3月28日周六，上海二手網(wǎng)簽量又創(chuàng)紀(jì)錄了。

　　單日網(wǎng)簽量1585套，創(chuàng)下近5年單日新高。

　　要知道2025年下半年的市場(chǎng)，日均成交僅500-600套。1585套的單日數(shù)據(jù)，直接實(shí)現(xiàn)近3倍的跨越式增長(zhǎng)。

　　小陽(yáng)春徹底爆發(fā)，朋友圈都在刷屏：某某板塊成交價(jià)漲了，某某小區(qū)一夜跳價(jià)幾十萬(wàn)。

　　很多人在后臺(tái)私信問(wèn)：上海樓市真的漲價(jià)了嗎？上海樓市是不是要起飛了？

　　今天我結(jié)合一季度全市的數(shù)據(jù)，以及一線中介的體感，給大家說(shuō)點(diǎn)真心話。

　　確實(shí)漲了

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年2月上海二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%。

　　這是9個(gè)月以來(lái)，上海二手房房?jī)r(jià)首次止跌回升。

　　從房外房研究院監(jiān)測(cè)更細(xì)化的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年一季度，

　　上海部分板塊的成交價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的漲幅。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　外環(huán)內(nèi)，楊浦區(qū)控江路、靜安區(qū)江寧路、黃浦區(qū)打浦橋、浦東塘橋、徐匯區(qū)斜土路......

　　漲的主要是老破小和強(qiáng)學(xué)區(qū)板塊。

　　外環(huán)外，松江莘閔別墅、嘉定菊?qǐng)@新區(qū)、閔行華漕、松江佘山、浦東曹路、川沙......

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　漲的是有產(chǎn)業(yè)支撐、優(yōu)質(zhì)低密、宜居屬性較高的板塊。

　　這背后折射的，是購(gòu)房邏輯的轉(zhuǎn)變。

　　以前大家買房，追的是倒掛，是概念。

　　現(xiàn)在大家買房，買的是確定性。

　　外環(huán)內(nèi)的老破小，確定性在于地段和總價(jià)。

　　300萬(wàn)以內(nèi)上車上海核心區(qū)，租金回報(bào)率還比理財(cái)高。

　　這是底層剛需的安全墊。

　　而外環(huán)外的產(chǎn)業(yè)低密板塊，確定性在于人和環(huán)境。

　　不過(guò)也別看到漲價(jià)兩個(gè)字就焦慮。

　　因?yàn)槌酥獾拇蠖鄶?shù)板塊，還在泥潭里掙扎。

　　局部板塊部分小區(qū)的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，不代表上海樓市全面反轉(zhuǎn)。

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　　政策紅利托底，剛性需求釋放

　　為什么今年一季度會(huì)有這樣的行情？

　　核心是政策紅利，加上剛需的集中釋放。

　　225滬七條新政，限購(gòu)松綁、公積金提額、買房門檻降低，精準(zhǔn)托底剛需和改善需求。

　　政策落地后，市場(chǎng)預(yù)期快速修復(fù)。

　　鏈家、貝殼等平臺(tái)日均活躍用戶量、二手房線上咨詢量、帶看量全部環(huán)比大漲。

　　而最先吃到政策紅利的，就是學(xué)區(qū)老破小。

　　以前我們總說(shuō)學(xué)區(qū)房不行了，因?yàn)槎嘈澠?，因?yàn)槿丝诔錾氏陆怠?/p>

　　但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)價(jià)格跌到一個(gè)臨界點(diǎn)，剛需家長(zhǎng)還是會(huì)出手。

　　中國(guó)人的一生都在內(nèi)卷，孩子要上好學(xué)校，學(xué)區(qū)房就得買。

　　畢竟也調(diào)整幾年了，價(jià)格已經(jīng)實(shí)現(xiàn)超跌。

　　這一波，剛需和家長(zhǎng)都進(jìn)場(chǎng)了。

　　需求端的火爆撐起了學(xué)區(qū)老破小的價(jià)格。

　　一季度，一些學(xué)區(qū)老破小已經(jīng)率先掉頭，扛起漲價(jià)的大旗。

　　建平地杰對(duì)口的京浦小區(qū)，90㎡戶型，總價(jià)漲了72萬(wàn)。

　　對(duì)口平南小學(xué)+上實(shí)西的平南一二村，一套比一套貴。

　　徐匯、靜安、浦東等核心區(qū)的老破小，成交周期在大幅縮短，部分地鐵學(xué)區(qū)房源掛牌3天即售罄。

　　從我們?cè)谝痪€的體感來(lái)看，掛戶口學(xué)區(qū)老破小不僅價(jià)格漲了，議價(jià)空間也在縮窄。

　　價(jià)格根本砍不動(dòng)。

　　過(guò)去四年，上海學(xué)區(qū)老破小跌幅之深不用我多說(shuō)了吧。

　　從高興花園的“血崩”開(kāi)始，很多學(xué)區(qū)老破小從高位優(yōu)化40%都很正常，大部分都是直接腰斬。

　　當(dāng)便宜和學(xué)區(qū)撞在一起，剛需的購(gòu)買力就會(huì)被瞬間引爆。

　　不過(guò)需 要注意的是，僅僅是帶學(xué)區(qū)的老破小出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的情況。

　　因?yàn)槟昵澳旰筮@段時(shí)間是學(xué)區(qū)房成交的旺季。

　　至于那些非學(xué)區(qū)、沒(méi)地鐵的老破小，仍然是在以價(jià)換量。

　　2026年上海徹底告別大拆大建，舊改轉(zhuǎn)向留改拆并舉，拆遷暴富的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，沒(méi)有配套支撐的老破小，只會(huì)越來(lái)越難出手。

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　　分化，是上海樓市的底色

　　這是我最想強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)：今年上海樓市，最大的風(fēng)險(xiǎn)不是不漲價(jià)，而是分化。

　　各區(qū)之間、板塊之間、甚至同一個(gè)小區(qū)的不同戶型之間，冷熱差距大到離譜。

　　一季度，外環(huán)內(nèi)靜安區(qū)西藏北路、蘇河灣、長(zhǎng)寧鎮(zhèn)寧路、虹橋、浦東陸家嘴、虹口北外灘......

