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摘要：

企業(yè)動態(tài)：

· 3月租賃住房公募REITs“首發(fā)”和“擴募”均有新進展，中金廈門安居REIT擴募、中航北京昌保租賃住房REIT首發(fā)申請先后獲批。

·上交所第二單保租房持有型不動產(chǎn)ABS——太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產(chǎn)ABS成功上市。

政策動向：

· 《“十五五”規(guī)劃綱要》：規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)。

·《2026政府工作報告》：探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

·南京、合肥、上海金山區(qū)、北京門頭溝區(qū)等地出臺人才安居政策，涵蓋提供免費人才驛站、租賃補貼、租金優(yōu)惠等核心舉措。

市場運行：

2026年3月，50城住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲0.09%，同比下跌3.65%。具體城市來看，一線城市住宅租金環(huán)比均上漲，其中北上深漲幅位居50城前三。

關注點：

與《“十四五”規(guī)劃綱要》相比，《“十五五”規(guī)劃綱要》對租賃市場的直接表述相對精煉，強調(diào)“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)”，標志著租賃行業(yè)發(fā)展重心從初期的增量建設和機制建立階段，轉(zhuǎn)向后端的質(zhì)量提升和規(guī)范運行階段，專業(yè)化長租企業(yè)發(fā)展將迎重大機遇。根據(jù)企業(yè)最新披露的2025年報，頭部房企系長租企業(yè)在2025普遍實現(xiàn)高質(zhì)量增長。

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企業(yè)格局

1.規(guī)模排行

從開業(yè)規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年3月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量為146萬間，較2月增加2.4萬間，本月浦發(fā)有家新晉上榜。具體來看，地方國企系開業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有增，在TOP30中的規(guī)模占比提升至27%，其中上海公保簡并政策推動城方、浦發(fā)有家開業(yè)規(guī)模明顯增長；民營長租企業(yè)“包租”模式運營仍承壓，部分品牌在局部城市繼續(xù)關停門店。

從管理規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年3月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計管理房源量為204.7萬間，較2月增加1.4萬間。

2.企業(yè)動態(tài)

2.1建設運營

3月，地方國企持續(xù)推進保租房、人才公寓、市場化租賃住房等項目籌集建設，多個項目開業(yè)或進入試運營狀態(tài)。如重慶辰寓三大租賃住房項目集中開業(yè)；珠海安居集團推出四大長租花園式住宅產(chǎn)品；寧巢公寓旗下燈彩街店、城中店、Ning+峯閣店上新多套新房源；合肥軌道之寓?云湖店、璟城店正式開業(yè)等。

與此同時，地方國企積極通過多種方式盤活存量資產(chǎn)，拓寬租賃房源渠道。鄭州城發(fā)安居面向鄭州市內(nèi)八區(qū)公開征集閑置房源作市場化租賃住房；安徽建工旗下安徽俱歡顏房屋租賃有限公司也面向合肥市區(qū)全域籌集各類租賃房源。

表：2026年3月地方國企系長租企業(yè)建設運營動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

3月，市場化長租公寓運營商項目也在密集入市，產(chǎn)品與業(yè)態(tài)持續(xù)豐富。如龍湖冠寓濟南量子谷店、西安長樂天街店作為冠寓4.0標桿產(chǎn)品先后入市。武漢交投泊寓花山河店、可遇聯(lián)洋公寓、福州白湖亭方隅服務公寓、碧家亞運城店等項目陸續(xù)落地。此外，途羚公寓也將于近期在廣州、北京、杭州、南京四城迎來4大標桿項目同步開業(yè)。

表：2026年3月市場化長租運營商建設運營動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.2業(yè)務拓展

3月，寧巢公寓與杭州市錢江新城開發(fā)集團有限公司、杭州市城東新城建設投資有限公司達成戰(zhàn)略合作，成功簽約承接1374套存量安置房。廣州安居住房與廣州信投簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共建“智慧安居”服務新標桿，提升監(jiān)測預警和應急處理能力，創(chuàng)新智慧物業(yè)服務模式。

表：2026年3月住房租賃企業(yè)業(yè)務拓展動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.3品牌建設

3月，中建科工旗下長租公寓品牌-科寓首個項目正式落地深圳寶安區(qū)。鄭州城發(fā)安居旗下市場化集中式租賃住房品牌-鄭寓首店在鳳凰臺片區(qū)正式開業(yè)運營，此外，其宣布新推出的服務式公寓品牌“美寓詩”也即將上線。

表：2026年3月住房租賃企業(yè)品牌建設動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.4融資動向

3月，住房租賃行業(yè)融資進程加快，租賃住房公募REITs“首發(fā)”和“擴募”均有新進展。公募REITs首發(fā)方面，中航北京昌保租賃住房REIT獲批；濟南城市發(fā)展集團租賃住房REITs項目啟動招標，擬遴選專業(yè)機構推進發(fā)行工作。擴募方面，中金廈門安居REIT擴募申請獲證監(jiān)會核準，成為全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REIT。

