決定一座城市房地產(chǎn)價值的，從來不是房地產(chǎn)本身。最近一次驗證這個真理的，是首都北京。

4月8日，《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》（下稱《規(guī)劃綱要》）下發(fā)。北京未來五年的發(fā)展路徑、產(chǎn)業(yè)布局、城市建設(shè)，由此一目了然。按照《規(guī)劃綱要》，北京有100個重大工程將要上馬，總投資額將超過4萬億元。

這其中，不乏大運(yùn)河文化帶、長城文化帶、西山永定河文化帶、南中軸“未來軸線”、 “兩園一河”水岸客廳、懷柔科學(xué)城，這種會直接作用于房地產(chǎn)的重大投資項目。

除此之外，還有諸如新一代信息技術(shù)、人工智能、綠色先進(jìn)能源、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、空天技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群、綜合性集成電路、量子科技、腦機(jī)接口等重大重點產(chǎn)業(yè)投資，這些重大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將事關(guān)北京樓市真正的價值支撐。

房地產(chǎn)的根本是人口，而影響人口最重要的因素之一就是產(chǎn)業(yè)。所以，《規(guī)劃綱要》、100個項目，超過4萬億的投資，對于北京樓市而言，無疑是一張價值連城又具有極高信用的保單，能帶來的價值恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止4萬億元。

研究《規(guī)劃綱要》和這4萬億投資的項目構(gòu)成，第一重感知就是“城隨科學(xué)走”。幾個“科學(xué)城”相關(guān)的房地產(chǎn)市場會有更大的增量空間和機(jī)會。

最近幾年，科研攻關(guān)，研發(fā)創(chuàng)新，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，被各級政府放在無比重要的地位上，大資金也跟著走。這類項目放在哪里，哪里就是投資的重點，北京的《規(guī)劃綱要》顯然也秉承這一思路，比較突出的就是：中關(guān)村科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、昌平未來科技城。

引領(lǐng)地位的是中關(guān)村科學(xué)城，已經(jīng)發(fā)展很多年了，現(xiàn)在發(fā)展方向是向北，未來5年要發(fā)展翠湖科技園區(qū)、國際醫(yī)谷等一批園區(qū)；懷柔科學(xué)城的“新意”更足，想象空間更大，要建設(shè)的是綜合性國家科學(xué)中心，要建成匹配國家戰(zhàn)略的世界級原始創(chuàng)新承載區(qū)。

對房地產(chǎn)具有重大意義的，是懷柔科學(xué)城的建設(shè)發(fā)展路徑：“科學(xué)+城”融合發(fā)展樣板。既有攻關(guān)研發(fā)，又有居住生活。為了達(dá)成這一目標(biāo)，大規(guī)模的基建投資自然順理成章。這里最大的價值在于——“科學(xué)家的理想之城”，對房地產(chǎn)來說，大有可為。

未來科學(xué)城則是注重于技術(shù)創(chuàng)新，未來幾年的重點，是繼續(xù)整合央企資源，在能源谷、生物谷的基礎(chǔ)上形成技術(shù)創(chuàng)新高地。留給房地產(chǎn)的想象空間則是要建設(shè)“未來大學(xué)科技園”，要實現(xiàn)沙河高教園空間連通，還要建成科技文化交流中心。除此之外，北京還會實施專門的支持央企加快建設(shè)未來科學(xué)城行動，大量央企帶來的就業(yè)崗位和人口，也將給房地產(chǎn)帶來直接利好。

未來5年，政策、資金、資源向這三座“科學(xué)城”傾斜是必然的，房地產(chǎn)價值向來是家國敘事，自然會有新的價值空間。

第二重感知是“錢隨產(chǎn)業(yè)走”。重要、熱門產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈的布局，會直接影響到房地產(chǎn)的價值。這些產(chǎn)業(yè)去哪，哪里的房地產(chǎn)市場就存在更大機(jī)會。

