在經(jīng)歷了長達半年的低位調(diào)整后，杭州二手房市場終于在3月迎來了“小陽春”——杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）成交9356套。雖然與去年同期的1.24萬套“大陽春”還有一段距離，但這個成績已經(jīng)是近5年來同期數(shù)據(jù)的第三位。

不過，成交量的復蘇背后，其實是一場“以價換量”的結(jié)果。杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，3月杭州（不含富陽、臨安）住宅成交均價為27027元/㎡，環(huán)比下降6.7%，同比降幅更是達到16.3%。

往年的“小陽春”里，最熱門的“老破小”、改善次新房、學區(qū)房，今年表現(xiàn)都不及去年同期。取而代之的，是“1字頭”的周邊板塊二手房——這些房源總價低，被剛需購房者普遍認為“已經(jīng)跌到位了”，因此紛紛成交。

200萬元以下房源占比超5成

剛需購房者：價格跌到位了

與去年3月“大陽春”改善置業(yè)搶眼的局面不同，今年3月的“小陽春”完全由剛需撐起。杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，當月杭州（不含臨安、富陽）二手房成交中，總價200萬元以下的住宅占比已達51.6%，環(huán)比提升了2.3個百分點。

事實上，低總價二手房的成交占比從去年開始就在持續(xù)攀升。2025年1月，200萬元以內(nèi)成交占比僅為33.7%，此后以月均1.3個百分點的速度增長。尤其到了2025年下半年，占比加速上行，12月首次突破50%，此后一直保持在高位。與2025年1月相比，這個比例已經(jīng)整整提升了17.9個百分點。

具體到板塊，這些200萬元以內(nèi)的房源都集中在閑林、良渚、臨平、義橋、南部臥城等。不少小區(qū)的單價已經(jīng)跌到1萬多元，算下來，買一套80-90㎡的小三房，總價只要100-150萬元。這樣的價格，讓剛需購房者直呼“便宜”“跌到底了”，甚至還吸引了一批浙江省內(nèi)縣城家庭前來置業(yè)。

以閑林的西溪山莊為例，3月成交了31套，位列杭州（不含富陽、臨安）二手房成交第二名，超過了去年3月的30套。從成交結(jié)構(gòu)看，熱門房源面積約120㎡，套均總價在170-190萬元之間。

同屬閑林板塊的雅居樂國際花園，去年3月成交了16套，今年3月則成交了22套，熱度明顯高于去年。而成交量的增長，背后是價格的持續(xù)下滑：去年3月，該小區(qū)89㎡的房源成交價還在150-160萬元之間，今年已經(jīng)跌至100-120萬元，降幅超過20%。

良渚板塊的未來公寓同樣表現(xiàn)不俗，3月共成交30套，其中90%的房源總價在200萬元以內(nèi)，對應單價僅為1.7-2.1萬元。

除了周邊板塊的次新剛需房，市中心的“老破小”也憑借低總價和高出租回報率，在剛需市場中占據(jù)了一席之地。

例如翠苑小區(qū)一區(qū)至五區(qū)共成交了35套，總價集中在110-160萬元之間。其中翠苑三區(qū)成交量最高，單月成交了14套，部分38-45㎡的房源總價只要80-100萬元。朝暉小區(qū)3月成交了29套，比2月增長了81%，成交均價為2.39萬元/㎡，比去年3月的2.7萬元/㎡下跌了11.8%。

市中心的幾位中介向記者表示，盡管在“小陽春”里“老破小”的成交集中釋放，但熱度明顯不及過去。原因在于持續(xù)下跌的房價，讓超過3%的高出租回報率也難以支撐起往日的行情。

學區(qū)房“流量王”換人了

“文海實驗”學區(qū)房成交第一

每年3-4月都是杭州學區(qū)房的成交高峰期，各名校的學區(qū)房都會在這段時間集中交易，學區(qū)熱度也由此分出高下。而今年的傳統(tǒng)旺季，學區(qū)房熱門排行榜出現(xiàn)了重新洗牌。

杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，3月成交量最高的學區(qū)房來自文海實驗學?！鹿渤山?4套，套均面積91㎡，成交均價20809元/㎡。值得注意的是，文海實驗學校的學區(qū)房是榜單中唯一一個超過去年“大陽春”成交量的。而往年一貫領(lǐng)跑的江南實驗學校和賣魚橋小學，今年分別位列第二和第三，成交了64套與60套，成交量均不及去年。

文海實驗學校的學區(qū)房為何走紅？原因是性價比。以學區(qū)范圍內(nèi)的景冉佳園為例，3月成交了13套，與去年同期持平。該小區(qū)60㎡的小兩房，單價已經(jīng)跌至1.6-1.9萬元，總價回落到了100萬元出頭的水平。

當然，除了景冉佳園，文海實驗學校學區(qū)內(nèi)其他小區(qū)的價格相比去年也都有不同程度的下跌，部分小區(qū)跌幅達到10%-25%。

再看學區(qū)房中的“頂流”——保俶塔實驗學校。其學區(qū)房3月共成交了39套，成交均價47788元/㎡，是所有學區(qū)房中價格最高的。雖然也躋身成交前十，但成交量與前幾位差距較大。這也證明：低總價學區(qū)房才是市場中的主流，更符合大多數(shù)家長的購房預算。

改善購房者“躺平”了？

熱門次新房成交僅個位數(shù)

與剛需房的火熱交易形成鮮明對比，今年“小陽春”杭州改善二手房成交慘淡。

以亞運村為例，日耀之城、桂冠東方城和亞奧城北區(qū)去年3月共成交了69套，而今年3月僅成交了15套，其中日耀之城只有1套網(wǎng)簽，熱度大不如前。

還有“造紙廠三兄弟”——去年3月一共成交了95套，今年3月僅成交了18套。其中杭樾潤府也只有2套簽約，星瓚頌錦府、杭曜置地中心的成交量都只有個位數(shù)。

被稱作申花改善次新房天花板的馥香園，今年3月的熱度也大幅減退，成交量從42套銳減至12套。

未來科技城的陽光城未來悅，去年3月成交了16套，今年同期只剩5套。創(chuàng)世紀、時代奧城、天璞、澄品的成交量也都只有5套左右。

背后的原因在于，大部分次新房小區(qū)，如亞運村、馥香園、“造紙廠三兄弟”等，都已經(jīng)過了交付后的集中出售期。新買入的房東預期較高，在沒有急售需求的情況下，不愿意賤賣。對于大多數(shù)家庭來說，次新房本身也滿足自住需求，出售的急迫性不強，價格橫盤，因此成交量觸底。