住房租賃ABS方面也在穩(wěn)步推進，太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產(chǎn)ABS在上交所掛牌上市，本次掛牌的專項計劃發(fā)行規(guī)模11.942億元。

信貸支持方面，江西省吉安市永豐縣落地全縣首筆住房租賃購買貸款；河南新鄉(xiāng)市首個保障性住房再貸款項目落地，成功投放2.93億元住房租賃團體購房貸款。

表：2026年3月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

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政策動向

1.住房租賃市場指導與支持政策

1.1中央層面：聚焦行業(yè)專業(yè)化規(guī)范式發(fā)展，將結合存量資產(chǎn)盤活優(yōu)化行業(yè)供給

3月5日，李強總理代表國務院在十四屆全國人大四次會議上作《政府工作報告》，其中在“加強重點領域風險防范化解和安全能力建設”章節(jié)強調(diào)，“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。預計2026年保障房的發(fā)展將更注重與存量市場聯(lián)動，通過收儲市場上符合條件的存量商品房，并將其快速轉(zhuǎn)化為保障性房源，既加速去化部分商品房庫存，也高效增加保障性住房供給，以著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。3月17日，財政部發(fā)布《2025年中國財政政策執(zhí)行情況報告》，提出2026年“落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策”，為存量房收儲提供財政支持。

3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，在第四十四章“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”確立住房租賃發(fā)展基調(diào)，強調(diào)“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)”，為“十五五”時期行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明方向。（詳細分析見后文的關注點1）

1.2地方層面：需求端支持政策繼續(xù)發(fā)力，北京、上海、南京等核心城市持續(xù)出臺政策保障人才安居

政策培育方面，鄭州房管局2026工作重點中提及，堅持“以需定購、以需改建”，持續(xù)加大保障性租賃住房房源籌集力度，擴大市區(qū)公租房覆蓋面，切實緩解新市民、青年人等群體住房困難。

規(guī)范管理方面，珠海發(fā)布保租房管理辦法，強調(diào)保租房面向?qū)ο蟆粜蜆藴�、租金標準等，并明確保租房的三大主要籌集渠道。烏魯木齊優(yōu)化調(diào)整保租房和配售型保障性住房的配租配售機制，進一步提升選房便捷度與服務透明度。廣州發(fā)布政策加快推進模塊化建筑發(fā)展，要求保障性住房優(yōu)先采用模塊化建筑。

多渠道籌集方面，廣西發(fā)布規(guī)范開展收購存量商品房用作保障房的工作指南，明確收購主體、收購基本條件及收購后配租配售周期要求等；三亞發(fā)布征集公告，在全市征集未售商品房及閑置商辦廠房，用于轉(zhuǎn)化為人才房與保障性租賃住房，其中人才房僅限新建商品住房，要求權屬清晰、配套成熟，收購價格以備案價為參考上限。

人才安居支持方面，南京、合肥、上海金山區(qū)、北京門頭溝區(qū)、泉州石獅等地出臺一系列政策保障人才安居，包括但不限于免費人才驛站、人才租房補貼、分年度階梯式租金優(yōu)惠等，其中部分地區(qū)特色化的設置了重點產(chǎn)業(yè)人才提標政策，如南京針對重點領域規(guī)上企業(yè)新引進的畢業(yè)生、人工智能（軟件）企業(yè)新引進的重點大學學士及以上畢業(yè)生設定更高的補貼標準，賦能重點產(chǎn)業(yè)人才引進。

公積金支持方面，內(nèi)蒙古、呼和浩特出臺政策細則提高租房提取公積金額度，普通職工額度上浮30%，多子女家庭、高層次人才、青年人才等重點群體額度上浮50%。

表：2026年3月地方出臺的住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院整理

2.租賃住房供應

成都：2026年，計劃新增籌集保租房5000套（間），推廣“一張床、一間房”供應模式，籌集“彩領之家”項目房源10000張（間）。

天津：2025年，全市新籌集保障性租賃住房5691套，竣工2萬套，超額完成年度計劃。

鄭州：2026年，計劃籌集保租房（人才公寓）5000套（間），分配保租房（人才公寓）1萬套（間），納管各類租賃住房3萬套（間）。

杭州：一季度已累計推出保租房項目5個，共2190套房源。2026年計劃推出保租房4000套。

肇慶：2023年至2025年，肇慶市累計建成保租房7972套。2026年，肇慶市計劃籌建、收購保租房1871套。

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市場運行

1.整體租金：3月50城住宅平均租金環(huán)比上漲0.09%，同比下跌3.65%

2026年3月，受節(jié)后返工潮影響，重點城市租住需求明顯增多，市場活躍度上升，50城住宅平均租金止跌企穩(wěn)。根據(jù)中指50城住宅租賃價格指數(shù)，3月，全國50個城市住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環(huán)比上漲0.09%，2月為環(huán)比下跌0.11%；同比下跌3.65%，跌幅較2月收窄0.14個百分點。

