對(duì)于福州樓市，傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)是指鼓樓，臺(tái)江，倉(cāng)山，晉安，馬尾，2017年雖然長(zhǎng)樂(lè)并入主城區(qū)，但是傳統(tǒng)意義上，購(gòu)房者還是優(yōu)先考慮五區(qū)；

這幾年新房進(jìn)入了下行周期，中心城區(qū)到外圍板塊，都有不同程度的波動(dòng)，作為剛需外溢的板塊降幅比較明顯。

連續(xù)幾天，看到很多中介都在推一套二手次新房，我們從多個(gè)維度來(lái)剖析這套房源，希望能給購(gòu)房者提供一定的參考價(jià)值。

PART 1

圖片為當(dāng)時(shí)宣傳海報(bào)

馬尾的快安板塊，大多數(shù)是剛需外溢群體，板塊臨近臺(tái)江金融街和東區(qū)，由于東江濱大道路況較好，理論上說(shuō)這個(gè)板塊能符合剛需外溢。

板塊的峰值出現(xiàn)在2017年，那個(gè)時(shí)候馬尾名城的幾個(gè)樓盤(pán)要賣(mài)到3萬(wàn)左右的單價(jià)，隨后幾年，樓市有一定的回調(diào)，這里的預(yù)期也逐步減弱；

在2019年的時(shí)候，樓市尚有余溫，世茂首次進(jìn)軍馬尾，在快安板塊東面拿下一幅約31.82畝地塊（馬宗地2019-02）；

樓面價(jià)約7130元每平米，容積率為3.2，一共4棟樓，其中一棟是安置房。

該地塊由世茂和遠(yuǎn)洋聯(lián)合開(kāi)發(fā)，在同年7月30日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)均價(jià)為17282元每平米，首次開(kāi)盤(pán)主要戶型為78和89平米的三房，后者多一個(gè)衛(wèi)生間。

如今看當(dāng)時(shí)的宣傳海報(bào)，似乎有點(diǎn)搞笑，在快安東面的地段居然也能稱之為紅盤(pán)，用地段說(shuō)話。

那個(gè)時(shí)間點(diǎn)，剛需可選擇的板塊不多，比如城南，三江口，閩侯高新區(qū)等，快安也是可選板塊之一，偏向于自駕群體。

同時(shí)，那也是中介剛開(kāi)始賣(mài)新房不久，有較高的積極性，很多中介都在帶看這個(gè)樓盤(pán)，在那個(gè)時(shí)候賣(mài)得中規(guī)中矩吧，也逐漸完全了去化。

在前期的時(shí)候這個(gè)樓盤(pán)保持在1.7萬(wàn)左右，到了尾盤(pán)有一定程度的優(yōu)惠，但整體來(lái)說(shuō)力度不算特別大。

PART 2

區(qū)位示意圖

那個(gè)時(shí)候1.7萬(wàn)左右的價(jià)格，對(duì)比周邊樓盤(pán)二手房，是在可接受范圍內(nèi)：

東江灣離銀河灣大概300多米的直線距離，當(dāng)時(shí)銀河灣一期已經(jīng)交付的房源中，二手房成交區(qū)間在1.8-2.1萬(wàn)之間；

不過(guò)銀河灣一期是屬于一線看江的產(chǎn)品，戶型也算有點(diǎn)浪費(fèi)，剛需地段三房?jī)尚l(wèi)的戶型面積在117-122平米，也有超過(guò)130的戶型也只做三房?jī)尚l(wèi)。

世茂遠(yuǎn)洋東江灣的三房?jī)尚l(wèi)戶型在89平米左右，從單價(jià)到總價(jià)上看都更適合那個(gè)時(shí)代的剛需外溢群體。

不過(guò)，東江灣有比較明顯的不利因素，比如周邊城市界面相對(duì)會(huì)弱一點(diǎn)，臨近主干道有較大的抗性，同時(shí)該樓盤(pán)里有一棟安置房。

但整體上說(shuō)，同樣是三房?jī)尚l(wèi)戶型，相較于馬尾快安板塊名城地產(chǎn)在售的次新房，在價(jià)格上有一定的優(yōu)勢(shì)。

在2019年的時(shí)候，有提及2號(hào)線東延段，當(dāng)時(shí)中介宣傳說(shuō)離地鐵很近，實(shí)際上該樓盤(pán)離在建的下德站步行距離約900米，勉強(qiáng)算是地鐵房吧。

那個(gè)時(shí)候買(mǎi)入東江灣的購(gòu)房群體，在售樓部看了區(qū)位圖后，對(duì)于未來(lái)的預(yù)期應(yīng)該是比較理想的，只是他們沒(méi)有在售樓部周邊了解城市界面吧。

這里再提醒一下，現(xiàn)在購(gòu)房者買(mǎi)房的時(shí)候，大多數(shù)中介會(huì)車(chē)接送送，記住，中介接過(guò)來(lái)就好，然后自己要學(xué)會(huì)在樓盤(pán)周邊多做了解；

