北京進深 徐迪 4月17日，中建壹品西紅門6038地塊設計方案的反饋意見通告。

方案于1月28日-2月5日進行公未，期間收到3條反饋意見，主要涉及陽臺和設備平臺形態(tài)、建筑高度，以及小區(qū)外部相關配建問題。

反饋意見

1.開敞陽臺計算面積情況及后續(xù)是否封閉。

建設單位意見：本項目按照《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術(shù)要點（試行）》要求，設置開敞陽臺，每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進深不大于1.8米；

開敞陽臺按照圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率；公司承諾房屋交付時不封閉開敞陽臺。

2.關于項目建筑高度的問題。

建設單位意見：項目規(guī)劃設計方案樓棟嚴格按照掛牌文件要求，地塊建筑高度控制在45米（局部60米）范圍內(nèi)，本次公示方案符合要求。

3.關于6039地塊建設下沉廣場的必要性與意義。

建設單位意見：項目鄰近規(guī)劃軌道站點，按照軌道一體化開發(fā)建設理念，為加強軌道站點與周邊商業(yè)的互聯(lián)互通，凈化優(yōu)化地面靜態(tài)交通組織，依托6039地塊設置了下沉公園，與6038地塊下沉商業(yè)實現(xiàn)空間聯(lián)動、功能融合，共同打造高品質(zhì)活力商街空間氛圍。

4.方案未考慮軌道站點周邊非機動車停放的問題。

建設單位回復：結(jié)合6038地塊項目用地及周邊用地條件，在地鐵出入口周邊合理劃定約1000㎡非機動車停車區(qū)域，以解決軌道周邊非機動車停放問題。

5.關于設備平臺配置合理性的問題。

建設單位回復：考慮現(xiàn)代化住宅居住體驗，增加智能家居設備外放，根據(jù)市場調(diào)研，結(jié)合新風、除塵、空調(diào)、軟水等設備尺寸，合理設置設備平臺，以滿足設備放置、安裝及檢修需求。

規(guī)劃方案

去年11月4日，中建壹品+湖北聯(lián)投聯(lián)合體以19.04億元底價摘得大興西紅門6038地塊，折合樓面價3萬元/㎡。

拿地85天，項目總平圖公示，項目占地2.76公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模6.53萬㎡，其中計容建面約6.35萬㎡。

擬建12棟9-18層洋房、小高層，共648戶。

層高3米，樓王戶型層高3.1-3.3米。

1、好房子“四件套”配齊

項目采用北側(cè)+東側(cè)雙大門設計。

其中，北側(cè)社區(qū)主大門約39米，東側(cè)社區(qū)次大門約14米。

動線上，結(jié)合北側(cè)主入口大門設置下沉庭院會所；

通過風雨連廊將大門與中心區(qū)域三棟樓王進行連接，做到無雨歸家體驗。

同時，中心區(qū)域三棟樓王（4#、6#、9#）首層設置架空層，使中心區(qū)域景觀可通過架空層進行串聯(lián)，從而達到景觀互動的效果。

首層架空層+風雨連廊+下沉庭院會所+開敞式陽臺，一次性配齊，西紅門再添“好房子”產(chǎn)品。

2、贈送尺度再突破

贈送方面，開敞陽臺+設備平臺+飄窗設計，贈送尺度很大。

6038項目是大興區(qū)第一個實現(xiàn)開敞陽臺的項目。

區(qū)別于區(qū)域內(nèi)奇偶陽臺的設置，實現(xiàn)了尺度的突破。

三大優(yōu)勢

關注南城改善、尤其是依賴地鐵通勤的購房者來說，6038地塊無疑是一個值得重點盯防的“寶藏盤”。

1、高能配套

它位于大興區(qū)西紅門東板塊，環(huán)線、交通和配套都非常能打。

地鐵資源帶動了片區(qū)的整體發(fā)展，薈聚中心、山姆會員店、宜家等生活配套成熟，城市界面全大興最優(yōu)，甚至好于多數(shù)主城區(qū)。

除了區(qū)域級配套商業(yè)，小區(qū)北側(cè)及東側(cè)，還結(jié)合下沉廣場設置了社區(qū)商業(yè)；

項目北側(cè)主入口正對規(guī)劃城市公園用地，未來外部景觀資源較為豐富；

南側(cè)為規(guī)劃學校用地，北京四中、皇城根小學，均已到了建設方案報規(guī)階段，教育資源較好；

同時，6038項目為地鐵一體化項目，地鐵站出入口直接到達地塊內(nèi)部，實現(xiàn)零距離坐地鐵的便捷交通條件。

2、低密度

除了配套，地塊自身的素質(zhì)也非常不錯。

在入市前一個月內(nèi)，6038地塊經(jīng)過一輪調(diào)規(guī)，用地指標大大“松綁”。主要體現(xiàn)在三個方面：

地上建面從6.9萬平米減為6.35萬平米；

容積率從2.5降為2.3；

建筑高度從45米變成限高45米（局部60米）。

這是西紅門到目前為止，容積率最低的住宅地塊。

在這個高度和容積率組合下，小區(qū)樓棟可以得到更舒適的間距，園林景觀也能夠有更多發(fā)揮空間。

要知道周邊用地基本是限高45米+2.5容積率。興創(chuàng)6030地塊也是經(jīng)歷過調(diào)規(guī)，才將高度爭取到局部60米的條件。

這是西紅門到目前為止容積率最低的住宅地塊。

3、低地價

6038地塊的樓面價僅3萬元/㎡，而元啟所在的6035地塊，在2024年底成交時，樓面價達到4.15萬元/㎡。

成本直降1萬+，配合更優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃條件，6038地塊在產(chǎn)品打造上可以有更大空間發(fā)揮。

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