　　板塊成交價(jià)依然有不同程度的降幅。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　外環(huán)外，車墩、海灣、航華、洞涇、月浦、新場(chǎng)......

　　這些 無(wú)產(chǎn)業(yè)、無(wú)配套的板塊，依然成交慘淡，持續(xù)陰跌。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　不僅是板塊分化，甚至同一個(gè)小區(qū)，不同戶型的命運(yùn)也天差地別：

　　剛需小戶型，因?yàn)槭鼙姀V、需求大，成交快、價(jià)格穩(wěn)，甚至能漲價(jià)。

　　而總價(jià)高的大戶型，成交周期長(zhǎng)，就需要降價(jià)才能出貨。

　　這兩年我們一直和大家強(qiáng)調(diào)，上海樓市已經(jīng)沒(méi)有大鍋飯了。

　　未來(lái)的市場(chǎng)，會(huì)極度分裂。

　　核心區(qū)、強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，會(huì)因?yàn)楣┬桕P(guān)系率先企穩(wěn)反彈。

　　這些地方的土地供應(yīng)是有限的，但需求是源源不斷的。

　　而那些遠(yuǎn)郊、老破大、無(wú)電梯的高樓層、動(dòng)遷大居。

　　如果沒(méi)有特別強(qiáng)的資源注入，每一次回暖，都是你逃生的機(jī)會(huì)。

　　最后

　　我知道，每次有樓市漲價(jià)的消息傳來(lái)，很多房東就心里癢癢。

　　“我的房子是不是掛低了？”

　　“我也要加20萬(wàn)試試水?！?/p>

　　我勸你，千萬(wàn)別。

　　現(xiàn)在能出貨的房東，都是識(shí)時(shí)務(wù)的。

　　如果你是真的想賣房，尤其是想置換的，請(qǐng)記住一句話：稍微克制一下跳價(jià)的沖動(dòng)。

　　別把客戶當(dāng)韭菜，現(xiàn)在的買家，精得很。

　　哪個(gè)小區(qū)什么戶型什么樓層最近成交價(jià)多少，他們比你算得還清楚。

　　你跳價(jià)，他們轉(zhuǎn)頭就去隔壁了。

　　你白白給鄰居做嫁衣。

　　坦白講，上海樓市有些房子正逐漸被市場(chǎng)邊緣化，別對(duì)反彈抱有幻想。

　　比如單價(jià)看似觸底的老破大、老塔樓。

　　老破大本身總價(jià)高、流動(dòng)性差，受眾一直在萎縮。

　　現(xiàn)在又被開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)狙擊，持有價(jià)值在持續(xù)下降。

　　再如金山、崇明、奉賢（南橋除外）這些喪失流動(dòng)性的遠(yuǎn)郊房。

　　這些地方，本質(zhì)上和上海城區(qū)沒(méi)什么關(guān)系。

　　基本是完全內(nèi)循環(huán)的房產(chǎn)市場(chǎng)，但本身區(qū)域需求量又小。

　　再加上人口與產(chǎn)業(yè)雙流失，無(wú)地鐵、無(wú)規(guī)劃、無(wú)倒掛。

　　新房都賣不動(dòng)，二手房更沒(méi)什么持有價(jià)值。

　　趁著現(xiàn)在這波小陽(yáng)春的窗口期，趕緊出掉。

　　如果實(shí)在賣不掉，就先別掛。

　　非誠(chéng)意出售的房源，最后都會(huì)被下架。

　　掛著不賣，只會(huì)拉低你房子的關(guān)注度。

　　真想賣，誠(chéng)心談；不想賣，干脆別掛。

　　如果你今年想買房，我們也有幾點(diǎn)建議：

　　第一，別被房東嚇到，盯緊成交價(jià)。

　　遇到跳價(jià)的房東，你就大膽砍價(jià)，別客氣。

　　別管掛牌價(jià)多高，看最近的成交價(jià)是多少。

　　那就是你的心理錨點(diǎn)。比成交價(jià)高太多，轉(zhuǎn)身走人。

　　第二，別等最低點(diǎn)，沒(méi)人能抄到絕對(duì)底。

　　市面上的好房子賣一套少一套，價(jià)格差不多就行了。

　　因?yàn)槟鞘f(wàn)八萬(wàn)的錯(cuò)失心動(dòng)好房，下一套不知道要等到啥時(shí)候。

　　第三，多跑多看。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)，機(jī)會(huì)藏在那些急著拋盤的房東手里。

　　多跟中介聊聊，多看看房，總有合適的。

　　如果你自己拿不定主意，可以聯(lián)系我們，無(wú)論買房或賣房都能給到你最專業(yè)的建議。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。