南都·灣財(cái)社記者注意到，深圳公共資源交易中心日前掛牌了一宗備受矚目的商住用地（宗地號(hào)G01046-0106），起始價(jià)高達(dá)70.45億元，成為深圳今年以來(lái)掛牌總價(jià)最高的地塊。

據(jù)了解，該地塊前身為世茂集團(tuán)“深港國(guó)際中心”項(xiàng)目核心部分，曾規(guī)劃建造約700米的“中國(guó)第一高樓”，后因開(kāi)發(fā)商陷入流動(dòng)性危機(jī)而爛尾。而此次重新出讓?zhuān)瑯?biāo)志著這片沉寂已久的項(xiàng)目在政府收儲(chǔ)并重新規(guī)劃后，將以全新的姿態(tài)入市。值得一提的是，項(xiàng)目規(guī)劃也從原本的純商業(yè)地標(biāo)大幅調(diào)整為以住宅為主的綜合社區(qū)，其未來(lái)走向已成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

地塊“重生”：住宅躍升主角，容積率下調(diào)

根據(jù)出讓公告，該地塊位于龍崗大運(yùn)片區(qū)，為高標(biāo)準(zhǔn)打造深圳東部中心國(guó)際化街區(qū)，土地面積近17萬(wàn)平方米，總建筑面積約47.68萬(wàn)平方米，將于5月6日正式出讓。

與舊規(guī)劃相比，地塊的新方案發(fā)生了根本性改變。首先，用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為“二類(lèi)居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，其中住宅面積達(dá)30.56萬(wàn)平方米，占總建筑面積的64%，取代商業(yè)成為絕對(duì)主角。商業(yè)部分則縮減至14.35萬(wàn)平方米。

其次，規(guī)劃容積率從原項(xiàng)目約4.17大幅降至3.26。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這一調(diào)整不僅是對(duì)“超高層建筑審批趨嚴(yán)”政策的響應(yīng)，也更符合當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)居住社區(qū)的需求，降低了開(kāi)發(fā)難度和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，出讓條件中首次引入了“分宗開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)”模式。競(jìng)得人可將地塊分宗，并要求住宅部分在1年內(nèi)開(kāi)工、4年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)及酒店部分則可在2.5年內(nèi)開(kāi)工、6年內(nèi)竣工。“這種模式允許開(kāi)發(fā)商優(yōu)先開(kāi)發(fā)住宅部分以快速回籠資金，極大地緩解了前期資金壓力，是對(duì)高總價(jià)地塊盤(pán)活模式的一次重要?jiǎng)?chuàng)新?！币晃簧钲诜科笸栋l(fā)人士向記者表示。

宗地現(xiàn)狀。

前世今生：從約239億元天價(jià)地塊到68億元收儲(chǔ)

該地塊的歷史可謂一波三折。資料顯示，2017年12月，世茂集團(tuán)曾以239.43億元天價(jià)競(jìng)得該地塊，計(jì)劃總投資500億元打造包含超高層主塔在內(nèi)的“深港國(guó)際中心”。

然而，隨著2022年世茂集團(tuán)爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目全面停工。2023年，該項(xiàng)目資產(chǎn)兩次進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，起拍價(jià)從約130.44億元降至約104.35億元，但均因無(wú)人出價(jià)而流拍，項(xiàng)目一度陷入“賣(mài)不掉、建不了”的困境。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2025年。公開(kāi)信息顯示，深圳市龍崗區(qū)相關(guān)部門(mén)擬以68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂持有的相關(guān)地塊及地上物。此次掛牌的70.45億元起拍價(jià)，雖較政府收儲(chǔ)價(jià)略有上浮，但與世茂最初的拿地成本相比已大幅降低了約71.5%。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，高達(dá)70.45億元的起拍價(jià)，將絕大多數(shù)民營(yíng)房企擋在了門(mén)外，資金實(shí)力雄厚的央企或國(guó)企將成為最主要的潛在競(jìng)買(mǎi)者。