圖：2021年9月至2026年3月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重點城市租金：一線城市住宅平均租金集體上漲，北上深環(huán)比漲幅位居50城前三

2026年3月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數(shù)為23個，較2月增加12個。具體來看，深圳、北京、上海環(huán)比漲幅在0.3%以上，位居50城前三（更多數(shù)據(jù)點擊查看：）；天津、成都等12個城市漲幅在0.1%（含）-0.3%之間；廣州、蘇州等8個城市漲幅在0.1%以內(nèi)。

2026年3月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為27個，較2月減少11個。具體來看，溫州、泉州等5個城市環(huán)比跌幅在0.3%及以上，其中溫州跌幅最大，為0.68%；鄭州、寧波等17個城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；常州、南寧等5個城市跌幅在0.1%以內(nèi)。

圖：2026年3月50個城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

關注點

1.保租房從規(guī)模籌集轉(zhuǎn)向優(yōu)化供給，“十五五”聚焦行業(yè)規(guī)范發(fā)展與專業(yè)化企業(yè)培育

對比《“十四五”規(guī)劃綱要》與《“十五五”規(guī)劃綱要》中住房租賃相關提法，“十五五”時期我國發(fā)展租賃住房的政策導向發(fā)生了明顯變化。具體來看，

• 兩份《規(guī)劃綱要》都強調(diào)了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，目標從“加快建立”到“健全”，體現(xiàn)了政策目標的延續(xù)與升級，對住房質(zhì)量和發(fā)展內(nèi)涵提出了更高要求。

• 從住房租賃市場發(fā)展的具體提法來看，《“十四五”規(guī)劃綱要》對租賃市場的提法更為集中和具體，提出了較為系統(tǒng)的工作路徑，包括擴大供給、完善長租政策、推動租購同權、加快法規(guī)建設等，并詳細列出了具體的房源籌集渠道。《“十五五”規(guī)劃綱要》對租賃市場的直接表述相對精煉，強調(diào)“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)”，標志著租賃行業(yè)發(fā)展重心從初期的“加快培育發(fā)展、擴大供給”的增量建設和機制建立階段，轉(zhuǎn)向后端的“規(guī)范發(fā)展、培育專業(yè)主體”的質(zhì)量提升和規(guī)范運行階段，“十五五”時期專業(yè)化長租企業(yè)發(fā)展迎重大機遇。

• 同時，住房租賃行業(yè)作為推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關鍵一環(huán)，將統(tǒng)籌“推進存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用”，優(yōu)化行業(yè)供給。

• 值得注意的是，“十五五”規(guī)劃創(chuàng)新性的提出了“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用”，打破了配租、配售房源間的壁壘，通過統(tǒng)一的規(guī)劃和調(diào)劑，增強住房保障體系的整體彈性和資源配置效率，使保障房資源能夠根據(jù)實際需求更靈活、更精準地投放和使用，避免資源錯配或閑置。

表：《“十四五”規(guī)劃綱要》與《“十五五”規(guī)劃綱要》中住房租賃相關提法對比

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

2.上市房企2025年年報披露租賃板塊運營情況，頭部長租企業(yè)高質(zhì)量增長

3月，上市房企集中披露2025年報，部分頭部房企在年報中體現(xiàn)了租賃業(yè)務板塊的運營情況。根據(jù)公開年報顯示，2025年頭部房企系長租企業(yè)普遍實現(xiàn)高質(zhì)量增長，萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢等穩(wěn)定期項目出租率普遍在95%及以上，營業(yè)額穩(wěn)健增長。

企業(yè)投資策略趨向收斂聚焦，如招商伊敦公寓全年新入市12個項目，其中一線城市占比92%。在市場租金持續(xù)調(diào)整的背景下，核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域表現(xiàn)出較強的抗跌能力。

企業(yè)積極統(tǒng)籌盤活存量資產(chǎn)，2025年，泊寓通過“非住改租”等模式成功盤活酒店、辦公、產(chǎn)業(yè)配套宿舍等多種類型的資產(chǎn)，累計盤活本集團及國資國企項目24個，房間數(shù)超1.5萬間。

表：2026年3月披露年報的頭部房企租賃板塊運營情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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兩會定調(diào)！2026如何穩(wěn)樓市？

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2026年1-3月中國房企銷售業(yè)績解析

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2025年中國住房租賃市場總結與展望

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?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

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中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2026年3月）

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2025中國物業(yè)管理市場總結&2026趨勢展望

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2025中國物業(yè)服務上市公司ESG測評研究報告

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2025年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告

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