每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京通州樓市，又熱鬧起來了。

3月25日，中海玖樹滿和開盤，爆火了一把。

截至目前，網(wǎng)簽了301套，均價5.15萬元/平米，賣了14.6億元，比地價多了2個億。

現(xiàn)在，北投置業(yè)登場了。

北投棲澐灣3月28日領(lǐng)證，截至目前，網(wǎng)簽了41套，均價3.62萬元/平米。

這個成績，看似不錯。

但它的擬售單價，比之前廢棄的那張預(yù)售證，低了1萬元/平米。

如果稍微了解棲澐灣的歷史，會發(fā)現(xiàn)它很折騰，從拿地到現(xiàn)在，已經(jīng)耗費了超過1000天，期間調(diào)規(guī)、更名，等等。

好在，棲澐灣總算是開張了。

干脆來個好事成雙。

北投置業(yè)旗下另一個新盤，浮出了水面。

3月30日，宋莊鎮(zhèn)丁各莊FZX-0703-6002項目公示了報規(guī)圖，南距棲澐灣北邊約10公里。

這塊地，是由北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體在今年2月3日拿下的，底價15.62億元，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

它們的持股比例分別是，60%、20%、20%。操盤者，大概率是北投置業(yè)。

這幾年，棲澐灣的表現(xiàn)，讓外界對北投置業(yè)，減分不少。

不過，在6002項目上，北投置業(yè)不再孤單，有另外兩家北京國企襄助，能否雄起一把呢？

花姐帶大家，一起來讀北投6002項目的報規(guī)圖。

有點郁悶，它的圖紙，黑乎乎的，竟然復(fù)印的折痕都出現(xiàn)了。棲澐灣第一版報規(guī)圖，也大抵如此。

不過也別驚訝，這就是北投置業(yè)的風(fēng)格。

樓棟出現(xiàn)兩種朝向

在通州宋莊，北投6002項目的位置不錯——北面一路之隔，就是大名鼎鼎的宋莊畫家村。

這塊地的建設(shè)用地約4.85公頃，總建筑規(guī)模約13.22萬㎡，其中計容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

