北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)幫我分析一下是否現(xiàn)在買房，我是在**工作，住海淀區(qū)的單位公寓，資歷尚淺不能排隊(duì)統(tǒng)建房，但也不能買保障房福利性質(zhì)的，否則失去資格。現(xiàn)在是對(duì)象認(rèn)為北京房?jī)r(jià)很低，想買套老破小收租金（受近期網(wǎng)絡(luò)文章影響），不知道是否合適？

Ps：挺不好意思說的，六個(gè)錢包只有100余萬。另外我收入1萬多點(diǎn)，對(duì)象收入7千多，全年下來兩人全部收入不超30萬。所以我們不想貸款太多，因?yàn)?*收入不會(huì)大幅增加，也就沒有太高的預(yù)期，只是考慮保值而已。

章哥：

1、您可能對(duì)保障房的購(gòu)買有所誤解。所謂保障房，是只有首批業(yè)主通過申請(qǐng)審批購(gòu)買的，才有福利性質(zhì)。而您指的應(yīng)該是上市交易的二手房，此時(shí)保障房就轉(zhuǎn)成了商品房性質(zhì)才能過戶，是可以在公開市場(chǎng)上購(gòu)買的，也就不影響統(tǒng)建房資格了。

另外統(tǒng)建房一般得**級(jí)三年之后才能排隊(duì)吧？人多指標(biāo)少，通常聽說至少40歲以后才差不多。而看您收入應(yīng)該**或**級(jí)吧？那大概率還得十年以上呢，到時(shí)候指不定什么政策了。

2、買套老破小收租金，租金收益率對(duì)應(yīng)現(xiàn)在的銀行存款利息是劃算的。當(dāng)然海淀和東西城除外，這些都帶有學(xué)區(qū)溢價(jià)，租金收益低。

以朝陽區(qū)東五環(huán)沿線的為例吧，普通社區(qū)小戶型總價(jià)200萬左右，租金一般在4000多，扣除物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期之后的凈年化收益率，一般在2%以上，最高2.5%以上。而現(xiàn)在五大行存款利息最高1.5%，而且還有繼續(xù)降息的可能。所以老破小的收益率就有優(yōu)勢(shì)了，還挺明顯的。

不過買房收租也有劣勢(shì)。這參照投資品三要素吧：安全性，收益性，流動(dòng)性。從安全性來講，房子跟銀行存款差不多，都很安全。收益性目前是老破小的租金占優(yōu)，而流動(dòng)性就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如存款了。存款是可以隨時(shí)提前支取的，而老房要想套現(xiàn)不容易，掛牌期一般都挺長(zhǎng)的，著急賣的話還容易吃虧呢。

3、所以考慮好吧，所有理財(cái)或投資品都有利弊，看自家更重視哪方面了。房子是適合長(zhǎng)期投資的，尤其是老房，這就更適合長(zhǎng)期持有了，短線的不合適。如果買的話看朝陽的吧，東四環(huán)東五環(huán)沿線有的是，收益率在北京各區(qū)算相對(duì)最高的。

僅供參考。

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