今年開春，有兩件事幾乎同時(shí)發(fā)生了。

一個(gè)是人民幣猛漲，一個(gè)是樓市突然醒了。

人民幣對(duì)美元中間價(jià)一口氣破6.86，在岸和離岸匯率雙雙升破6.82，創(chuàng)近三年新高。另一邊，時(shí)隔三年，一線城市二手房成交突然爆發(fā)，上海的成交量更是殺到3.1萬套，創(chuàng)五年新高。

于是問題來了：這兩件事之間到底有沒有關(guān)系？匯率上去，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)也跟著起來？

信號(hào)一：錢確實(shí)在結(jié)匯，水往池子里灌

這次人民幣為什么猛？說白了不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)突然炸裂，而是美元自己倒了。

美元指數(shù)一路跌到三年低位，美聯(lián)儲(chǔ)降息大旗一揮，美元存款和理財(cái)瞬間不香了。反觀國(guó)內(nèi)，之前在海外囤著的巨額貿(mào)易利潤(rùn)遲遲沒結(jié)匯，一算賬，光匯兌損失就讓人心疼。

于是水閘突然擰開了。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，最近幾年累積的待結(jié)匯資金規(guī)模超過1萬億美元，持匯成本大概在7到7.2之間。一旦人民幣快速升值，這批錢就像開閘放水，誰跑得快誰少虧。

錢結(jié)回來，最直接的影響就是M1會(huì)被推起來。財(cái)通證券一份研報(bào)里有個(gè)很直白的描述：結(jié)匯釋放出來的流動(dòng)性會(huì)拉動(dòng)M1增速走高，從過去經(jīng)驗(yàn)看，M1往上走、M2和M1的剪刀差收窄甚至轉(zhuǎn)正之后，大概一個(gè)季度左右，房?jī)r(jià)就有可能跟著動(dòng)。

今年3月的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這條邏輯——M1同比增長(zhǎng)5.1%，剪刀差收窄到了3.4個(gè)百分點(diǎn)，已是近三年的低位區(qū)間。活躍錢在變多，賬上的活錢不再躺著睡大覺，這是最重要的底層信號(hào)。

信號(hào)二：樓市真暖了，但不是普漲

盯一下真實(shí)的成交數(shù)字。3月一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可圈可點(diǎn)：新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲0.2%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲0.4%，四個(gè)一線城市二手房成交全面放量。

北京二手房成交逼近2萬套，創(chuàng)15個(gè)月新高；上海突破3.1萬套，5年最佳；廣州深圳二手交易也達(dá)到近期高位。

4月數(shù)字也沒崩。一線城市前23天新房累計(jì)成交184萬平方米，同比去年暴增30%。深圳某些新盤甚至恢復(fù)了連夜排隊(duì)選房的名場(chǎng)面。

有人就跟著推理：人民幣升值→外資結(jié)匯回流→M1回升→房?jī)r(jià)漲。這是早年經(jīng)濟(jì)上行周期的經(jīng)典劇本。但劇本這次真有改動(dòng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，市場(chǎng)回升的基礎(chǔ)并不踏實(shí)，分化明顯。二手房成交是好于新房，但撐場(chǎng)面的多是低總價(jià)房源，換房的鏈條還沒徹底轉(zhuǎn)動(dòng)起來。新房則更挑項(xiàng)目，真正搶的都是好地段好品質(zhì)的“優(yōu)等生”，遠(yuǎn)郊和普通樓盤依然門可羅雀。

與此同時(shí)，有分析指出，本輪人民幣升值主要靠美元走弱和外貿(mào)順差結(jié)匯推動(dòng)，跟國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力復(fù)蘇、企業(yè)盈利大面積回暖沒有直接關(guān)系。匯率看的是外部比價(jià)，房?jī)r(jià)看的是內(nèi)需和信心，兩套邏輯本身就不是一回事兒。外資結(jié)匯的錢回來，更多是躺在賬上觀望，未必一定沖進(jìn)樓市。

而且二線城市新房?jī)r(jià)格還在微跌，三四線城市去庫存壓力仍大，全國(guó)二手房掛牌量仍處于高位。穩(wěn)匯率是當(dāng)下政策主調(diào)，主管部門已經(jīng)明確不會(huì)讓人民幣出現(xiàn)單邊過快升值。傳導(dǎo)在發(fā)生，普漲很難重現(xiàn)。

信號(hào)三：權(quán)威定性，基調(diào)悄悄變了

再來看這次樓市回暖的最大背景板。4月28日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的描述變成——“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

往前幾個(gè)月，官方表述還是“著力穩(wěn)定”，這次改成了“努力穩(wěn)定”。一字之差，多位市場(chǎng)人士解讀說力度弱了半拍。政策重心仍然在“穩(wěn)”不在“刺激”。

顯然，這次樓市的改善，更多還是被認(rèn)可為筑底回暖，沒有人喊沖鋒號(hào)。全國(guó)30個(gè)大中城市新房成交面積，今年累計(jì)同比仍然下降10.4%，企業(yè)的新開工和投資指標(biāo)同樣疲軟，想迎來全面上行周期，還差得遠(yuǎn)。

結(jié)論

現(xiàn)在回頭答標(biāo)題的問題：人民幣暴漲了1000多點(diǎn)，樓市成交量回來了，房?jī)r(jià)會(huì)開啟一波上漲大潮嗎？

真實(shí)世界給出的是一個(gè)“部分對(duì)、整體沒跟上”的答案。核心城市，好地段好房子，企穩(wěn)回暖已經(jīng)是明牌。但全國(guó)大范圍普漲、隨便買隨便賺的老劇本，兌不了現(xiàn)。

一面是萬億資金潛伏，一面是企業(yè)盈利弱、居民口袋淺、政策不撒錢。所有的錢都在等基本面和信心的最后一塊拼圖落地，而這兩塊的進(jìn)度，暫時(shí)還不支持直接翻篇。