《星島》記者 黃冬艷 深圳報(bào)道

3月30日下午，華潤(rùn)置地（01109.HK）舉辦了一場(chǎng)線上業(yè)績(jī)會(huì)。由董事會(huì)主席李欣領(lǐng)頭，總裁徐榮、首席產(chǎn)品官兼董事會(huì)副主席張大為、首席財(cái)務(wù)官趙偉、首席運(yùn)營(yíng)官、副總裁陳偉等出席并就業(yè)績(jī)及業(yè)務(wù)發(fā)展答記者問(wèn)。

這大概是“三條紅線”出臺(tái)數(shù)年以來(lái)，華潤(rùn)置地管理層信心最足的一次業(yè)績(jī)會(huì)。

從整體業(yè)績(jī)來(lái)看，2025年華潤(rùn)置地2814.4億元的總營(yíng)收同比僅微增0.9%，核心凈利潤(rùn)則同比下滑11.4%至224.8億元，但其中的經(jīng)常性業(yè)務(wù)卻顯現(xiàn)出逆勢(shì)增長(zhǎng)的潛力——核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.1%至116.5億元，在整體核心凈利潤(rùn)中貢獻(xiàn)占比超50%。

▲華潤(rùn)置地主要業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，來(lái)源：企業(yè)公開信息

這組在業(yè)績(jī)會(huì)及財(cái)報(bào)中被數(shù)次強(qiáng)調(diào)且重點(diǎn)突出的數(shù)據(jù)，釋放出華潤(rùn)置地盈利結(jié)構(gòu)優(yōu)化的信號(hào)。

高周轉(zhuǎn)時(shí)代，這項(xiàng)曾因投資回報(bào)周期太長(zhǎng)而被多數(shù)房企置后的邊緣型業(yè)務(wù)，現(xiàn)如今已成為房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期、企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、穩(wěn)住整體利潤(rùn)和現(xiàn)金流的“利器”。華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣亦就此宣布，華潤(rùn)置地成為行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功從房地產(chǎn)住宅開發(fā)向經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的企業(yè)之一。

基于此，這家轉(zhuǎn)型成功的央企亦對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，規(guī)劃了“三條增長(zhǎng)曲線”的全新發(fā)展模式及可量化的目標(biāo)，并將其作為華潤(rùn)置地已徹底擺脫曾經(jīng)的“三高”模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式戰(zhàn)略性升級(jí)的標(biāo)志。

擺脫“三高”舊模式

“三條增長(zhǎng)曲線”，是貫穿華潤(rùn)置地整個(gè)業(yè)績(jī)會(huì)的關(guān)鍵詞。同時(shí)，一把手李欣亦為三條增長(zhǎng)曲線制定了量化的目標(biāo)。

在華潤(rùn)置地“十五五”戰(zhàn)略規(guī)劃下，第一增長(zhǎng)曲線是開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，仍為業(yè)績(jī)基本盤，亦是營(yíng)收和現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者。

數(shù)據(jù)顯示，2025年華潤(rùn)置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算收入2381.6億元，同比微增0.4%，結(jié)算毛利率減少1.3個(gè)百分點(diǎn)至15.5%。

第二增長(zhǎng)曲線為經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)，同樣被賦予“利潤(rùn)及穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者”的功能定位，并與第三增長(zhǎng)曲線“輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)”，組成華潤(rùn)置地的經(jīng)常性業(yè)務(wù)。2024年該經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的核心凈利潤(rùn)占比為40.7%。

《星島》了解到，2025年華潤(rùn)置地的經(jīng)常性業(yè)務(wù)僅以433億元、15.38%的營(yíng)收占比，卻貢獻(xiàn)了116.5億即51.8%的核心凈利潤(rùn)，成為企業(yè)整體利潤(rùn)的“護(hù)城河”。

具體來(lái)看，2025年經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)總營(yíng)收為254.4億元，其中購(gòu)物中心租金收入同比增長(zhǎng)13.3%至219億元，毛利率微增1個(gè)百分點(diǎn)至77%；但寫字樓及酒店業(yè)務(wù)收入同比均下滑，前者租金收入下滑10.8%至16.8億元，后者同比下降10.5%，為18.5億元。

輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)，囊括了華潤(rùn)置地的多元化業(yè)務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)平臺(tái)萬(wàn)象生活、文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、城市建設(shè)管理與咨詢、資管服務(wù)等。2025年，該類業(yè)務(wù)累計(jì)貢獻(xiàn)了178.3億元的營(yíng)收。

在業(yè)績(jī)會(huì)中，李欣表示，華潤(rùn)置地面向未來(lái)將更從容且充滿信心，但堅(jiān)持有利潤(rùn)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，是過(guò)去幾年華潤(rùn)置地的核心經(jīng)營(yíng)策略，未來(lái)也仍舊是穿越周期的財(cái)務(wù)紀(jì)律和經(jīng)營(yíng)底線。

因此，結(jié)合該策略及2025年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，李欣為華潤(rùn)置地各項(xiàng)業(yè)務(wù)制定了一個(gè)相對(duì)謹(jǐn)慎的量化發(fā)展目標(biāo)。

開發(fā)銷售業(yè)務(wù)方面，由于預(yù)判到2026—2027年傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將承受一定市場(chǎng)壓力，華潤(rùn)置地將在投資質(zhì)量提升的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)企穩(wěn)回升。預(yù)計(jì)在“十五五”以后，該項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模將維持在2000億～2100億，支撐70%～75%的營(yíng)收，凈利潤(rùn)占比則接近四成。

