北京寫字樓市場2026年第二季度展望及第一季度回顧

2026-04-29 20:36:20　來源: RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)

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市場展望及策略

2026年第二季度北京寫字樓市場展望

市場格局重塑：從存量競爭到多元供給與政策紅利疊加

超50萬平方米優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)項(xiàng)目的逐步入市，將為有搬遷寫字樓需求的租戶（特別是有大面積租賃需求的租戶）提供更多元的選擇。本輪新增供應(yīng)均為高品質(zhì)寫字樓，且提供極具市場競爭力的租金條件，這也對(duì)存量寫字樓業(yè)主造成去化壓力，加劇新舊項(xiàng)目間的競爭。

為應(yīng)對(duì)沖擊，存量寫字樓業(yè)主正積極落地各類優(yōu)惠政策以提升項(xiàng)目競爭力。與此同時(shí)，政府產(chǎn)業(yè)定向扶持及激勵(lì)措施的穩(wěn)步推進(jìn)，將持續(xù)優(yōu)化區(qū)域營商環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展信心。在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步修復(fù)與政策紅利釋放的雙重驅(qū)動(dòng)下，市場交易活躍度有望逐步提升。

選址決策迭代：從價(jià)格優(yōu)先到全維度評(píng)估

預(yù)計(jì)租戶的辦公空間選址決策將更趨綜合化：租戶會(huì)結(jié)合寫字樓硬件品質(zhì)、運(yùn)營服務(wù)、租金成本、產(chǎn)業(yè)政策適配性等因素進(jìn)行綜合考量。部分注重辦公體驗(yàn)與企業(yè)形象的優(yōu)質(zhì)租戶或搬遷至新增供應(yīng)項(xiàng)目。

受產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，上下游企業(yè)或?qū)⒅鸩叫纬杉坌?yīng)，租戶分布將呈現(xiàn)出明顯的行業(yè)化、片區(qū)化集聚特點(diǎn)，這也會(huì)推動(dòng)租戶與業(yè)主圍繞長期發(fā)展需求建立更深度的綁定關(guān)系。

大宗市場變革：法拍機(jī)遇與REITs機(jī)制協(xié)同發(fā)力

法拍寫字樓市場雖供給擴(kuò)容，但可通過法拍交易且位于核心區(qū)位的整棟寫字樓資產(chǎn)依舊稀缺。存量整棟標(biāo)的多位于非核心商圈，普遍存在樓齡較長、維護(hù)成本較高，且由于歷史遺留問題有部分被占用等情況，更適合具備改造與運(yùn)營能力的不良資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行盤活培育，以實(shí)現(xiàn)長期收益。

開發(fā)商和擁有良好聲譽(yù)的投資機(jī)構(gòu)所持有的寫字樓，在物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)維、租戶管理上具備顯著優(yōu)勢，且當(dāng)前出售報(bào)價(jià)已下探至市場低位。疊加部分核心商圈空置率同比下降4個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前已成為收購方布局優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)的窗口期。

寫字樓作為REITs中準(zhǔn)入較晚的物業(yè)類型，已形成較為完善且市場化的估值體系。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地不僅拓寬了寫字樓資產(chǎn)的退出渠道，提升了其流動(dòng)性，更推動(dòng)了其估值邏輯轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流與運(yùn)營能力導(dǎo)向”，使得運(yùn)營優(yōu)質(zhì)且持有成本合理的寫字樓成為REITs的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。

2026年第二季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：綜合研判擇址布局，靈活優(yōu)先應(yīng)對(duì)周期

受今年入市的新增高品質(zhì)供應(yīng)的影響，國貿(mào)、燕莎及望京-酒仙橋商圈的第一季度甲級(jí)寫字樓平均有效租金已同比下跌18%至23%。租戶可把握優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)項(xiàng)目入市所帶來的租金優(yōu)惠窗口期，并錨定產(chǎn)業(yè)定向扶持的政策利好區(qū)域，依托相關(guān)政策爭取資金支持與發(fā)展紅利。

由于短期內(nèi)市場復(fù)蘇壓力仍存，建議租戶在選址決策中優(yōu)先考量租期、擴(kuò)退租等條款的靈活性，以應(yīng)對(duì)后續(xù)市場變化。

