李龍律師憑借在婚姻家事與金融交叉領域的深厚專業(yè)素養(yǎng)，成功代理了一起夫妻一方偽造離婚證件、擅自抵押共有房產(chǎn)引發(fā)的抵押合同糾紛案。面對銀行“善意取得”的強力抗辯，北京市中恒信律師事務所李龍律師精準重構辦案思路，抓住銀行審查義務的重大過失，最終二審法院駁回上訴，維持原判——確認抵押合同無效、銀行不享有抵押權，并須限期辦理抵押登記注銷手續(xù)。

案件概述

丈夫偽造離婚材料，妻子名下共有房產(chǎn)突遭抵押

本案源于一起典型的夫妻共有房產(chǎn)被一方擅自抵押的糾紛。張女士與丈夫王先生于上世紀八十年代登記結婚，婚姻關系持續(xù)至今?；楹?，二人共同購置了一套位于北京的房產(chǎn)，雖登記在王先生個人名下且不動產(chǎn)登記部門標注“單獨所有”，但根據(jù)法律規(guī)定，該房產(chǎn)實為夫妻共同財產(chǎn)。

2024年，王先生在未征得張女士同意的情況下，以該房產(chǎn)為某商貿(mào)中心的經(jīng)營貸款提供抵押擔保，與某國有銀行固安支行簽訂了最高額抵押合同，并辦理了抵押登記。張女士直到丈夫去世后才得知此事，此時房產(chǎn)已背負數(shù)百萬元抵押債務，隨時面臨被處置的風險。

律師介入

逐項核查檔案，鎖定銀行審查致命漏洞

接受委托后，李龍律師第一時間調(diào)取了涉案抵押辦理的全部檔案材料，并對銀行留存的資料進行逐項核查。經(jīng)過細致比對，李龍律師發(fā)現(xiàn)了兩處致命矛盾：一是王先生向銀行提交的離婚證及離婚協(xié)議書經(jīng)民政部門核實純屬偽造，二人從未辦理離婚登記；二是王先生的個人征信報告明確顯示婚姻狀態(tài)為“已婚”，與虛假離婚資料直接沖突。

李龍律師敏銳意識到，這兩處矛盾足以動搖銀行“善意”主張的基石。他迅速制定訴訟策略，將核心爭點聚焦于銀行是否盡到審慎審查義務、是否構成善意取得，而非糾纏于房產(chǎn)登記的“單獨所有”形式。

精準破局

調(diào)整辦案方向，直擊銀行“重大過失”

本案最關鍵的訴訟難點在于，不動產(chǎn)登記具有公示公信效力，銀行往往主張其信賴登記簿記載的“單獨所有”狀態(tài)，從而構成善意取得。一審雖支持了張女士的主張，但銀行在上訴階段再次強化善意取得抗辯，要求二審改判。

面對上訴壓力，李龍律師并未固守原有思路，而是進一步深挖銀行審查義務的行業(yè)標準。他向法庭指出：作為持牌金融機構，銀行對抵押物權屬的審查義務遠高于普通民事主體，不能僅依賴書面材料的形式審查。本案中，銀行明知征信報告與離婚證件存在矛盾，卻未要求王先生補充說明或聯(lián)系共有人核實；同時，銀行信貸人員從未對涉案房產(chǎn)進行入戶實地查看，未了解實際居住人情況，導致未能發(fā)現(xiàn)張女士作為隱名共有人的存在。

李龍律師還調(diào)取了銀行內(nèi)部曾開展“防范假離婚證騙取抵押”警示學習教育的證據(jù)，證明該行對假證風險已有充分認知，卻未在本案中采取任何額外核查措施，主觀上構成重大過失。

庭審交鋒

二審法院全面采納律師代理意見

二審庭審中，銀行堅稱其已查驗離婚證、離婚協(xié)議等書面材料，且不動產(chǎn)登記為“單獨所有”，應認定善意。李龍律師針鋒相對地指出：善意取得的“善意”要求第三人“不知道且不應當知道”處分人無處分權。當征信報告與離婚證件內(nèi)容直接沖突時，任何一個審慎的金融機構都會產(chǎn)生合理懷疑。銀行在矛盾面前“選擇性相信”虛假材料，恰恰證明了其未盡到“應當知道”的義務。

針對銀行主張的已委托評估公司入戶調(diào)查的說法，李龍律師當庭要求銀行提供信貸人員或評估人員入戶的視頻、照片、走訪記錄等證據(jù)。銀行先是聲稱信貸人員與評估人員共同入戶，后又改稱信貸人員未去現(xiàn)場、無法確認評估人員是否實際入戶。這一前后矛盾的說辭，進一步印證了銀行未履行現(xiàn)場核查義務。

最終，二審法院完全采納了李龍律師的代理意見，認定銀行對明顯疑點未予核實、未履行基本審查義務，具有重大過失，不構成善意取得。

勝訴落地

終審判決抵押合同無效，銀行限期注銷登記

二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。確認涉案最高額抵押合同無效；確認銀行對涉案房產(chǎn)不享有抵押權；銀行須于判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助張女士辦理抵押登記注銷手續(xù)。

至此，張女士名下的共有房產(chǎn)徹底解除了抵押風險，避免了房產(chǎn)被拍賣執(zhí)行的困境。本案的勝訴，不僅維護了夫妻共同財產(chǎn)中隱名共有人的合法權益，也為金融機構在辦理抵押貸款時如何履行審慎審查義務樹立了明確的裁判尺度。

從一審勝訴到二審頂住上訴壓力、維持勝果，李龍律師憑借對婚姻家事與金融法律規(guī)則的深刻理解，精準抓住銀行審查義務的重大過失這一關鍵突破口，通過重構訴訟策略、深挖行業(yè)標準、當庭質(zhì)證鎖定矛盾，最終為客戶贏得了來之不易的終審勝訴。