從《規(guī)劃綱要》來看，我們覺得“大海淀”在未來5年恐怕是吃到最多產(chǎn)業(yè)紅利的區(qū)域。北京重點發(fā)展的幾個重要產(chǎn)業(yè)：人工智能、數(shù)據(jù)、醫(yī)藥健康、集成電路、機(jī)器人和智能制造、新材料等，排在第一的都是海淀。

毫無疑問，海淀已經(jīng)是一個成熟區(qū)域，但是產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要空間，因此，海淀當(dāng)前發(fā)展的“洼地”，將會面臨一輪機(jī)會，就像上一輪永豐等山后地區(qū)的崛起一樣。

海淀之外，從產(chǎn)業(yè)視角考量，我們覺得亦莊次之。智能網(wǎng)聯(lián)汽車、商業(yè)航天、衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)這幾個高價值、有前景、規(guī)模大的產(chǎn)業(yè)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)都是“頭牌”。隨著技術(shù)不斷迭代，應(yīng)用更加廣泛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模會隨之提升，人口、購買力也都會對相關(guān)區(qū)域的樓市形成直接支撐作用。

順義這個傳統(tǒng)認(rèn)知中只有居住和機(jī)場的區(qū)域，價值也具有重估的機(jī)會?！兑?guī)劃綱要》里在表述智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)時，采用的是北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和順義“雙基地”的表述，也就是說，在這個產(chǎn)業(yè)上，順義和亦莊是“不分先后”的。

在機(jī)器人和智能智造方面，順義的情況也是類似，與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一起，被北京市作為了“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群示范區(qū)向外延伸”的“核心”。順義的產(chǎn)業(yè)價值，給我們帶來了很大想象空間，這對于房地產(chǎn)市場的價值而言也至關(guān)重要。

第三重感知是“事隨功能走”。決定房地產(chǎn)價值的，城是一方面，產(chǎn)業(yè)是另一方面，功能的影響也不容忽視，功能決定著“事”的經(jīng)濟(jì)社會活動頻率、頻度，這個指標(biāo)上去了，房地產(chǎn)的價值一樣會上去。

“國際交往中心”這個首都北京的城市功能，不是虛化的，是有落地的，而較為集中的除了理所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)政務(wù)功能的城市核心區(qū)，其余較為集中的都在：朝陽、城市副中心、順義、大興。

國際交往不僅是政務(wù)外交，不僅有人員來訪，還有各類國際級機(jī)構(gòu)在北京落地。比如吸引金融、科技、綠色低碳等重點領(lǐng)域國際組織，主動承接“一帶一路”國際合作高峰論壇重大成果落地。有了這些機(jī)構(gòu)，他們所落地的區(qū)域，就有了“事”。

朝陽首當(dāng)其沖，畢竟有傳統(tǒng)。此外，副中心、順義、大興，都有比較大的空間，北京市未來5年要在這個幾個區(qū)域建設(shè)“國際組織聚集區(qū)”。副中心很好理解，順義和大興是因為臨近機(jī)場，本身就有臨空經(jīng)濟(jì)。這種功能性的落地，勢必會帶來大量的城市基建設(shè)施建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)也會在一定程度上發(fā)生改變。

國際化，意味著更好的城市界面，更強(qiáng)的支付能力，更好的生活環(huán)境，這對于房地產(chǎn)價值的提升，毫無疑問是重要的。

城隨科學(xué)走，錢隨產(chǎn)業(yè)走，事隨功能走——“十五五”之中，房地產(chǎn)價值的認(rèn)知邏輯已然改變，單純基于地理位置的價值體系正在被取代，科學(xué)影響投資、產(chǎn)業(yè)配置資源的趨向已經(jīng)十分明顯，這是這張價值4萬億的保單最具價值的內(nèi)涵所在。

房地產(chǎn)，也只能隨勢而變，別無選擇。

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