給業(yè)主的建議：適配中小面積租戶需求，精準(zhǔn)運(yùn)營提升去化效率

當(dāng)前大面積租戶的搬遷動(dòng)力不足，寫字樓租賃成交主力為租賃面積200至800平方米的中小型企業(yè)。對(duì)此，業(yè)主應(yīng)明晰該類企業(yè)的核心訴求，相應(yīng)優(yōu)化產(chǎn)品與租賃策略：推出可拎包入駐的辦公空間，降低企業(yè)前期資本支出；并采用更靈活的租期與入駐流程，提升租賃的便捷性。

同時(shí)，業(yè)主可打造健康綠色的辦公環(huán)境，并運(yùn)用環(huán)境心理學(xué)優(yōu)化空間布局，提升使用者的空間體驗(yàn)與歸屬感，滿足其對(duì)和諧、積極辦公氛圍的需求。

給收購方的建議：區(qū)分主體需求差異，精準(zhǔn)篩選適配標(biāo)的

針對(duì)缺乏不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)的自用型收購方，應(yīng)優(yōu)先選擇風(fēng)險(xiǎn)可控、交通通達(dá)性優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，并結(jié)合企業(yè)需求，綜合評(píng)估項(xiàng)目性價(jià)比。

對(duì)于追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流、可自主把握退出時(shí)點(diǎn)的投資型收購方，需重點(diǎn)考量租戶結(jié)構(gòu)、核心硬件運(yùn)維狀況及土地使用年限等關(guān)鍵指標(biāo)，以此判斷資產(chǎn)長期收益能力。

具備專業(yè)處置能力的不良資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，則可重點(diǎn)布局法拍標(biāo)的，在物權(quán)與債權(quán)類資產(chǎn)中挖掘更多投資機(jī)會(huì)。

甲級(jí)寫字樓租賃市場概況

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場整體概況

市場平均有效租金及空置率走勢

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

2026年第一季度北京甲級(jí)寫字樓租賃市場租金持續(xù)下探，平均有效租金環(huán)比下降3.0%至203元/平方米建筑面積/月，繼續(xù)為企業(yè)以更低成本升級(jí)辦公空間創(chuàng)造窗口期?？罩寐蕿?6.9%，環(huán)比下跌0.5個(gè)百分點(diǎn)，市場去化壓力仍存。但金融街和中關(guān)村商圈憑借高產(chǎn)業(yè)集聚度的優(yōu)勢，依舊維持著低于10%的空置率，展現(xiàn)出市場韌性。

受公共假期影響，本季度租賃成交活躍度有所承壓，但仍有亮點(diǎn)成交：郵儲(chǔ)銀行新租位于麗澤商圈的中海海嘉中心，面積約為30000平方米。這筆大面積租賃成交，既是麗澤作為新興金融商務(wù)區(qū)已具備產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的直接體現(xiàn)，更印證了其憑借眾多高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，在承接頭部金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張、升級(jí)辦公空間需求上的獨(dú)特優(yōu)勢。

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場細(xì)分商圈概況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

北京各商圈租賃成交亮點(diǎn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.成交信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現(xiàn)

寫字樓大宗交易成交額及其占比走勢

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

2026年第一季度北京寫字樓大宗交易市場成交額僅為2.4億元，占總成交額的比例大幅下滑至11%，處于近年低位。

盡管大宗交易市場階段性遇冷，但市場需求并未消退，仍有收購方持續(xù)關(guān)注并積極問詢通過法拍收購寫字樓的機(jī)會(huì)。其核心訴求在于依托法拍的價(jià)格折價(jià)優(yōu)勢，以遠(yuǎn)低于市場常規(guī)成交價(jià)的成本獲取核心區(qū)位的稀缺寫字樓資產(chǎn)。

寫字樓大宗交易平均售價(jià)及租售比走勢

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

本季度北京寫字樓大宗交易市場僅錄得一筆大宗交易：北京浙商錦銳商業(yè)管理通過法拍收購位于金融街商圈的金融科技大廈。受該筆位于核心商圈的交易帶動(dòng)，本季度寫字樓大宗交易平均售價(jià)環(huán)比上升4.3%至30928元/平方米建筑面積。這筆交易凸顯了法拍作為當(dāng)前大宗交易的重要交易渠道，對(duì)市場活力起到一定的支撐作用，并為收購方以低成本布局核心資產(chǎn)創(chuàng)造了機(jī)遇。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.成交信息/項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

