新版《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》引發(fā)了廣泛討論，公眾的關(guān)注點(diǎn)很集中：有的對賬目不清、約定分成等歷史舊賬感到無奈；更多的是對新規(guī)能否真正落地心存疑慮，擔(dān)心自家的公共收益依舊會是一筆“糊涂賬”。

首先要厘清一個問題：公共收益為何容易成“糊涂賬”？過去，小區(qū)公共收益“監(jiān)管難”，難在“看不見、摸不著”。停車費(fèi)、廣告費(fèi)、攤位費(fèi)等收入先進(jìn)了物業(yè)公司的賬，最后能給業(yè)主分多少，往往是一筆“良心賬”。有的物業(yè)公司甚至將公共收益與公司經(jīng)營資金混同，造成“賬外循環(huán)”，業(yè)主想查賬無從下手。

更深層的問題在于，這種“糊涂賬”還扭曲了小區(qū)的治理生態(tài)。一些小散亂物業(yè)公司，哪怕物業(yè)費(fèi)收得很低，常年不漲價，靠著公共收益這筆灰色收入，也能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。這不僅損害了業(yè)主的權(quán)益，也讓那些愿意提供“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”服務(wù)的物業(yè)公司難以脫穎而出，劣幣驅(qū)逐良幣，最終拖累整個物業(yè)行業(yè)的治理水平。

新規(guī)的核心，就是要從根本上解決“錢去哪兒了”的問題，關(guān)鍵抓手是落實(shí)“收支兩條線”。簡單來說，就是建立起一套強(qiáng)制性的資金閉環(huán)管理制度，“一個賬戶、專戶專儲、直接存入、單獨(dú)列賬”。

筆者了解到，新規(guī)實(shí)施前，從2025年起，金山區(qū)15個小區(qū)已率先試點(diǎn)，這些小區(qū)所有公共收益，比如停車費(fèi)、廣告費(fèi)，都必須直接存入一個由物業(yè)公司開設(shè)的“監(jiān)管賬戶”。這個賬戶是銀行對公賬戶，每管理一個小區(qū)，就掛設(shè)一個獨(dú)立核算的“子賬戶”。這就好比給每個小區(qū)的公共收益都安上了一個“透明保險箱”，資金流向一目了然。

這里要特別強(qiáng)調(diào)一個關(guān)鍵細(xì)節(jié)——“直接存入”。未來，小區(qū)的所有經(jīng)營性合同，原則上都必須以這個監(jiān)管賬戶的名義來簽，確保發(fā)票抬頭與賬戶一致，也讓所有收入在源頭就被鎖定流向。如果物業(yè)公司敢把停車費(fèi)先收進(jìn)自己的口袋，再進(jìn)行轉(zhuǎn)存，這在系統(tǒng)里就叫作“非直接存入”，屬于違規(guī)行為，一旦發(fā)現(xiàn)，可以對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行扣分和處罰。這種“技術(shù)+制度”的雙重保險，將極大壓縮“截留挪用”的操作空間。

對于大家關(guān)心的“小區(qū)與物業(yè)公司已有的分成協(xié)議怎么辦”，新規(guī)也有清晰的界定：尊重合同，但必須入賬。比如，一些老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)低，合同里明確約定用公共收益來補(bǔ)貼物業(yè)運(yùn)營成本，這個約定依然有效。新規(guī)介入的是“入賬”環(huán)節(jié)——所有收入必須先進(jìn)入監(jiān)管賬戶，再依據(jù)合同約定進(jìn)行“自動清分”。屬于物業(yè)公司的管理成本和稅費(fèi)，系統(tǒng)會自動劃轉(zhuǎn)給物業(yè)；屬于全體業(yè)主的收益，則直接劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會賬戶。

公眾擔(dān)心“新規(guī)落地難”也不無道理。長期以來，一些物業(yè)企業(yè)的合規(guī)意識淡薄，已經(jīng)習(xí)慣了過去的粗放經(jīng)營模式，將本應(yīng)由物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的人工成本、日常維護(hù)費(fèi)，也列入公共收益的管理成本中進(jìn)行扣除，這樣的公司對“監(jiān)管賬戶”會有抵觸情緒，需要相關(guān)職能部門主動推進(jìn)，及時協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)開立賬戶的堵點(diǎn)、難點(diǎn)，確保全市商品房小區(qū)陸續(xù)接入監(jiān)管模式。

其次，新規(guī)落實(shí)中也面臨系統(tǒng)改造的技術(shù)挑戰(zhàn)。要想實(shí)現(xiàn)公共收益全額入賬、數(shù)據(jù)實(shí)時對接，依賴“數(shù)治化”的升級。比如針對停車費(fèi)這個最大的監(jiān)管盲區(qū)，新規(guī)將試點(diǎn)“道閘數(shù)據(jù)全接入”。未來，小區(qū)的停車道閘將盡量減少手動抬杠，道閘啟停記錄、收費(fèi)流水與管理系統(tǒng)實(shí)時同步。這意味著，停車費(fèi)不再是“人工估算”，而是“數(shù)據(jù)說話”。通過大數(shù)據(jù)比對，系統(tǒng)可以自動識別異常情況，讓停車收入應(yīng)收盡收。

最后，是“強(qiáng)治理”的聯(lián)動。公共收益新規(guī)落地還將有助于解決業(yè)委會選舉難的問題。因?yàn)橐坏┬^(qū)公共收益進(jìn)入監(jiān)管模式，資金的進(jìn)出都需要業(yè)委會的配合才能完成。過去，一些物業(yè)公司并不希望小區(qū)成立業(yè)委會，因?yàn)椤皼]有成立就沒有監(jiān)管”?，F(xiàn)在，監(jiān)管賬戶的運(yùn)行離不開業(yè)委會的參與，這會成為推動小區(qū)自治組織建立的“催化劑”。

《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》的全面實(shí)施，是城市精細(xì)化治理的一次重要探索。雖然政策落地不可能一蹴而就，還要經(jīng)歷磨合期，但必須明確方向，堅(jiān)定決心，因?yàn)橹挥挟?dāng)每一筆停車費(fèi)、每一塊廣告牌的收入都清晰可查，當(dāng)小區(qū)的“錢袋子”真正掌握在業(yè)主自己手中，“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務(wù)、和諧有序的社區(qū)治理，才有堅(jiān)實(shí)的實(shí)施基礎(chǔ)。

原標(biāo)題：《上觀時評｜嚴(yán)管小區(qū)公共收益，難在哪？好在哪？》

欄目主編：簡工博

本文作者：解放日報 謝飛君