而圍繞潛在買(mǎi)家的熱議，還源于出讓文件為商業(yè)運(yùn)營(yíng)方設(shè)置的兩項(xiàng)前所未有的高門(mén)檻條款：例如要求運(yùn)營(yíng)方在2024年度境內(nèi)及港澳地區(qū)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心及百貨營(yíng)收合計(jì)不低于50億元；此外，必須引進(jìn)不少于5個(gè)入選《2025全球高檔和奢侈品牌價(jià)值50強(qiáng)》前20名的高端國(guó)際零售品牌。而能同時(shí)滿(mǎn)足這兩大條件的運(yùn)營(yíng)商屈指可數(shù)，并由此引發(fā)龍崗大運(yùn)即將落地高品質(zhì)購(gòu)物中心的熱烈猜想。

市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，這塊土地的重新出讓?zhuān)粌H是深圳通過(guò)“清調(diào)供”政策成功盤(pán)活存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿案例，更是為深圳東部中心建設(shè)注入了強(qiáng)心劑。隨著地塊的成功出讓和未來(lái)開(kāi)發(fā)，將為大運(yùn)深港國(guó)際科教城提供高品質(zhì)的居住和商業(yè)配套，完善城市功能，其示范意義遠(yuǎn)超土地交易本身。

周邊樓市堅(jiān)挺，市場(chǎng)預(yù)期高漲

此外，大運(yùn)片區(qū)堅(jiān)挺的樓市表現(xiàn)及火熱的土拍市場(chǎng)，也成為市場(chǎng)對(duì)該地塊未來(lái)價(jià)值抱有較高預(yù)期的關(guān)鍵因素。

新房方面，與該地塊相鄰的中海大運(yùn)玖章花園項(xiàng)目，目前備案均價(jià)約6.2萬(wàn)元/㎡，為該地塊未來(lái)的售價(jià)提供了直接的參考。更值得注意的是，就在2025年1月，緊鄰該宗地的一塊居住用地曾吸引多家房企爭(zhēng)奪，最終由中海以超70%的溢價(jià)率競(jìng)得，折合樓面價(jià)近3萬(wàn)元/㎡，充分顯示了開(kāi)發(fā)商對(duì)該片區(qū)的高度認(rèn)可。

與此同時(shí)，片區(qū)的二手房市場(chǎng)也表現(xiàn)穩(wěn)健。據(jù)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，周邊如陽(yáng)光天健城、綠景大公館等小區(qū)的掛牌均價(jià)普遍在6萬(wàn)至7萬(wàn)元/㎡的區(qū)間。

事實(shí)上，大運(yùn)板塊作為龍崗核心區(qū)域，歷來(lái)是龍崗房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要參照。而作為深圳東部中心國(guó)際化街區(qū)的組成部分，本次出讓的宗地規(guī)模和區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著，周邊匯聚大運(yùn)中心、龍城公園、星河Cocopark、華潤(rùn)大運(yùn)天地、大運(yùn)深港國(guó)際科教城等頂級(jí)市政配套。

另根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)用地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，沿黃閣路形成連續(xù)的底層商業(yè)界面，建筑風(fēng)貌須與大運(yùn)體育中心相協(xié)調(diào)。結(jié)合商業(yè)、綠地等，構(gòu)建連續(xù)的慢行系統(tǒng)，連接周邊軌道交通；購(gòu)物中心將引進(jìn)若干個(gè)高端國(guó)際品牌，開(kāi)設(shè)不少于30家全國(guó)、華南、深圳、龍崗的首店或旗艦店；酒店引入的品牌，應(yīng)達(dá)到超高端或奢華等級(jí)。

綜合來(lái)看，在深圳土地市場(chǎng)“核心區(qū)高溢價(jià)”的分化行情下，該地塊憑借其龐大的體量、優(yōu)越的配套和相對(duì)清晰的盈利預(yù)期，幾乎鎖定了高熱度?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，其最終的成交價(jià)不僅將為大運(yùn)片區(qū)樓市定調(diào)，也將成為觀察頭部房企在深圳投資信心的重要風(fēng)向標(biāo)。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)