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的宣傳沒(méi)有寫(xiě)入合同，有的屬于要約邀請(qǐng)，在商業(yè)上說(shuō)這是合理的，很難追究違約，自己要查一下什么配套會(huì)落實(shí)。

PART 3

圖片來(lái)源于中介

前幾天，留意到中介在推一套房東割肉的二手房，87平米報(bào)價(jià)是50萬(wàn)，根據(jù)中介透露的消息，49萬(wàn)也能成交。

看到這套房源，第一眼的感覺(jué)是時(shí)間過(guò)得真快啊，因?yàn)榻桓稌r(shí)間是2021年10月，很多業(yè)主在裝修后入住的時(shí)間點(diǎn)是2023年左右；

記得當(dāng)時(shí)有個(gè)從事裝修的朋友在2023年初幫忙房東處理收尾工作，也一起去看了這個(gè)社區(qū)。

整體來(lái)說(shuō)，社區(qū)還算不錯(cuò)，人車(chē)分流，綠植分布也比較到位，就是容積率高一點(diǎn)。

我們通過(guò)中介了解到這套房源位于5樓，理論上說(shuō)不算特別低的樓層，大部分群體還是可以接受的。

正常來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在這種市場(chǎng)，二手房的成交價(jià)會(huì)低于掛牌價(jià)，那么就算按中介給的49萬(wàn)計(jì)算，單價(jià)大約是5千6。

雖然是低樓層房源，按照當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售情況，如果在峰值期間買(mǎi)入的話，憑經(jīng)驗(yàn)判斷應(yīng)該在1.6萬(wàn)左右的單價(jià)，或者更高；

房東可能還沒(méi)享受到這套房子，就要以三折多的價(jià)格出售了。

既然房東都這樣割肉了，我們也要來(lái)看看房子的優(yōu)點(diǎn)：

這個(gè)地段雖然不是非常好，但是對(duì)于居住在東區(qū)或者金融街板塊的自駕群體來(lái)說(shuō)，每天上班的通勤時(shí)間是可以接受的。

快安板塊，不是桂湖，葛嶺之類(lèi)的鬼城，周邊有基本的生活配套，能滿足日常所需。

可以這里理解，如果你50萬(wàn)買(mǎi)入這套房子，坐電梯的時(shí)候，鄰居問(wèn)你買(mǎi)了多少錢(qián)，你說(shuō)50萬(wàn)，鄰居可能在風(fēng)中凌亂：

因?yàn)樗€了這么多年的房貸，現(xiàn)在銀行里的貸款，都不止這個(gè)數(shù)了！

一句話，50萬(wàn)的總價(jià)，買(mǎi)到了主城區(qū)的三房?jī)尚l(wèi)，還要啥自行車(chē)啊。

這里說(shuō)個(gè)冷知識(shí)，位于南通板塊，和東江灣同期在售的春江天璽，當(dāng)時(shí)均價(jià)為15530元每平米，而這個(gè)樓盤(pán)，還未看到如此低價(jià)的房源。

結(jié)語(yǔ)

開(kāi)春之后的小陽(yáng)春還在繼續(xù)，既出現(xiàn)在一線城市，在二線城市也能感受到，目前看到的情況是以價(jià)換量。

對(duì)于純自住的剛需來(lái)說(shuō)，既可以留意一下市場(chǎng)上低價(jià)的新房（這需要綜合對(duì)比），也可以留意一下這么類(lèi)型的二手房：

地段好的老舊小區(qū)，以樓梯房為主，市中心的三房總價(jià)在八九十萬(wàn)的比比皆是，這種房源社區(qū)居住體驗(yàn)感差了點(diǎn)，但是地段很好；

這種地段的房子，即使不是學(xué)區(qū)房，但師資和學(xué)習(xí)氛圍都很好，關(guān)鍵是配套齊全，上班可以依賴電動(dòng)車(chē)。

還有一種就是地段差一點(diǎn)的次新房社區(qū)，但要綜合考量一下通勤成本，對(duì)于新福州人來(lái)說(shuō)，要懂得入鄉(xiāng)隨俗；

在大城市的上班族，一般能忍受一個(gè)小時(shí)的通勤時(shí)間，在福州就不一樣了，因?yàn)橹鞒菂^(qū)很小，最好控制在半小時(shí)以內(nèi)，不要超過(guò)45分鐘這個(gè)上限。

整體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)上有性價(jià)比的房源，對(duì)于剛需還是比較友好的，你們可以從租售比衡量，當(dāng)買(mǎi)一套房子的月供小于租金時(shí)，就值得考慮。

我們還是相信樓市會(huì)回到正軌的，現(xiàn)在看到很多傳統(tǒng)媒體在報(bào)道關(guān)于樓市回暖的消息，這也是一種信號(hào)，剛需群體可以根據(jù)自身需求，多了解一下意向房源。