此外，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)到300億元，占總營(yíng)收的比重為15%，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)將提升至50%；而輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)規(guī)模為200億元，營(yíng)收占比10%—15%。

▲華潤(rùn)置地提出的“十五五”業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)，來(lái)源：企業(yè)披露

對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)常性業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的預(yù)期下，華潤(rùn)置地的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)縮表實(shí)際仍會(huì)持續(xù)。

整體毛利水平提升3個(gè)以上百分點(diǎn)

基于三條增長(zhǎng)曲線，華潤(rùn)置地管理層亦在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹了各業(yè)務(wù)增長(zhǎng)目標(biāo)背后的支撐點(diǎn)。

首席財(cái)務(wù)官趙偉指出，因行業(yè)整體下行及開發(fā)業(yè)務(wù)市場(chǎng)環(huán)境等影響，近幾年華潤(rùn)置地的整體毛利率和開發(fā)業(yè)務(wù)毛利水平有所下滑，而經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)的穩(wěn)定收益有效地保障了整體的利潤(rùn)水平。

但在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向平穩(wěn)的背景下，華潤(rùn)置地的整體毛利水平將有望在現(xiàn)有21.2%的基礎(chǔ)上提升3個(gè)百分點(diǎn)，且不會(huì)完全依賴于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租性業(yè)務(wù)占比的提升。

開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)方面則主要來(lái)自土地儲(chǔ)備及可售資源。

2025年，華潤(rùn)置地新增了33個(gè)土地項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)面積339萬(wàn)平方米，權(quán)益面積256萬(wàn)平方米，其中一、二線城市投資占比達(dá)到99%。另?yè)?jù)總裁徐榮透露，華潤(rùn)置地還通過(guò)專項(xiàng)收儲(chǔ)、股權(quán)退出、土地置換、商改住調(diào)規(guī)等方式，盤活了約250億元的土地儲(chǔ)備。

截至2025年末，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備總面積為4673萬(wàn)平方米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積3936萬(wàn)平方米，投資物業(yè)土儲(chǔ)面積737萬(wàn)平方米。

《星島》了解到，在不包括2026年新增土地資源的情況下，2026年華潤(rùn)置地的可售資源已達(dá)到4500億元，其中一、二線城市占比約為92%。

因此，華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)，2026年的銷售規(guī)模水平將與2025年基本持平。同時(shí)，截至2025年末，華潤(rùn)置地還有已售未結(jié)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額2102億元，可對(duì)接下來(lái)的營(yíng)收形成支撐。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)方面，2025年華潤(rùn)置地新開業(yè)了6個(gè)購(gòu)物中心，在營(yíng)購(gòu)物中心98座，年內(nèi)新開業(yè)購(gòu)物中心平均出租率96.9%。

《星島》了解到，未來(lái)華潤(rùn)置地除了繼續(xù)在一、二線及省會(huì)等核心城市布局購(gòu)物中心，也會(huì)積極拓展收并購(gòu)的渠道，預(yù)計(jì)接下來(lái)仍會(huì)保持平均每年新開6個(gè)購(gòu)物中心的節(jié)奏，2030年末在營(yíng)購(gòu)物中心將增至127個(gè)。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，除繼續(xù)擴(kuò)大管理規(guī)模外，華潤(rùn)置地亦成立了資產(chǎn)管理公司，一方面為旗下的商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化退出做準(zhǔn)備，加快資產(chǎn)與資本循環(huán)；同時(shí)計(jì)劃進(jìn)一步加大購(gòu)物中心的投資，強(qiáng)化土地拿地和項(xiàng)目收取的力度，加快資管布局。

房地產(chǎn)最艱難時(shí)刻過(guò)去

業(yè)績(jī)會(huì)上，被問(wèn)及對(duì)2026年市場(chǎng)趨勢(shì)的看法，首席運(yùn)營(yíng)官陳偉表示，從3月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性修復(fù)的特征。同時(shí)在控增量、盤活存量、優(yōu)化供給的大政策背景下，各地因城施策政策的出臺(tái)，也給予了市場(chǎng)較好的預(yù)期，除了部分二手房市場(chǎng)成交量回升，上海等重點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)亦呈現(xiàn)了較明顯的反彈信號(hào)。

但陳偉認(rèn)為，目前的整體政策力度還是比較克制，并沒(méi)有出現(xiàn)之前較高的一些利率政策，未來(lái)政策還有相當(dāng)大的發(fā)力空間。

基于此，陳偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)期差不多已經(jīng)過(guò)去，正式進(jìn)入觸底回升、深度分化的周期。核心城市和優(yōu)質(zhì)的板塊將會(huì)率先起來(lái)，其他城市在逐步消化存量的基礎(chǔ)上，會(huì)實(shí)現(xiàn)緩慢的修復(fù)。

土地市場(chǎng)方面，總裁徐榮則預(yù)計(jì)，2026年土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，土地供應(yīng)也將進(jìn)一步向核心城市的核心區(qū)域集中，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)有望維持一個(gè)合理的規(guī)模，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)仍將維持一定的熱度。

但華潤(rùn)置地仍會(huì)以穩(wěn)健的投資原則，堅(jiān)持量入為出的原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金流安全為第一原則的投資底線。

《星島》了解到，截至2025年末，華潤(rùn)置地的總借貸規(guī)模為2814.7億元，持有的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1169.9億元，同比下滑11.8%，凈有息負(fù)債率為39.2%，同比增加7.3個(gè)百分點(diǎn)，但加權(quán)平均融資成本為2.72%，相較行業(yè)水平偏低。