文/深圳進深 李奕和

不愧是原大運“深港國際中心”地塊。

一亮相，就拿下今年以來深圳掛牌地塊總價最高的名頭。

深圳公共資源交易中心，最新掛牌了龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106地塊。

起拍價高達70.45億元。

土地面積16.97萬㎡，建筑面積47.68萬㎡，容積率3.26。

其中住宅30.56萬㎡，商業(yè)14.35萬㎡（集中商業(yè)11.6萬㎡、酒店2.5萬㎡）；

另外還包括文化活動中心、幼兒園、托兒所、物業(yè)服務用房等。

這個地塊，一經(jīng)上架，就引起了極大的關注。

一方面，是因為它高達超70億的起拍價；

另一方面，也因為地塊是原“深港國際中心”的核心組成部分。

不僅區(qū)位優(yōu)越、定位高端，且有過一段曲折的歷史。

01 曲折歷史

2017年，世茂集團以239.43億元，總價拿下了“深港國際中心”地塊。

項目原規(guī)劃要建一座700米高的超高層建筑，總投資500億元，是深圳東部的地標。

地塊也成為當時深圳土拍史上的第二高總價"地王"。

拿下后世茂將其分為14宗分地塊進行開發(fā)。

不過隨著世茂資金出現(xiàn)問題，項目于2022年開始全面停工。

其也從備受期待的地標、門戶，變成深圳東部最大爛尾項目。成為片區(qū)發(fā)展的一道“疤痕”。

2023年7月、11月，深港國際中心的12宗地塊被法拍，兩次拍賣均因無人問津流拍。

直到2025年7月，該12宗地塊及地上物被以68億元的總價收儲。

地塊才得以重新推向市場。當然規(guī)劃也有所調(diào)整。

最新掛出的G01046-0106地塊，屬于原“深港國際中心”項目中的商業(yè)用地。

原主要規(guī)劃為超高層地標建筑、酒店、商業(yè)中心等商業(yè)服務設施。

重新掛牌后，地塊調(diào)整為"二類居住用地 商業(yè)用地 城市道路用地"。

主導功能轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼橹?、商業(yè)為輔的混合功能區(qū)。