共計規(guī)劃了30棟住宅樓，總計約866戶，戶均建面100㎡。

它的南面是老社區(qū)六合新城，東側(cè)和東南側(cè)是兩塊學(xué)校用地，西面是宋莊文化創(chuàng)意公園。

往東南不遠，還有兩塊待上架宅地，6024和6026號地，共計占地6.38公頃，建面約14.7萬平米。

雖然周邊條件不錯，但這塊地不是正南正北朝向，東偏南超過20度。

設(shè)計師遇到這種地形，很頭疼，怎么取舍，是個問題？

如果按照地形排列，自然能把土地面積用足，不浪費，但樓棟朝向不正，擔(dān)心購房者忌諱；如果樓棟按正南正北設(shè)計，很浪費土地，不好出樓棟面積。

6002項目的設(shè)計師張羽，來了一個神來之筆：兩者都兼顧了。

20棟住宅里，西邊3棟是正南正北設(shè)計，其余依地形分成五排，平行排列。

花姐反復(fù)看了圖紙好幾遍，總覺得不是很和諧：西邊三棟的存在，很是別扭。

不過，它設(shè)置了雙景觀大門，尤其是東大門，十分氣派，大門寬約50米。

另外，6002項目的風(fēng)雨連廊十分拉風(fēng)，將鄰里共享空間和下沉庭院，整個罩了起來。

樓王突破限高1.5米

為什么6002項目要整出特立獨行的三棟樓呢？

花姐能理解設(shè)計師的苦心，大致有兩個目的：

1、如果西邊三棟也按照地形南偏東排列，其余20棟樓的高度不調(diào)，那這三棟樓的日照，將不達標(biāo)。因為，12#、13#、24#都是15層

因此，如果整個小區(qū)的樓棟全部是南偏東設(shè)計，那就不是現(xiàn)在這個樣子了。

2、張羽的手法很老道，發(fā)現(xiàn)了地塊西南面，是宋莊文化創(chuàng)意公園。

干脆，就把西邊的三棟，設(shè)計成正南正北朝向，雖然整體不和諧，但起碼這三棟的視線很好。

把它們設(shè)計成樓王，每棟只有一個單元，每戶270度景觀，正好可俯瞰公園景觀。

花姐還讀到一個數(shù)字，這三棟樓的高度為46.5米，預(yù)計單層層高為3.1米。

但是，拿地文件很清楚地顯示，它的建筑高度是36米（局部45米），為什么會給6002項目開綠燈，建筑高度增加了1.5米？

30棟樓號的秘密

北投6002項目有一個特點，樓棟號碼太多了。

圖紙上顯示，它一共有15棟住宅樓，最多4個單元組合。但細看之后，發(fā)現(xiàn)它竟然標(biāo)出了30棟樓。

事出反常必有妖。

秘密在于，它的棟與棟之間，有一天很粗的線——明顯粗于外墻線。

這根線，指的是針對建筑變形預(yù)留的構(gòu)造縫，有個學(xué)名，叫“變形縫”，是伸縮縫、沉降縫和防震縫的總稱。

有了這條縫，意味著樓與樓之間是雙墻體結(jié)構(gòu)，彼此是獨立的，樓棟劃分就很清晰了。

因此，6002項目就出現(xiàn)了一個奇特的現(xiàn)象——一排樓看似是一個整體，但實際上是由多棟樓組成。

北投置業(yè)如此設(shè)計，實在是用心了。

只不過，以后業(yè)主們回家，會經(jīng)常遇到一個尷尬的事兒，明明進的是一棟樓，咋樓號不同呢？

圖紙上的幾個細節(jié)

北投6002項目圖紙上，還藏著一些比較隱秘的信息。

1、坡屋頂

它的屋頂并非清一色的平屋頂。

拿10#和11#舉例，它們的屋頂長相不同，10#北面有一條粗的黑線，它并非是退臺線。因為，這棟樓只有一個層數(shù)，10F。這說明，它頂層沒有退臺戶型。

花姐推測，這條黑線的北面，是坡屋頂。大概有30%的屋頂，是有坡屋頂，像插花一樣，點綴著屋頂。

2、化糞池

它有兩個化糞池，分布在西南角和東北角。

西南角的，建在電動自行車停車場地下面；東北角的，建在地上機動車停車位之下，也和雨水調(diào)蓄池緊挨著。

3、地上停車位

這是北京第九個有地上機動車停車位的新盤，在它的北面排住宅樓之間，規(guī)劃了72個地面停車位。

雖然西側(cè)有車行出入口，與消防通道共用，但大概率不會出現(xiàn)人車不分流的狀況。

因為，這些地上停車位會在驗收后，可能會變成綠地，導(dǎo)致小區(qū)的車位稍顯緊張。

更重要的是，停車位減少，開發(fā)商省了不少錢，蒼蠅蚊子也是肉啊。

4、節(jié)約地面空間

為了節(jié)約地面空間，它的配電室也入地了——符合規(guī)范。

不過，總平圖上，沒有看見室外運動場地。

按照規(guī)定，新建居住區(qū)室外人均用地，不低于0.3平方米?的標(biāo)準(zhǔn)，配建公共健身設(shè)施。

戶型面積有點割裂感

北投6002項目的戶型設(shè)置，稍微有點割裂感。

它位于東六環(huán)外，本應(yīng)主打剛需戶型，但由于西面三棟樓王的存在，北投置業(yè)想拔高小區(qū)的品質(zhì)。

花姐推測，它的洋房面積主要有三款：83平米兩居，97平米三居和103/108平米的四居；三棟樓王的戶型面積為144平米，四居室，層高3.1米。

洋房和小高層戶型，在贈送面積的手法上，也稍有不同。

先看洋房。以16#為例，戶型面積97平米，南向為通面內(nèi)嵌式陽臺，進深1.8米，贈送一半面積、封閉。

北面有兩個設(shè)備平臺，進深約1米，封閉，全贈送。

總贈送面積約11.5平米，實際得房率在90%-93%之間。

再看樓王。以13#為例，戶型面積144平米，南向沒有做到通面內(nèi)嵌式陽臺，大概率是留了一個衛(wèi)生間的寬度。

北面和北側(cè)面各設(shè)有一個設(shè)備平臺。

北投6002項目的樓王戶型很有特點，從平面圖上看，它大概率不是普遍流行的四葉草造型；南向面寬約13.4米，也很難做到南向四面寬。

有關(guān)北投6002項目的售價，花姐預(yù)計在3.8萬元/平米左右。