供應(yīng)與政策共振下的市場機(jī)遇

2026年北京典型商圈甲級(jí)寫字樓新增租賃供應(yīng)項(xiàng)目

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

2026年北京甲級(jí)寫字樓租賃市場將迎來一輪新增供應(yīng)的集中入市，并帶來超50萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，推動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓平均有效租金水平維持下行態(tài)勢。企業(yè)可借此機(jī)會(huì)以更優(yōu)成本入駐核心商圈的高品質(zhì)樓宇，實(shí)現(xiàn)辦公體驗(yàn)與企業(yè)形象的雙重升級(jí)。

國貿(mào)商圈新增供應(yīng)項(xiàng)目亮點(diǎn)

金通港中心

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備注：1.項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目亮點(diǎn)：

1.57萬平方米高品質(zhì)商業(yè)配套；
標(biāo)準(zhǔn)層面積為4450至6600平方米；無柱大開間設(shè)計(jì)；可滿足大客戶聯(lián)通樓層內(nèi)部的需求；
投資方之一香港置地為亞洲知名商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商；
按綠色建筑三星、LEED鉑金、WELL鉑金標(biāo)準(zhǔn)打造。

大家未來中心

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目亮點(diǎn)：

配1.6萬平方米商業(yè)及270度景觀露臺(tái)；
標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)3700平方米，凈高3.1米；高區(qū)局部設(shè)置挑高空間；可滿足大客戶聯(lián)通樓層內(nèi)部的需求；
項(xiàng)目開發(fā)商大家保險(xiǎn)，由中國保險(xiǎn)保障基金會(huì)、中國石油化工集團(tuán)、上海汽車工業(yè)集團(tuán)出資設(shè)立；
獲LEED、WELL雙金級(jí)認(rèn)證。

維晟中心

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備注：1.項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目亮點(diǎn)：

項(xiàng)目具備貫穿五個(gè)樓層的多主題共享中庭及室外露臺(tái)；
標(biāo)準(zhǔn)層面積為3800至4400平方米，凈高3米；無柱式辦公空間；共23個(gè)樓層有可拆卸樓板；
開發(fā)商遠(yuǎn)洋集團(tuán)為內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司；
中國首個(gè)獲“凈零碳卓越級(jí)認(rèn)證”的超高層寫字樓。

燕莎及望京-酒仙橋商圈新增供應(yīng)項(xiàng)目亮點(diǎn)

曜中心

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備注：1.項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目亮點(diǎn)：

配會(huì)展中心及屋頂花園；
標(biāo)準(zhǔn)層帶重載空間并預(yù)留機(jī)房引接條件；大面積租戶可獨(dú)享空中大堂；可根據(jù)租戶需求設(shè)置加班空調(diào)；
開發(fā)商懋源地產(chǎn)擁有近三十年的房地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)；
具備雙重PM2.5過濾系統(tǒng)。

太古坊一階段

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備注：1.項(xiàng)目信息僅供參考；2.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目亮點(diǎn)：

配有購物中心、酒店及小型活動(dòng)空間；
標(biāo)準(zhǔn)層最大面積達(dá)3234平方米；
開發(fā)商太古地產(chǎn)已開發(fā)多個(gè)具有國際影響力的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；
連續(xù)七年被評(píng)選為“全球業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)者-綜合物業(yè)發(fā)展類別”；
室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到WELL標(biāo)準(zhǔn)。

企業(yè)選址考量維度及要點(diǎn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

面對(duì)供應(yīng)放量的寫字樓租賃市場，租戶進(jìn)行辦公空間選址時(shí)需構(gòu)建覆蓋項(xiàng)目軟硬件、開發(fā)商資質(zhì)、 ESG表現(xiàn)、租賃條款及全周期成本的多維度評(píng)估框架，在把握租戶市場優(yōu)勢的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)辦公空間的科學(xué)擇址與長期價(jià)值保障。