調(diào)規(guī)后的建筑，由低層、多層、高層、超高層組成。

其中住宅建筑高度管控要求按國家、省、市相關規(guī)范及政策要求執(zhí)行。

02 門檻不低

地塊將在5月6日正式出讓，競價方式為“不設上限，競地價，價高者得”。

不過想要拿下地塊，其實并不輕松。

一個，地塊的價格不低；另一個，土地出讓要求也不少。

出讓公告顯示，競得人需承擔相關公共配套設施建設義務。

包括宗地范圍內(nèi)文化活動中心、道路及周邊公園復合工程，并就宗地內(nèi)集中商業(yè)及酒店運營接受監(jiān)管。

并且，因為地塊屬存量盤活項目。

競得人應按現(xiàn)狀接收土地，在保障安全的前提下自行處理現(xiàn)狀地上建（構）筑物。

另外，出讓宗地用地范圍內(nèi)有現(xiàn)狀在建的深惠城際大運北站出入口。

競得人可以將出入口與本宗地開發(fā)建設項目統(tǒng)籌開展一體化設計與改建。

但軌道交通設施改建所產(chǎn)生的相關費用均由競得人承擔。

也就是說，除了地塊本身的地價跟開發(fā)費用。

競得人還需承擔不少的配建、改建，甚至是原地上爛尾建筑物的拆除等費用。

加上地塊的起拍價本來就高，沒點資金實力的開發(fā)商，還真的很難吃得消。

03 重生的底氣

這也引出了一個問題，最終拿下地塊的，到底會是誰？

其實從地塊的歷程以及片區(qū)定位看。

官方既然能把地塊掛出來，應該不至于流拍的。

并且地塊處于大運新城核心、有著超30萬㎡體量的住宅，對房企而言是妥妥的現(xiàn)金奶牛。

如果有實力能盤下，對誰都是一個不小的誘惑。

從目前市場傳出的消息看，已經(jīng)有多家頭部房企有參拍意愿。

包括華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口等，甚至傳言有香港地產(chǎn)大佬會來。

從市場表現(xiàn)看，深圳作為四個一線城市之一，強勁的購買力依然不容置疑。

去年四季度以來，深圳灣澐璽、中信信悅灣、后海招商璽等一批豪宅項目的熱銷，就是最好的證明。

說明在深圳市場，只要地段足夠價值，產(chǎn)品做得足夠好，就能收獲足夠多的投票。

而G01046-0106地塊重生的底氣，正在于此。

特別是，去年，深圳灣澐璟的入市，讓全國市場見證了一場頂豪的盛宴。

這場盛宴是由華潤置地和中海地產(chǎn)所呈現(xiàn)的。

鑒于G01046-0106地塊較高的資金門檻，以及對商業(yè)運營嚴格的要求。

說不定，市場有望看到二者的再次合作。

04 華潤置地 X？

為什么這么說？

明顯的一點，或許是有了“深港國際中心”的這段歷史教訓。

地塊重新掛牌，在商業(yè)方面的要求也頗為嚴格。

根據(jù)出讓文件，宗地須自《出讓合同》簽訂之日起，住宅1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工；

集中商業(yè)及酒店2.5年內(nèi)開工，6年內(nèi)竣工。

并且要求，宗地住宅辦理商品房預售許可時，商業(yè)主導地塊必須開工且主體工程達到正負零。

等于是明確了，后續(xù)的開發(fā)，住宅雖然可以先走一步，但也要看到商業(yè)在緊隨其后跟上。

更嚴格的，還有對商業(yè)、酒店運營的要求。

文件顯示，為確保購物中心項目保持高標準運營，競得人應通過協(xié)議形式引進一家商業(yè)運營單位及若干家國際品牌。

具體為：不少于5個高端國際零售品牌和不少于5個國際一線戶外運動品牌。

商業(yè)運營單位應負責管理、運營購物中心。

其所在集團旗下的所有并表公司在境內(nèi)及港澳地區(qū)運營（含持有）的購物中心和百貨2024年營業(yè)收入合計應不低于50億元人民幣。

引進的高端國際零售品牌須入選 Brand Finance發(fā)布的《Luxury & Premium 50 2025》榜單前二十名；

引入的國際一線戶外運動品牌須入選中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025年中國最喜愛的戶外用品品牌排行榜》榜單前二十名。

并且，競得人需承諾自購物中心項目開業(yè)起3年內(nèi)（含開業(yè)）累計應招引國際國內(nèi)知名品牌的全國、華南、深圳、龍崗首店、旗艦店不少于30家，且均在本項目中正常營業(yè)；

自購物中心項目開業(yè)的年度次年起算的前5個年度，項目公司在購物中心項目年均營業(yè)收入不少于8000萬元（目標收入）。

這些運營要求和目標，后續(xù)都會核查。如未達標，競得人需要支付相應的違約金。

所以說，即便有資金實力的房企，如果在商業(yè)地產(chǎn)領域?qū)嵙Σ蛔?，也很難單獨盤下這宗地塊。

就拿購物中心和百貨2024年營業(yè)收入要達50億這點來看。

進深君翻了下以往的數(shù)據(jù)，在華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口三者中，也僅有華潤置地達到了。

而且，目前一路之隔的大運中心體育場館，便是華潤運營的。

所以拿下這個地塊的，會不會是華潤置地或“華潤置地 X”的組合呢？

畢竟，開發(fā)商自己具備商業(yè)硬實力，后續(xù)商業(yè)的引入跟運營起來，就簡單多了。

而這個“X”有很大的可能就是中海。

畢竟，在出讓地塊的不遠處，就是中海去年剛入市的新盤大運玖章。

所以中海對這塊地的興趣，應該也蠻大的。

現(xiàn)在有一點可以確定的是，無論是誰拿下地塊，對片區(qū)的發(fā)展都是一大利好。

地塊如成功出讓，將意味這個深圳東部的“疤痕”，終于要被修復、抹平了。