出“最后通牒”——4月15日前搬走。不少本地房東給了退押金、免租一個月的優(yōu)惠。進入農(nóng)歷新春，坑口村部分聯(lián)社已經(jīng)以對村內(nèi)租戶，進行清租。

坑口村舊改拆遷速度，超乎很多人的想象。因為，珠實地產(chǎn)打出了廣州第二高的拆遷補償——最高5.6萬元/㎡，是被拆房子現(xiàn)有價值的

2.55倍

連同棄產(chǎn)部分也有3萬元/㎡。村民配合度，也相當高，房東紛紛給足優(yōu)惠清退租戶，依計劃，坑口村首開區(qū)將在4月30日完成動遷清零。

按照白云區(qū)羅沖圍片區(qū)3條村的路徑，進入動遷、施工，很快，珠實地產(chǎn)就能申請舊改專項債資金。

即便當前面臨高壓，靠著專項資金，珠實地產(chǎn)依然能在廣州舊改

玩得風生水起