最近有套房子在中介圈很火。

黃浦區(qū)老西門，復(fù)興瓏御，241.45平米，四房兩廳三衛(wèi)，高樓層，3500萬，還帶一個車位。

單價(jià)只有14.5萬/平米。

要知道復(fù)興瓏御2021年認(rèn)購的時(shí)候，積分高到離譜，112.8分。

當(dāng)年也是很多人搶破頭都搶不到的，最高的時(shí)候小區(qū)二手掛牌價(jià)到了25萬。

一個月之前，二期一些戶型成交價(jià)還在17-18萬。

現(xiàn)在14.5萬的價(jià)格，和開盤價(jià)13.6萬的均價(jià)也差不了多少了。

對比二手房最高的時(shí)候，市值也是蒸發(fā)了2000萬。

復(fù)興瓏御這套房子，似乎在表明一件事：

目前豪宅的底，遠(yuǎn)沒有大家想象的那么牢靠。

豪宅的房東還有點(diǎn)難

復(fù)興瓏御可能并不是當(dāng)下市場的個例。

再來看其他小區(qū)。

同樣在黃浦區(qū)，融創(chuàng)濱江壹號院三期，有一套170平的戶型，掛牌價(jià)2900萬，成交價(jià)2700萬，單價(jià)不到16萬。

同樣是這個小區(qū)，高區(qū)江景219平米的房子掛牌16萬/平米，低區(qū)的掛牌價(jià)已經(jīng)直接掛到了15萬/平米。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，我們整理了近期掛牌價(jià)跌幅TOP20榜單。

我挑幾個重點(diǎn)的給大家念念：

翠湖天地雋薈， 275平，4月1號掛牌價(jià)還是8400萬，最新掛牌價(jià)直接降到6800萬。跌了1600萬。

一套房子的跌幅，夠在郊區(qū)買別墅了。

海玥黃浦源，281平的戶型，從4500萬降到3888萬，跌了612萬。

同一個小區(qū)還有一套237平的，從6300萬降到5958萬，跌了342萬。

綠地海珀外灘二期，董家渡板塊，293平米的房子，從6300萬降到5690萬，跌了610萬。

上海4月中旬對比4月1日掛牌價(jià)跌幅前20：

魔都財(cái)觀制圖（數(shù)據(jù)來源小胖看房）

這些數(shù)字意味著上海最核心地段、最高端的小區(qū)，仍然在經(jīng)歷價(jià)格回調(diào)。

跌幅少的三四百萬，多的上千萬，這不是某一個房東資金鏈斷裂在甩賣，這是一整個價(jià)格體系還沒有完全穩(wěn)住。

但有意思的是，市場的另一頭，完全是另一番景象。

3月以來上海的帶看量數(shù)據(jù)：

200萬以下的房源，帶看量占比穩(wěn)定在15%左右；

200到300萬的，占比20%，是所有總價(jià)段里最高的；

300到400萬的，占比16.5%左右。

低總價(jià)的依然是主力帶看方向。

上海3月以來二手房周帶看分布：

魔都財(cái)觀制圖（數(shù)據(jù)來源小胖看房）

有個好的情況是，置換鏈條正在向上傳遞。

尤其400-600萬的這個區(qū)間的帶看量特別活躍。

上海400-600萬二手房7天帶看量：

魔都財(cái)觀制圖（數(shù)據(jù)來源小胖看房）

當(dāng)然一些熱門板塊的千萬左右的二手房成交也還可以。

比如瑞虹新城這邊，3月賣了23套，4月也已經(jīng)賣了20多套了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

2000萬以上的帶看占比只有可憐的1.9%。

這就是上海樓市現(xiàn)在最真實(shí)的樣子。

低總價(jià)的剛需和改善房源，帶看量、成交量都起來了，價(jià)格也有穩(wěn)住的跡象。

但高總價(jià)的豪宅，帶看量稀稀拉拉，成交量更是慘淡，價(jià)格只能一降再降。

豪宅不是沒有跌過，但這一輪下跌和以前最大的不同在于：

以前豪宅跌的時(shí)候，整個市場都在跌；

現(xiàn)在剛需已經(jīng)在回暖了，豪宅卻還在探底。

這種分化，才是最值得警惕的信號。

有錢人不接了？

既然剛需在回暖，賣掉剛需房的人手里有了錢，不是應(yīng)該去換更大的房子嗎？

樓市也確實(shí)存在這樣的輪動規(guī)律。

但現(xiàn)實(shí)是，這輪傳導(dǎo)的速度遠(yuǎn)沒有大家想象的快。

第一，新房把二手豪宅的路堵了。

這是最核心的原因。

現(xiàn)在的上海新房市場，豪宅供應(yīng)量不算少。

這些新房，產(chǎn)品力完全吊打幾年前的二手房。

戶型設(shè)計(jì)更合理，得房率更高，裝修標(biāo)準(zhǔn)更高，公區(qū)配套更奢華。

最關(guān)鍵的是，價(jià)格沒比二手貴。

復(fù)興瓏御要3500萬，安瀾上海238平中低區(qū)也有3800萬的。

全抬板，就算是中低區(qū)也不是以前概念里的1、2樓那么差。

二手豪宅的定價(jià)權(quán)，已經(jīng)被新房徹底鎖死了。

你想賣掉二手房，唯一的辦法就是比新房便宜。

新房賣15萬，你二手房不掛到14萬以下，誰來買你的？

第二，總價(jià)天花板效應(yīng)非常明顯。

3000萬以上的房子，客群本身就極度狹窄。

最要命的是，這部分買家對“撿漏”的定義和普通人完全不一樣。

普通人覺得便宜50萬就是撿漏，但在豪宅買家眼里，你降個兩三百萬可能只是小意思，離撿漏還差得遠(yuǎn)。

抓緊賣

相比老破小，需要賣房的豪宅房東真的可以考慮抓緊賣。

1、認(rèn)清你的競爭對手。

競品遠(yuǎn)比小區(qū)掛牌的幾套房子多。

市區(qū)的大平層，風(fēng)貌別墅等等都有可能吸走你的潛在買家。

趁這小陽春的熱度，把價(jià)格定到位，快速賣房。

2、放棄幻想，別指望輪動。

剛需回暖之后豪宅就會漲？

理論上是這樣，但等輪動傳導(dǎo)到你這個總價(jià)段，可能需要半年，可能需要一年，甚至可能需要更久。

在這半年一年里，你的房子每一次降價(jià)都會讓下一個買家更有底氣砍價(jià)。

更重要的是，在這半年一年里，還會有更多的新房入市，你的競爭對手說不定會變得更多。

3、別糾結(jié)那幾十萬。

很多房東不愿意降價(jià)，不是因?yàn)椴恢辟u，而是覺得“我這么好的房子，憑什么賣這么便宜”。

豪宅房東更會覺得自己的房子好很多。

這種心態(tài)我能理解，畢竟房子是心血，也是面子。

但在當(dāng)前這個市場環(huán)境下，面子是最不值錢的東西。

能賣掉、能回籠資金，才是真正的贏家。

你今天少賣50萬，耽誤的時(shí)間，可能就要少賣100萬。

最后

復(fù)興瓏御14.5萬不是一個偶然事件，它是整個上海豪宅市場在擠泡沫的縮影。

泡沫擠干凈了，價(jià)格才能穩(wěn)住，市場才能健康。

但對豪宅房東來說，泡沫擠在你身上的時(shí)候，真的很疼。

可是沒有辦法，大勢面前，個人的糾結(jié)不值一提。

與其被動挨刀，不如主動出擊。